农村“两权”抵押贷款办法来了，但还不是庆祝的时候

来源：土流网2016-03-25 18:17:05

中央银行近日印发了农村“两权”抵押贷款试点暂行办法，从事金融工作的业内人士表示，“政策利好，但‘两权’价值评估体系和资产变现机制缺位，农村金融之路依然漫长”。改革是个连续的过程，一个巴掌拍不响，需要配套措施的创新跟进。

3月24日，央行和银监会等部门联合下发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（以下称《两个办法》），全国各地对金融需求的农民和农业生产经营者从中看到了希望，但冷静的金融行业业内人士提醒，现在还不是庆祝的时候，农村“两权抵押”还存在许多困难。

《两个办法》提到，“借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权价值”。如何合理估值成为农村“两权”抵押贷款的拦路虎。尤其是土地，一方面，农业行业非常讲究时效性，时节不同，土地的价值也有调整；另一方面，土地承包经营权必须同地上种农作物一同抵押，才能真正体现价值。同样，农户住房财产权必须同宅基地一同抵押，才能真正体现价值。但土地上的种植物价值受自然条件以及市场价格波动的影响，难以准确评估。

目前，第三方“两权”价值评估体系处在筹划建设阶段，各地都在因地制宜探索开放适合的评估体系。据媒体报道，农业银行某省农户金融部在区内依据土地承包使用权的租期、粮食的产量等标准来衡量农村土地经营权价值。

“两权”资产变现难题更让部分金融机构望而却步。《两个办法》提到，因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，可依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

农村土地和房屋处置都不容易，如农村土地要考虑时效性，所以能否快速地进行再流转是个很大的难题，农村房屋还面临法律不支持的问题，《物权法》第184条将宅基地使用权明确排除在抵押财产之外。

这两个难题，需要政府、保险行业、农村产权交易平台以及第三方机构共同破解，如土流网推出的土地金融新模式就是多方联合的尝试。

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