土地流转专业平台

　　随着我国城市化进程的发展，涉及到农村宅基地问题的案件愈来愈多，由此而引发的矛盾也开始凸显。本文中，笔者就在他人宅基地上修建房屋法律上的归属问题进行分析探讨。

　　笔者认为，无论当事人对在他人宅基地上修建房屋所有权有无约定，该房屋都应归宅基地使用权人所有（集体成员内部的转让除外）。

　　一、从我国目前的土地政策以及基本的法律原则体现出的法律精神可以看出，宅基地使用权人无法在现行法律状态下实现随意处分自己的宅基地使用权，当然包括允许他人出资在其宅基地上修建房屋后与出资人实现共用甚至分割房屋的情形。在“一户一宅”以及“房地不分离”的基本原则下，依法确认在他人宅基地上修建的房屋归属于宅基地使用权人完全符合现行的法律规定和立法精神。这具体体现在以下几个方面：

　　1、宅基地使用权人和拟在宅基地上修建房屋的出资人之间如果没有约定该房屋的所有权归属问题，毫无疑问，该房屋的所有权应当归属于宅基地使用权人。那么在双方约定拟在建房屋的所有权归属问题的情况下，往往会给人们一种假象，就是民法上的“意思自治”应受法律保护的问题。但笔者认为，在双方约定拟在建房屋的所有权归属问题的情况下，实际上涉及到了另外一个法律问题，这就是变相非法转让宅基地使有权的问题。

　　2、根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”以及宅基地禁止进入交易市场的相关规定，参照国家土地管理局于一九九０年八月二十五日给浙江省土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》中的具体规定，笔者认为，宅基地使用权人未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。这与《中华人民共和国土地管理法》关于“以其他形式非法转让土地”的规定是完全相符的。另外，根据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知《国办发〔1999〕39号》第二条二款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的具体规定，以约定拟在建房屋的所有权归属的方式变相转让宅基地所有权的行为也不可能得到法律的保护。

　　二、几种常见的允许他人出资在自己所有的宅基地上修建房屋后与出资人约定将修建的房屋共用或者分割的情形

　　1、夫或妻一人单方意思允许他人出资在自己的宅基地上修建房屋，并约定该房屋共有或者分割。这种情形实际上涉及到夫妻共同财产中单方处分的法律效力问题，根据现行相关法律规定，笔者认为，夫妻共有的房屋一方一个人意识单方处置的行为效力一般被认定为无效，但是善意取得的除外。同时笔者还认为：由于宅基地使用权的处分以及在宅基地所建的房屋所有权的处分不仅仅受到现行法律、法规的约束，同时还应当考虑现行的土地政策以及“一户一宅”的基本原则。因此，夫或妻一人单方意思允许他人出资在自己的宅基地上修建房屋，并约定该房屋共有或者分割，该约定应被认定为无效民事法律行为。

　　2、涉及赠与以及附条件合同的问题。实践当中，有许多案例中宅基地使用权人往往通过赠与或者附条件合同的方式和第三人达成协议，进而约定在宅基地上修建房屋后与出资人实现共用或者分割房屋的情形。表面上，这种方式既符合“意思自治”的民法精神，又有法律规定为依据。例如，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）128明确规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”。《中华人民共和国合同法》第四十五条也明确规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。但笔者认为，宅基地使用权人与第三人不管是通过赠与的方式还是通过拟定附条件合同实现各自目的的方式均与特别法，即《中华人民共和国土地管理法》的基本法律原则以及现行土地政策的规定相悖，如果发生争议，都不应得到法律的保护。

　　综上，笔者认为，无论宅基地使用权人和拟在宅基地上修建房屋的出资人之间有没有约定拟在建房屋的所有权归属问题，以及是否涉及夫妻一人处分宅基地使用权或者通过赠与、附条件合同的方式变相实现宅基地使用权的处分，拟在建房屋的所有权都应归属于宅基地使用权人。这里需要说明的是，不论出资人与宅基地使用权人是否属于同一集体经济组织成员，都应按照上述观点予以处理。因为，如果出资人系与宅基地使用权人属于同一集体经济组织成员的人，认定错误的话势必会与“一户一宅”的规定相悖（受让人无宅基地的除外）；如果出资人系与宅基地使用权人不属于同一集体组织成员的人，认定错误的话势必会与宅基地使用权专属于本集体成员的基本原则相悖。

　　当然，在处理此类问题时同时会面临拟在宅基地上修建房屋的出资人的损失，或者说权益如何去弥补、去保障的问题，笔者认为，解决这个问题可以由人民法院结合实际情况给予出资人适当的补偿，补偿标准可在考虑出资人的出资情况、房屋升值以及出资人对拟在建房屋的贡献比例等因素的情况下作出合理认定。