土地流转专业平台

　　近日，广东省副省长佟星在政协第十届广东省委员会常务委员会上透露，广东省国土规划已经完成送审稿，正在报批，力争在今年年底前正式实施。
　　数据显示：2008年，珠三角经济区土地面积41745平方公里，人均1.39亩，人均未利用土地面积仅为0.105亩，而同时，用地需求却与日俱增，“土地供需矛盾越来越尖锐，已成为珠三角新一轮发展的瓶颈。”佟星说。
　　对此，佟星指出，广东省将力争在今年年底前基本完成省、市、县、镇四级土地利用总体规划的编修工作，结合目前全国的第二次土地调查，彻底清查农村土地家底和权属状况，建立土地利用数据库。

土地流转缺乏法律支撑

　　珠三角地区在城市土地存有量十分稀缺的情况下，用地将越来越多地依赖集体建设用地的流转。
2003年，广东省在全省范围内试行集体建设用地使用权流转，并于2005年10月正式颁布实施全国允许集体建设用地使用权入市流转的行政规章。
　　据了解，截至2009年底，珠三角地区7市集体建设用地使用权流转2949宗，流转面积约2805公顷，涉及价款59.53亿元。
　　近日，广东省政协调研组发布了《关于深化农村土地管理体制改革　促进珠三角持续健康发展的调研报告》（以下简称《报告》），调研组先后走访了珠三角各市，发现部分地方政府担心集体用地流转后增加耕地保护的压力，将出现征地难、代价大的问题，而农民则普遍存在担忧。
　　“事实上，这是土地流转缺乏法律支撑及操作办法，征税无法可依，司法裁决处置集体建设用地使用权合法性不足造成的。”广东省政协常委、人口资源环境与委员会主任卜新民指出。
　　《报告》指出：由于立法和管理滞后，非法出租流转、违规违法建设等现象比比皆是。再加上城乡二元体制影响，企业对流转的建设用地顾虑重重，而银行也不敢贸然接受其抵押贷款申请，农村集体建设用地流转的融资需求难得满足。
　　为此，《报告》建议，要尽快完成集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权的发证工作，为集体土地进入市场提供权属保障。

试点“土地银行”

　　为了打开农民土地市场化的通道，《报告》建议，可借鉴河南省光山县和四川省成都市推行的“土地银行”运作模式，在集体建设用地和宅基地流转中试点。由政府组织成立农村土地信用合作社，把某一区域内农民的承包地“零存整贷”。
　　“村民可以把不想耕种的土地‘存’入合作社，收固定‘利息’，其他人可以花钱到合作社‘贷’来耕作。”卜新民介绍说。
　　而更多的地区则采取股份合作的模式。如佛山市南海区自上世纪90年代就推行社区土地股份合作，将农民土地以入股方式集中到集体，由集体统一规划开发，再通过招标承包方式增加土地收益，93%的农户通过社区股份制形式实现了土地流转。
　　另外，《报告》提醒，为了避免土地流转过程中可能出现的垄断，避免大资本对农民排挤，有必要在法律上对进入主体的身份、方式与空间作出明确的界定。
　　近年来，随着珠三角经济的发展，土地“寸土寸金”，一些村集体受利益驱动，在“两书一证”未办齐的情况下，就在留用地上建设厂房、商铺等出租，从而成为棘手的历史遗留问题。
　　该情况在珠三角及周边地区较为普遍，如江门市江海区外海麻一村，1993年征地取得的200多亩留用地，至今没有土地使用证。而在广州市（未包括海珠区），1995年至今落实的留用地仅占应留总数的61.77%。
　　一位业内人士指出，此类违规建筑很难处理，由于涉及农民切身利益，在拆与不拆之间很难抉择。