土地流转专业平台

    土地转让有两种方式：

    一是土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人在土地家庭承包经营的情况下。

    二是土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。

    1、土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

    2、在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。转让的合同内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包人的权利义务关系，确立了受让人与发包人的权利义务关系。土地承包经营权转让时，承包方与第三者应订立书面协议。

    土地转让税率：

    转让土地使用权，按“转让无形资产”税目缴纳营业税，税率为5%。

    转让建筑物有限产权或永久使用权，将不动产无偿赠与他人的行为视同销售不动产，按5%的税率缴纳营业税。

    国有土地使用权的使用年限：

    按照土地用途不同使用期限也不相同。

    最高年限按下列用途确定：

    居住用地七十年；

    工业用地五十年；

    教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

    商业、旅游、娱乐用地四十年；

    综合或者其他用地五十年。

    土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期。

    取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

    使用权定义

    依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。

    国有土地使用权具有重大意义。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。是指民事主体依法对国家所有的土地享有使用和收益的权利。

    转让手续

    用地单位审报材料齐备后，由具体承办人报部门负责人审批后由转让双方签定转让合同。需报材料：

    一、转让方提供

    1.原土地证或土地证明函原、复印件；

    2.原土地出让合同复印件；

    3.上交税务局土地增值税证明复印件；

    4.提供土地评估报告；

    5.规划办审定的航测地形图的红线图原件。

    二、受让方提供

    1.项目批复原、复印件；

    2.企业法人营业执照(副本)及法人代表人身份证复印件；

    3.上交财政局契税证明复印件。

    三、转让双方提供

    1.土地转让申请书原件；

    2.经公证的《国有土地使用权转让合同》 原件(4份)。