土地流转专业平台

　　土地流转指的是土地使用权流转,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。

　　1978年在安徽省凤阳县小岗村打响了中国农村改革的“第一枪”，开启了新的模式家庭联产承包责任制，将土地所有权分离。2004年8月28日《中华人民共和国土地管理法》指出，土地使用权可以依法转让。2014年农村集体土地确权登记发证进入新阶段，为进一步土地流转政策推进扫清障碍。土地流转喜获政策力挺，潜藏着巨大的土地流转市场有待开发。

　　改革开放以前的土地流转政策

　　土改时期1950年，1950年为了满足解放区农民对于土地的需求，我党实行土地改革，至1952年全国完成，此时的土地是农民所有。

　　社会主义改造时期1953-1956 ，为了配合新中国的社会主义建设我国从1953年至1956年开始进行社会主义改造，建立农业生产合作社，此时土地是集体所有。

　　改革开放时期，1978年11月24日夜晚，安徽凤阳小岗村的一个秘密屋子里，开启了新的模式家庭联产承包责任制，将土地所有权分离。

　　改革开放以后的土地流转政策

　　1983年，《当前农村经济政策的若干问题》要求全国农村开始普遍推行包干到户，实现了土地所有权与使用权的分离，保证了农户的独立经营权。

　　1987年，国务院批准了某些沿海发达省、市就土地适度规模经营迸行试验，使得土地经营权的流转突破了家庭承包经营的限制，开始进入试验期。

　　1993年11月《中共中央国务院关于当前农业和农村经济发展若干政策措施》提出土地承包期“再延长三十年不变”，同时“经发包方同意，允许土地使用权依法有偿转让”。

　　1995年《关于稳定和完善土地承包关系的意见》规定:“在坚持土地集体所有和不改变土地用途的前提下，经发包人同意允许承包方在承包期内对承包土地依法转包、转让、互换、入股，其合法权益受法律保护。”

　　2003年《农村土地承包法》规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”从法律层面体现了对于合法土地承包经营权的保护。

　　2004年8月28日《中华人民共和国土地管理法》指出，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

　　2005年，农业部专门出台了《农村土地承包经营权流转管理办法》，使农地流转在操作层面也实现了有法可依。

　　2005年3月29日《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》对审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律的若干问题作了解释。

　　2007年3月16日《中华人民共和国物权法》第十一章“土地承包经营权”对我国农财土地承包经营制度作了规定。

　　2008年《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定》提出加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。

　　2013年《中共中央、国务院关于加快发展现代农业，进一步增强农村发展活力的若干意见》规定：农村土地流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。

　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求建立农村产权流转交易市场，首次鼓励农村建设用地使用权流转。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权。

　　2014年1月《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提出，要用五年的时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，这让市场将2014年视为农村土地开放承包经营权流转的元年;

　　2014年7月《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》，标志着我国进一步推进户籍制度改革开始进入全面实施阶段。将直接刺激中小城市的发展并释放出可观的制度红利。

　　2014年8月《关于进一步加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，加快推进农村房地一体确权登记发证。农村集体土地确权登记发证进入新阶段，为进一步土地流转政策推进扫清障碍。

　　2014年8月底中国农业银行率先推出 《农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)》，《办法》规定依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权，家庭承包集体土地使用权以及通过转包、出租、互换、转让等流转方式取得的土地经营权均可设定抵押，地上设施可一并抵押。

　　2014年11月，《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，促进土地流转和规模经营健康发展，明确提出五年内完成土地承包经营权确权登记颁证工作。

　　2015年1月，《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，改革包括完善土地征收制度、建立农村集体经营性建设用地入市制度、改革完善农村宅基地制度、建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益等在内的四项主要任务，为更好地实现农村土地承包经营权流转奠定基础。