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　　2015年7月23日，郑州市政府印发《郑州市国有土地收购补偿办法的补充规定》，进一步完善国有土地收购补偿制度，共补充9条规定，这是继2011年5月12日出台《郑州市国有土地收购补偿办法》（以下简称“补偿办法”）后的又一土地收购政策，人们均称该补充规定为郑州的土地收购新政，社会各界也纷纷对该新政进行解读。本文主要通过对郑州市新颁布实施的《郑州市国有土地收购补偿办法补充规定》（以下简称“补充规定”）解读，以期能够对广大客户能够有所帮助。

　　郑州土地收购新政出台的背景

　　地价飙升，开发商面临的压力不断增大，连向来不缺钱的央企也“扛不住”了。因最终地价超出预算，华润置地和招商地产退出此前竞拍成功的北京丰台南苑乡地块。无独有偶，碧桂园和中国金茂联合体在分别以高价拿下北京丰台的两宗地块后，但因最终地价超出预算的18%，碧桂园决定退出联合体，放弃对这两宗地块开发。业界常常喜欢用面粉和面包来比喻土地与房地产开发之间的关系，土地成本作为开发商进行房地产开发的主要成本之一，全国工商联房地产商会曾公布过一份“房地产企业的开发费用”的调查，数据显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例非常高，最高的项目甚至达到58.2%。随着房地产行业的发展进入了下半场，如何更好地控制成本成为可以说在一定程度上成为了一个房地产项目能否成功的关键，土地成本更成为了关键中的关键。

　　郑州土地收购新政主要变化

　　郑州市政府新出台的补充规定与2011年《郑州市国有土地收购补偿办法》相比，补充规定虽然仅有九条，但主要是对补偿标准和补偿方式等大家比较关心的方面进行了调整和进一步完善，含金量还是比较高的。

　　1、采用买断货币补偿的,不再依据收购地块新规划用途评估价

　　2011年的补偿办法规定的，国有土地收购时实行货币补偿的，补偿依据方式可以选择采用直接确定补偿价格买断或按出让成交净价的一定比例补偿，同时规定采用买断方式补偿的，直接确定的补偿价格不得超过收购地块新规划用途评估价一定比例。

　　补充规定修改了上述规定，补充规定明确指出，国有土地收购时实行货币补偿的，补偿采用直接确定补偿价格买断方式的，不得再采用依据按收购地块新规划用途评估价的一定比例确定，也就是说，收购地块新规划用途评估价不再作为补偿的依据。

　　此外，补充规定新增一种补偿依据，即补偿可以依据房地产市场评估价确定的补偿基价,并在此基础上增加20%确定补偿总价款。

　　2、收购补偿面积规定的更加明确和完善

　　根据老的《补偿办法》，收购补偿的土地面积以土地登记面积为准，无独立登记面积的以实际测量为准。收购补偿费包含对收购范围内土地及地上建筑物、构筑物和附着物的补偿，土地交付时，土地及地上建筑物、构筑物和附着物一并移交，地上建筑物按评估现值另行补偿。

　　《补充规定》在《补偿办法》的基础上，进一步明确了，补偿地上建 (构)筑物的部分必须是具有合法产权的，有产权证书的不动产,按产权证书认定，无产权证书的不动产或需增加补偿内容的,由郑州市土地管理委员会办公室研究确定。也就是说，以后在对土地收购进行补偿时，非法建筑物或构筑物将无法得到补偿。

　　3、采用出让成交净价方式补偿的,按五档分段累进方式确定

　　对于需要将非经营性用途变更为商品住宅、商业、旅游、娱乐等经营性用地,采用出让成交净价一定比例补偿的,按成交单价差额分段累进方式确定，《补充规定》按照土地性质的不同分为了三类：

　　a以出让方式取得建设用地使用权，补偿标准：

　　土地出让成交单价  补偿比例

　　500万元/亩 (含)以内部分  出让成交净价的60%

　　500-600万元/亩 (含)部分  出让成交净价的50%

　　600-700万元/亩 (含)部分  出让成交净价的40%

　　700-800万元/亩 (含)部分  出让成交净价的30%

　　800万元/亩以上部分   无

　　b以划拨方式取得建设用地使用权，补偿标准：

　　土地出让成交单价  补偿比例

　　500万元/亩 (含)以内部分  出让成交净价的50%

　　500-600万元/亩 (含)部分  出让成交净价的40%

　　600-700万元/亩 (含)部分  出让成交净价的30%

　　700-800万元/亩 (含)部分  出让成交净价的20%

　　800万元/亩以上部分         无

　　C农用地变更为经营性用地，补偿标准：

　　土地出让成交单价  补偿比例

　　500万元/亩 (含)以内部分  出让成交净价的45%

　　500-600万元/亩 (含)部分  出让成交净价的35%

　　600-700万元/亩 (含)部分  出让成交净价的25%

　　700-800万元/亩 (含)部分  出让成交净价的15%

　　800万元/亩以上部分         无

　　通过对比新旧两种补偿标准，我们可以看出，新标准直接明确规定了统一补偿的比例，简单明了容易操作，但旧标准仅为指导性标准，补偿的标准并不确定，仅表述了不超过比例，并未给出统一的标准造成了各个区甚至不同项目的补偿标准不同。

　　4、补偿方式不再只有货币补偿一种方式，更加多样化

　　根据老的《补偿办法》，国有土地收购只能采取货币补偿一种方式。但《补充规定》出台后，对该规定进行了修改，明确表示不再仅有货币补偿一种方式。根据《补充规定》，除了可以采取买断或按出让成交净价一定比例方式进行货币收购补偿外,也可按照有关法律、法规的规定,办理用途变更手续,补缴土地价款。有条件的,也可按土地置换方式进行收购补偿。

　　此外根据《补充规定》，被收购地块新的规划不同,一个地块可分别采取不同的补偿方式。对于新规划为经营性用地的部分,收购可采取按出让成交净价的一定比例补偿;对于新规划用途为公用设施用地和公共建筑用地(道路除外)的部分,收购可采取按买断方式补偿。土地供应后,土地使用者取得土地使用权不足2年的,土地收购采取本规定第一条买断方式补偿。

　　5、重新界定了出让成交净价的定义

　　根据老的《补偿办法》，出让成交净价是指按土地出让成交总价款扣除农业综合开发基金、省政府复垦基金和土地收益基金等项目后的余额，地上建筑物随土地整体出让的，应扣除建筑物评估现值。

　　根据《补充规定》，出让成交净价是指土地出让成交总价款扣除30%后的余额。修改后，无需再对扣除项目进行罗列，直接采取打包价收取，简单且比较容易操作。

　　郑州土地收购新政的意义

　　2011年5月12日《郑州市国有土地收购补偿办法》出台后，在实施过程中也出现了各种各样的问题，如补偿方式过于单一，补偿标准不明确和统一等等一些列问题，尤其是近一段房地产市场进入了一个新阶段，问题更加突出，但随着《郑州市国有土地收购补偿办法补充规定》的实施，相信会在一定程度上促进土地市场和房地产开发的有序发展。