土地流转专业平台

来源：新金融观察

    随着新一轮城镇化建设的推进，盘活农地成为题中之义。自1980年以来，农村土地流转方式经过了承包、转让、租赁、土地换保障、土地信托等诸多探索，其中农村土地产权交易所成为重要载体。但一路疾行的过程中，农地产权试点近况如何？遇到哪些障碍？又该何去何从？

　农地流转迎来新“食客”。

　据悉，北京信托拟于近期正式推出土地流转信托，并已在北京、江苏、河北等地部署具体工作，预计今年流转面积可达3万亩左右。该土地流转信托计划是农村集体组织或农村经济合作社对农户土地使用权进行归集，然后再委托设立的信托计划。

　整体来看，目前土地流转的主要金融工具创新包括金融机构为农户提供的以农地、宅基地或合作社联保下的小额贷款服务，部分信托公司为农户提供的理财、土地流转、保障等金融服务。

　“土地信托”助力

　为盘活农村土地，无论国外还是国内的操作模式都有很多种，国内的土地信托模式起源于浙江绍兴和湖南益阳，其流转中介实体为地方政府设立的土地信托公司或土地信托服务机构，实际上是农户把分散的、小块的农地交给土地信托机构，由其统一归集、整理后通过出租等方式流转给专业农业经营公司或种粮大户，承租企业（大户）每年支付土地租金，由信托公司统一分配给农民。

　2001年，浙江绍兴率先试行了农村土地信托流转，流转的品种包括水田、旱地、山林、滩涂等土地承包经营权，并设村、镇、县三级土地信托服务机构。这些信托服务机构为土地承包经营权流转的受托人提供登记和发布土地供求信息、推介土地开发项目、协调供求双方、指导鉴证、跟踪服务和调解纠纷等综合化服务。农户将不愿耕种的土地使用权交给村经济合作社，形成一种委托关系，村经济合作社便将土地类型、地理位置、承包面积等信息汇集到镇信托服务站，建立土地信托数据库，并向社会公开信息和吸引经营者，农业大户或企业主通过招标方式获取土地使用权。此后，信托服务机构作为中间人将收益分配给农户及其家人。

　不单是浙江，湖南、四川、福建等地均对土地信托模式进行了尝试。新金融记者注意到，这些负责土地承包经营权流转的信托服务机构一般由政府设立，对土地进行归整、打包，然后选择土地经营者，确立租赁合同，并支付土地租金或风险抵押金。

　2008年，益阳市开始在草尾镇试行农村土地信托流转。通过信托方式，农民出让土地承包经营权至信托服务机构，进入流通轨道。去年5月，以沙县源丰农村土地承包经营权信托有限公司的设立为序幕，福建沙县加入了土地信托流转行列。该信托有限公司由沙县农业局负责组建，成立之初即获沙县政府百万信托基金，同时每年可得到200万元专项资金，对规模经营业主给予贷款贴息。与此同时，信托项目所获收益将用于返还土地流转信托基金、委托方分红及信托公司增资扩股。

　流转利益链

　尽管借助土地信托方式盘活农地，可使农地“化零为整”，推动农业经营朝着集约化、规模化、产业化方向发展，但也有观点认为土地信托试点进程相对缓慢，加上流转费用过低，容易给农民利益带来损害，引发争议。循着土地信托的流转路线，信托机构、大户、农民等利益相关体分食着土地流转链条上的收益。

　某信托公司项目经理常亮向新金融记者透露，目前信托机构、大户、农民等相关方的收益比例划分各地并无统一的标准，基本原则应是信托机构仅取得基于提供增值服务及持续运转必要的收益；至于大户和农民，一般农民拿稳定的固定收益，大户取得支付给信托机构和农民后的剩余收益，经营得好收益就高，反之就低。

　透过土地信托方式，农民凭证定期领取收益，但这个项目其实是有一定风险的，如果出现亏损，农民利益如何保证？显然，农民的收益如何保证恰恰是当前包括土地信托等各种模式的关键问题。实际上，目前国内流转模式主要是支付定额租金，农民获得稳定收益，风险则由具体从事农业生产的农业公司或种粮大户承担。常亮认为，应该加大对这些农业公司或种粮大户从事农业生产的支持力度、提高其抗风险能力，其经营得好自然就可以按时、足额支付农民收益，否则就不可持续。

　“流转后的土地要逐渐取得规模化的效应，应不断与现代科技相结合，更重要的是要让土地具备资本的特征，让它成为可携带的财富。流转之后，土地财富是可携带的。”不久前，中信信托董事长蒲坚在中国信托业高峰论坛上称，土地流转以后要使农民持续不断地分享土地的收益，这种流转何其难，但信托机构是当仁不让地参与其中，任重道远却也空间巨大。

　事实上，国内土地流转尚处于探索阶段，参与到农村土地流转中的金融机构并不多。接受采访的多位学者认为，由于我国农村土地所有权和使用权尚处于分离状态，农业生产经营需承担自然灾害、市场竞争等诸多风险，农业经营的高风险性与农民流转土地后要求持续、稳定的流转收益矛盾无法有效平衡，亦缺乏金融机构对三农的有效支持，均成为土地信托以及整个土地流转工程的掣肘因子。

　“这需要立法及政策调整，提高农业生产经营水平和竞争力，鼓励和引导金融机构服务三农。”在常亮看来，未来农地流转是新一轮城镇化、解决三农问题甚至中国经济发展动力的必经之路，需要政府、农民、中介机构等参与主体共同努力，同时警惕通过农地流转变相征地，侵害农民利益等问题。