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　　土地出让方式创新的主要模式

　　近年来各地根据功能需要，在土地出让方式上进行了大量探索，创造性地提出了一系列新的出让方式，在实践中取得了良好效果。主要有以下四类。

　　1.围绕土地利用综合效益提升，创新土地出让方式。

　　带方案出让。“带方案出让”是指地块挂牌出让时，以规划或建筑设计方案为条件，要求竞得人参照执行的出让方式。试点于上海、南京、厦门等城市，通常应用于城市的重点区域和重要景观地段，需要事先确定建设或运营方案的综合用途地块。具体可分为带规划附加图则、带建设工程设计方案、带功能运行要求、带基础设施条件四种类型。与其他出让方式相比，“带方案出让”具有突出图数结合、区域概念和长远效益等特征。

　　有竞价招标。“有竞价招标”，也叫“先入围再挂牌”，是指先通过招投标，按综合条件最佳原则确定入围名单，再以竞价方式确定竞得人的出让方式。最早试点于上海，通常应用于对地块经济价值及功能定位、开发运营等具有较高要求的商服用地。与普通招标相比，“有竞价招标”融合了招标和拍卖的双重特点和优势，是在综合判断企业自身条件、方案编制水平等情况的基础上，实现了价格的竞争。

　　综合评标。这是指在传统商务标、技术标的基础上，将工程建设履约承诺作为评标内容的出让方式。最早试点于北京，通常应用于需要实现中长期土地综合效益最佳的商服用地。与普通招标相比，该模式将影响土地开发利用的诸多因素作为评标条件，其中，土地价格的分值占比相对较小。

　　复合式出让。这是指根据实际竞买人数，灵活选用的出让方式(挂牌或有竞价招标)。发端于上海，通常应用于城市核心区域比较重要的商服用地。与普通出让方式相比，“复合式出让”是在竞买保证金审核后根据实际竞买人数确定相应的出让方式，有关竞买人数信息不对外公布。

　　2.围绕市场调控，创新土地出让方式。

　　限房价竞地价。“限房价竞地价”是指在房屋待售价格限定的前提下，地价按升价式竞拍，以此确定竞得人的出让方式。试点于北京、深圳、青岛等城市，通常应用于中小套型普通商品住房或保障性住房用地。

　　限地价竞房价。“限地价竞房价”是指在地价限定的前提下，待售房屋价格按降价式竞拍，以此确定竞得人的出让方式。试点于北京、湖南等省市，通常应用于普通商品住房用地。

　　限地价竞配建。“限地价竞配建”是指在地价限定的前提下，以保障房配套承诺建设面积最大确定竞得人的出让方式。试点于北京、广州、杭州等城市，通常应用于城中村改造和旧城改造。

　　定配建竞地价。“定配建竞地价”是指在保障房配套建设面积既定的前提下，以土地报价最高确定竞得人的出让方式。试点于北京，通常应用于具有旧改要求的普通商品房用地。

　　3.围绕行政管理要求，创新土地出让方式。

　　“带项目出让”是指工业用地出让时，附带特定产业项目具体建设条件及生产要求的出让方式。试点于上海、深圳及浙江等地，通常应用于高新技术产业或准入要求较高的工业园区。

　　“带项目出让”的好处主要有：一是降低了招商项目落地的难度，缩短了审批时限，加快了项目开工速度;二是用地规划控制性指标针对项目具体要求提出，有利于土地优化配置和高效利用;三是完善了地块入市出让条件和建设要求，有助于落实工业项目全生命周期管理。其不足之处在于：个别地块出让条件可能存在“量身定制”的嫌疑，容易导致市场竞争不够充分。

　　4.围绕交易实现，创新土地出让方式。

　　“预申请”是指提前发布拟出让地块信息，意向人通过预申请报价及交纳保证金提出购地意向，政府择机出让的供应方式。试点于上海、广州、成都以及天津等地。

　　“预申请”的好处主要有：一是提前公布地块出让信息，提高信息披露的充分性，稳定了市场预期;二是为政府和开发商提供公开公正的信息沟通平台，有助于政府掌握市场反馈意见，完善了出让方案，提高供地科学的有效性;三是防止流标。其实施难点在于：一是预申请时间较长，土地正式出让可能存在变数和不确定性;二是对政府提前制订供地计划以及落实出让准备工作提出更高要求。

　　土地出让方式的发展趋势

　　根据我国的经济社会发展、城市建设需要以及改革发展取向，结合国内外土地出让的经验，笔者认为，土地出让方式将呈现以下三个趋势。

　　趋势一：组合式的出让方式。

　　组合式的出让方式是指，通过对传统供地方式的不同组合运用，以适应新的功能需要。其好处在于，能够最大程度地发挥不同出让方式的综合优势，避免只采用单个出让方式所带来的问题。可能出现的组合方式有以下类型。

　　“出让+租赁”的组合方式。例如，近年来香港政府将土地出让制度由传统的“批租制”调整至“年租制与批租制的混合体制”，根据地块实际情况采用不同的出让方式。

　　“划拨+租赁”的组合方式。指将划拨用地与租赁使用相结合。

　　“招标+拍卖”的组合方式。例如，“有竞价招标”融合了招标和拍卖的双重特征。这种出让方式有效避免了以往单独采用招标方式和拍卖方式自身的不足，有利于实现对竞买企业的综合评优。

　　“招标+挂牌”的组合方式。指先招标再挂牌出让，或先挂牌再招标出让。

　　其他出让方式之间组合运用。例如，“复合式出让”与预申请方式的组合使用，有利于提前把握市场需求，提高交易效率。

　　趋势二：提升土地利用综合效益和城市建设整体品质的出让方式。

　　提升综合效益的出让方式是指，在土地出让中，既着眼于土地出让的当前经济效益，还注重出让后期土地利用的经济、社会、环境等长期收益，从而提升土地利用综合效益和城市建设整体品质。其好处在于，能够缓解近年来因过分追求“价高者得”所带来的“重经济效益轻社会生态效益、重近期效益轻长期效益、重局部利益轻整体利益”等问题。

　　趋势三：市场化配置与政府调控相结合的出让方式。

　　在土地出让时将市场化资源配置与政府宏观调控有机结合起来，创新土地出让方式。其好处在于，能够更好地发挥市场机制与政府调控的双重作用，更好地规避市场失灵和政府失灵的问题。可能的创新方式有如下类型。

　　“招拍挂+交易许可”的组合运用。主要指政府通过明确土地交易的限制性要求，促进市场供求实现均衡。比如新加坡通过交易人数限定，明确要求公开售让的经营性用地竞买人数不得少于4～5人。再比如本市供地条件审核中，明确实行土地出让“净地”标准。

　　“招拍挂+价格管制”的组合运用。主要指政府通过对地价的干预，防止地价出现过高或过低的问题。在防止地价过高方面，例如日本和韩国均实行价格管制，若交易价格过高或取得目的不明确，政府有权禁止该项土地交易;在防止地价过低方面，例如我国规定，协议出让地价不得低于相应等级基准地价水平的70%。

　　“招拍挂+信息公开”的组合运用。例如，以往实施的预申请方式提前公布供地计划和供地信息，在一定程度上发挥了稳定市场预期、防止信息不对称的作用，目前预申请方式仍需不断试点和完善。

　　“招拍挂+全过程监管”的组合运用。例如，加强工业用地全生命周期管理，将带项目出让的各项用地指标与土地利用后期监管相衔接，有利于落实土地管理的各项要求。

　　“招拍挂+诚信体系建设”的组合运用。例如，为了维护公平竞争的交易秩序，政府对拿地企业的履约情况全程跟踪，将失信企业的信息载入诚信体系黑名单，以此作为强化企业入市审查的约束条件等。