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来源：南方日报

    楼市热销，开发商不差钱，又在一线城市启动了“地王”炮制运动。具体到东莞这座经济实力位居全国前列的沿海城市，土地市场也显著升温，地价明显上涨。

　　据记者统计，7月东莞商住地平均楼面地价突破3000元/平方米大关，达到3395元/平方米，环比上涨24%，已经达到了支撑万元房价的水平。

　　平均地价上涨尽管有结构性因素存在，但是一些热点区域的地价实际性上涨也相当瞩目。有的片区相邻商住地楼面地价不到3个月时间便飙升了66%。

　　业界称，在当前的房地产开发形势下，地价势必推高房价，不过其影响在两三年之后，当前的房价仍由当前的供求关系决定，保持稳中有升的态势。

　　经过两个买家121轮激战，寮步镇凫山村一宗占地约6.8万平方米的商住用地在7月10日上午“嫁入”豪门万科，溢价127%，楼面地价高达3523元/平方米。有研究机构称，这“让市场大跌眼镜”。

　　“市场大跌眼镜”是因为该地块位于几个月之前的流拍重灾区，并且比此前不久的地价大幅飙升。

　　该地块编号为2013WG026，位于寮步镇凫山村生态园大道以西、金兴路以东，占地为68431平方米，容积率上限为2.2，计容建筑面积为150548.2平方米，其中住宅不小于95%、商业不大于5%，起始价为2.334亿元，成交价为5.304亿元。

　　寮步镇凫山村在去年12月26日至今年3月1日的两个多月时间里，密集推出同一片区内4宗相邻的商住用地进入最终交易环节，不过全军覆没，纷纷流拍，寮步镇凫山村因此一度被业界称为“流拍重灾区”。

　　2013WG026号用地就是其中一宗，曾在去年12月26日流拍。不过，时隔半年时间，山鸡突然变成凤凰，这宗地居然被两个买家疯抢，楼面地价甚至被抬高到3523元/平方米的高位。这个地价放在全市任何一个地方都不算低，比上半年全市商住用地平均楼面地价2399元/平方米足足高出1124元/平方米。

　　寮步镇凫山村另外2宗流拍地先后在4月19日、5月24日分别重出江湖，尽管都成功成交了，不过竞拍氛围却相当冷清，一宗底价成交，楼面地价为2120元/平方米，一宗溢价1%成交，楼面地价为1948元/平方米。

　　此3宗商住地尽管规划指标有所区别，但是位于同一片区的相邻位置，地块属性区分不是很大，不过地价却相差悬殊，7月地块的楼面地价比四五月份的足足高出一个档次。取楼面地价相对较高的4月19日地块来比较，相距不足3个月，7月这宗相邻地块楼面地价却足足上扬1403元/平方米，涨幅高达66%。

　　寮步镇凫山村南接松山湖高新区，去年9月官方发文明示松山湖不再新增商品住宅用地，这促使包括寮步镇凫山村在内的松山湖周边区域的市场预期开始升温。

　　不过，2013WG026号地块相距万科·金域松湖大约3公里，后者洋房尽管位于松山湖之内，不过洋房均价也不过8000多元/平方米。而2013WG026号地的楼面地价高达3523元/平方米，根据当前高地价项目地价占比房价大约1/3比重来计算，2013WG026号的预期毛坯房价已经超过10000元/平方米。2013WG026号所在片区目前并无商品房小区，各类商业配套也相当缺乏，在这么一种“不毛之地”卖出万元房价的土地让人感到意外并不为奇。

　　楼面地价年内首破3000元大关

　　实际上，地价上涨的故事并不局限于寮步镇凫山村。

　　据记者统计，7月东莞共成交4宗商住用地，总占地约28.3万平方米，总计建筑面积约63.6万平方米，交易金额合计约21.6亿元，平均楼面地价约3395元/平方米。这一楼面地价比6月的2737元/平方米高24%，比上半年的2399元/平方米高出42%。

　　合富辉煌东莞市场研究部相关负责人称：“7月商住地的楼面地价今年内突破3000元/平方米大关，创下最近10个月来的新高。”

　　按照当前地价与房价的比例来计算，3395元/平方米的楼面地价将支撑起10000元/平方米的房价！

　　另据东莞中原研究部统计，7月东莞商住地成交整体溢价率为29%，比6月26%上升3个百分点，维持中位水平。

　　7月全国土地市场冷热不均，北京、上海、深圳等一线城市依旧高温不退，万科、保利、中粮、卓越等品牌房企持续拿地，地王频出。据相关数据，7月全国300个城市住宅类用地平均溢价率为23%，东莞与之相比高出6个百分点。

　　7月平均楼面地价上涨以及较高的溢价水平是热点区域优质地块集中成交这一结构性因素，和地价实打实上涨共同作用的结果。

　　东莞7月进入最终交易环节的商住用地有6宗，分布在虎门、塘厦、常平、寮步和麻涌等5镇，除了麻涌漳澎村2宗地流拍之外，其余4宗地均成功出让，并且为万科、金地、碧桂园等三大巨头分别暂获，其中万科获取了位于虎门、寮步的2宗商住地。虎门、塘厦、常平、寮步是房地产开发的热点区域，麻涌房地产发展目前尚显稚嫩。

　　除了寮步地块，7月高溢价成交的地块还有塘厦林村地块。该地块占地约4.9万平方米，容积率上限为2.5，计容建筑面积约12.3万平方米，楼面地价为3408元/平方米，溢价达到72%。

　　塘厦房地产市场分为主打东莞客的市场和主打深圳客的市场两大块，主打深圳客的项目的地价与房价均较高。林村地块毗邻龙林高速，可方便抵达深圳，若按照主打深圳市场的项目来看待，其地价比此前土地高出不少。2011年，碧桂园拿下观澜碧桂园土地时，楼面地价为2017元/平方米；中信拿下中信观澜凯旋城土地时，楼面地价为2804元/平方米。而碧桂园、中信项目所在的平山村或蛟乙塘村比林村距离深圳更近。

　　地价或推高两三年后的房价

　　当前，东莞一手住宅均价大约8700元/平方米，也有一些洋房价格迈上了万元台阶，它们主要集中在东城、南城、松山湖、虎门、长安、塘厦等经济重镇。

　　如今，地价涨了，房价会怎么样呢？月度楼面地价达到3395元/平方米，是否意味着东莞万元房价时代的到来？

　　分析人士认为，在当前的房地产发展形势下，地价上涨势必带动房价的上涨，但是影响不会马上出现，大约在两三年之后。东莞房价万元时代迟早会到来，但是何时出现目前仍不能盖棺定论。

　　松山湖一豪宅项目的相关负责人说，寮步凫山的万科项目楼面地价高达3523元/平方米，以后房价肯定要超过10000元/平方米。既然它都能卖10000元/平方米，那么松山湖核心区的房价高个5000元/平方米完全没有问题。上半年，松山湖一手住宅的均价为10767元/平方米(瑞峰置业数据)，松山湖核心区锦绣山河的均价为12914元/平方米(东莞中原数据)。

　　代理商东莞市博文道营销策划有限公司总经理杨波说，除非遇到类似于1998、2008年金融危机的经济困境，否则在当前的房地产开发环境中，地价上涨肯定会推高房价，经济发展尤其周期性，未来几年出现严重经济困境的可能性不大。

　　东莞房地产业协会秘书长陈骏良说，今年，地价上涨明显，尤其是重点镇街。优质地价树立了标杆，其它土地往往会参考这个标杆价，进而地价会较为普遍地上涨，最后导致房价也会明显上涨。不过，地价推高房价这个效应需要两三年时间才会浮现出来，对当下的房价没有多少影响。

　　东莞中原策略研究中心车德锐说，今年，地价平稳往上走，尤其是虎门、寮步、常平、塘厦、大岭山、洪梅等重点区域，优质地块的推出将拉高这些区域的房价。

　　车德锐说，只要不出现2008年全球金融危机那样的情况，东莞的住房需求是没有问题的，东莞的住房需求有人口基础，所以这几年成交量逐年在放大。在全国范围来看，一个六七百万常住人口的城市，住宅总销售量一般15万套/年左右，其中一手住宅10万套/年，而东莞常住人口已经达到800多万，当前住宅总销售量还不到10万套/年，其中一手住宅才6万多套。东莞的住房需求以自住为主，随着东莞教育、交通等方面的进一步改善，市民归属感越来越强，楼市成交量会进一步放大，随着地铁和城轨开通，还有可能带来更多的外溢性需求。与此同时，当前东莞的房价相对较低，市民承受压力相对较小。所以，由地价到房价的价格传导过程不会受到影响。

　　车德锐也认为地价对房价的影响更多体现在以后的房价，而不是当下房价。他说，一般来说，在东莞，从拿地到入市一般需要2年时间。东莞不像深圳等一线城市，地价不会立马传导房价，一般要高地价项目入市之后才会明显体现。至于当下的房价，则主要由当下的供求关系决定。

　　不过，车德锐也说，像虎门那样一直高度缺货的区域，随着项目增多，房价则有可能有所回落。万科紫台均价在1.3万元/平方米，以后估计其它项目难以维持这种高价，虎门中心区的房价可能就在1.1万元/平方米左右。

　　天为地产总经理李宝柱说，国家一直在控制房价，所以东莞的房价就算会涨，但是幅度也不会很大，会比较平稳。

　　至于今年的楼市情况，业界普遍的观点是：楼市热销、库存较低、房价稳中有升。