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来源：中国网  

　杨学友

　【案情】

　前任村委会出租村小学建加工厂，新任村委会起诉撤销租赁合同

　马屯村于2009年秋将占地近4亩的闲置村小学以年租金1600元的价格出租给个体电缆加工户刘某，双方签订了10年期限的租赁合同（合同所涉用地于2011年取得了土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），合同期限自2009年9月28日起至2019年9月28日止。

　到了2011年，马屯村的地价比前几年翻了2倍多，新一届村委会认为前任村委会出租村小学的费用太低，村里吃亏了。2012年春节过后，村委会研究决定：以当初村委会与刘某所签订的《学校租赁合同》违反法律规定为由，要求刘某与村委会解除合同。刘某对此表示反对。为达到解除合同的目的，村委会组织人员对刘某经营的电缆加工厂进行强制拆除，随后还向县人民法院起诉，请求法院判处双方所签订的租赁合同无效，并要求刘某限期拆除新建厂房。

　庭审中，马屯村诉称，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同违反了《土地管理法》第63条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，故请求法庭判决双方所签订的租赁合同无效。刘某则辩称，当初签订的租赁合同是双方真实意思的表示，合同尚未到期，村委会若违约解除合同，就要承担给自己所造成的全部损失。法院经审理最终判决双方所签订的租赁合同有效。

　【说法】

　农民集体土地能否流转用于非农建设，关键看其性质是农用地还是建设用地

　双方所签订的租赁合同是否有效，关键看该闲置学校的流转是否违反了《土地管理法》的强制性规定。

   《土地管理法》第63条的确规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但是，按照该法第4条的规定，我国农民集体所有的土地主要分为两大类：一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等直接用于农业生产的土地。对于这一类农用地，是严格禁止其“出让、转让或者出租用于非农业建设”的。另一类是集体建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。对于这类土地，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第10条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》第6项还规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”

　上述相关法律法规规定说明，对于农村建设用地的合法流转，我国法律法规并没有强制性禁止。《土地管理法》第63条所指的“农民集体所有的土地”是指“农用地”，并不包括原本就具有非农业建设性质的集体“建设用地”。由于该闲置小学所涉土地的性质属于工业用地，因此，马屯村前任村委会与刘某签订的10年租赁合同并未违反法律强制性规定，应当是合法有效的。

　至于这4亩学校建设用地的年租金价格仅为1600元，比当前市场价格明显偏低的问题，笔者建议：村委会可考虑通过起诉请求变更合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　（作者单位：辽宁省锦州市人民检察院）