工业用地转临时商业用地及具体流程

来源：互联网2016-04-08 17:35:27

随着我国城市化的快速发展及“退二进三”政策下的产业结构调整，城市中大量工业企业需要关闭或搬迁，工业用地将被重新规划为商业或居住用地。因为此类场地曾作为工业用途，场地内土壤都受到不同程度的污染，但又因中国的工业化时间相对较短，大部分工业地块的污染物并未随地下水大规模扩散，而主要以源污染状态存在，即主要需要对污染场地内的土壤进行修复。

这些原工业地块大多位于市区内，后期开发成商业或居住用地后地块的升值潜力大。因此也导致污染场地修复的自发原动力强，修复费用也相对充足，但能接受的修复周期则要求尽可能短，多数业主要求在半年或一年内完工。此外，一般业主对修复效果要求“彻底”去除污染物，即土壤中污染物的去除优先于土壤中污染物的控制。以北京某染料厂为例，1964年搬迁到朝阳区，位于东三环内地理位置很好。2003年全面停产，40年工业历史导致土壤受到各种染料、有机颜料、以及重金属的污染。场地内共有5万方污染土壤需要进行修复，由于地块开发的需要，工期仅为6个月，其业主要求“彻底”去除污染物，包括降低土壤中重金属含量。而在国外，类似案例可供修复的时间长达数年甚至数十年之久。

针对我国的污染场地修复项目的特征——“工期短、去除尽、预算足”，认为土壤修复技术宜采用“异位修复技术为主，原位修复技术为辅”的策略，应优先考虑引进和吸收的修复技术包括：固化稳定化、热脱附/热解析、焚烧/协同处理、蒸气抽提、生物通风降解等。

由此可见，我国在专业化修复设备方面与国外还有较大差距，直接限制了我国土壤修复技术的水平和修复项目质量的提升。因此，把工业用地转临时商业用地，可以极大地提高土壤修复的效率，同时减少修复周期及节约修复资金。

二、工业用地转为商业用地具体流程

具体操作程序如下：

1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。

2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。

3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。

4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证

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