什么情况下集体土地可以发生流转并可用于非农建设？

来源：互联网2015-09-30 09:53:30

　　《土地管理法》第63条的部分内容，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，予以解读为“目前集体土地的使用权无论通过什么方式转让，均只能用于农业建设，除非将集体土地通过征收程序完成国有土地的‘变性’，再通过国有土地的流转程序进行交易流转，否则不得用于其他用途。”

　　其实，通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转，只是集体土地用于非农建设的合法路径之一，而非唯一。《土地管理法》第63条的但书部分就提供了多样化的路径。指出企业破产、兼并等情形均可导致集体土地发生流转并可用于非农建设，但必须同时满足以下条件：

　　1、企业是乡镇企业

　　根据《土地管理法》第43条的规定可知，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。在农民集体所有的土地上兴办企业的，只能是乡镇企业，而不能是其他性质的企业。对于何为乡镇企业，《乡镇企业法》第2条进行了详细的规定，此处不赘述。

　　2、企业用地符合土地利用总体规划

　　根据《土地管理法》第59条的规定可知，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照《土地管理法》第44条、第60条、第61条、第62条的规定办理审批手续。同时，根据《乡镇企业法》第28条第1款的规定可知，举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划。

　　3、企业用地依法取得

　　即须按照《土地管理法》第44条、第60条、第61条等的规定，企业建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；以及其他审批等手续。同时，根据《乡镇企业法》第28条第2款的规定可知，举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续。总而言之，是需要依法取得土地使用权。

　　4、企业发生破产、兼并等情形

　　根据《乡镇企业法》第11条的规定可知，乡镇企业依法实行独立核算，自主经营，自负盈亏。具有企业法人资格的乡镇企业，依法享有法人财产权。同时，根据《土地管理法》第63条的规定，导致集体土地发生流转并可用于非农建设的理由或原因，包括了企业破产、兼并等情形。

　　因此，从《土地管理法》第63条的但书部分可知，通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转，只是集体土地用于非农建设的路径之一，而非唯一。集体土地，尤其是集体建设用地，《土地管理法》第63条的但书部分，在《宪法》、《民法通则》、《物权法》等法律，甚至就是《土地管理法》本身对集体土地流转的法律限制当中，仍然留下了一个可以合法流转的“口子”，只不过，这个“口子”需要满足的前提条件较为苛刻。

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