如何做好农村土地经营权抵押贷款

来源：互联网2015-07-10 17:05:34

　　激活农地沉睡“资本”

　　对农行潍坊分行开展农地金融服务的调查

　　潍坊是全国现代农业综合改革试点市和全国农业国际合作示范区，这赋予了潍坊在农业发展体制机制改革创新方面先行先试的权力。农行山东潍坊分行作为农总行农村土地承包经营权抵押贷款试点行，积极开展农村土地经营权抵押融资业务的试点，截至目前，已发放土地经营权抵押贷款3笔，金额495万元。

　　开展调查研究，摸底农村土地经营权情况。试点工作开展后，该行积极与财政局及畜牧局、农业局等农口部门沟通，获取政府部门优先支持的客户名单，并根据农行信贷要求，结合客户的经营规模、信用状况、行业特点等情况，建立目标客户库，初步筛选了50户符合贷款条件的承包土地100亩以上的种养殖大户，贷款需求额度4300余万元，为推广土地经营权抵押融资业务奠定了客户基础。

　　对接合作单位，优化交易流程。为加快业务推广，该行积极对接齐鲁农村产权交易中心，联合赴支行培训调研，优化土地确权、价值评估、产权交易、抵押登记等重要流程环节操作。目前，该中心在潍坊各县市区已设立分支机构，初步具备农村产权“交易-鉴证-抵押”运作条件。

　　加快农村金融产品创新，积极研发适应农村土地流转规模和层次的金融产品。该行积极探索与土地经营权相关的抵押贷款品种，大棚抵押贷款作为该行的特色产品，目前在寿光、青州支行具备较好的业务基础，两行存量大棚(蔬菜、花卉)抵押贷款约有1.05亿元。该行借助该产品，创立“土地+大棚”抵押模式，引导客户选择“土地+大棚”抵押方式，加快业务推广。目前已经在寿光支行试点发放“土地+大棚”抵押贷款30万元。

　　从潍坊分行开展情况看，该项业务尚处于初期发展阶段，大面积推广该项业务将面临以下制约：缺乏法律支持。《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。《物权法》明确规定，除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地不允许抵押;农村土地经营权价值难以准确评估。农村土地承包经营权价值是金融机构确定授信额度的基础，然而目前尚无专业的土地承包经营权价值评估机构和人员，缺乏相应标准和操作程序;抵押物变现难。由于农业投资大，投资周期长，回报慢，受流动资金的限制，潍坊地区种(养)殖大户承包的土地承包费一般按年缴纳，如果承包人经营出现风险，次年承包费不能按期向当地农民缴纳，当地村委和村民便以拖欠土地承包费为理由，要求收回土地，考虑到社会稳定问题，抵押物难以变现。

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