土地流转专业平台

厦门市地价征收管理若干规定

第一章 总 则

第一条 为进一步规范我市地价征收管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《厦门经济特区土地管理若干规定》以及相关法律法规的规定，结合我市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定主要明确出让宗地土地出让金的确定原则。具体包括：招拍挂出让、协议出让(限制性出让)土地、划拨用地改为完全出让用地时土地出让金最低价的计算原则;划拨用地、使用集体土地应缴纳城市基础设施配套费的计算原则;租赁用地土地租金的计算原则。

第三条 市人民政府委托市国土房产局具体开展建设项目涉及地价事项的审批工作。市区财政部门负责土地出让金、配套费等土地费用征收管理，国土房产部门负责具体征收工作(包括计价并通知缴款)。

第四条 市国土房产局应明确工作流程，建立和完善重大业务集体会审制度和责任追究制度。

第二章 基准地价修正值

第五条 基准地价是指在厦门市辖区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、商品住房、租赁住房、办公、酒店、营利性医疗教育、经营性公用设施产业、软件及研发、工业、停车场等不同用途，通过评估确定的以 2017年 1 月 1 日为基准日且按法定最高年期计算的国有建设用地土地使用权的区域最低价格。按照基准地价计算土地宗地地价时，应结合影响宗地地价的主要因素进行修正。

第六条 土地宗地是指同一份土地出让合同中约定的所有土地。

第七条 基准地价修正系数包括容积率修正系数、商业楼层修正系数、停车场楼层修正系数、停车场用地用途修正系数、自持物业修正系数、商业繁华度修正系数、鹭江道修正系数、轨道修正系数、临海临湖修正系数、临路修正系数、土地使用年限修正系数。

基准地价修正值=地块所在级别基准地价×各用途相关基准地价修正系数的乘积。若宗地由数个子地块组成的，任何一子地块涉及商业繁华度修正系数、鹭江道修正系数、轨道修正系数、临海临湖修正系数、临路修正系数时，则宗地各子地块均应分别计算修正系数。

第八条 容积率修正系数包括商品住房、租赁住房、办公、停车场用地、酒店、营利性医疗教育、经营性公用设施产业、软件及研发用地、工业等各类用途基准地价的修正系数。

㈠商品住房、租赁住房项目用地容积率修正系数

1.容积率<1.4 时：

容积率修正系数=1.7647/容积率

2.1.4≤容积率≤3.0 时：

容积率修正系数=-0.2353×容积率+1.5882

3.3.0<容积率<12.0 时：

容积率修正系数=-0.0196×容积率+0.9411

4.容积率≥12.0 时：

容积率修正系数=0.704

㈡办公、停车场项目用地容积率修正系数

1.容积率<1.4 时：

容积率修正系数=2/容积率

2.1.4≤容积率≤3.0 时：

容积率修正系数=-0.26667×容积率+1.8

3.3.0<容积率<12.0 时：

容积率修正系数=-0.02222×容积率+1.06666

4.容积率≥12.0 时：

容积率修正系数=0.80

㈢酒店项目用地容积率修正系数

1.容积率<1.4 时：

容积率修正系数=-1.7478×容积率+3.8739

2.1.4≤容积率≤3.0 时：

容积率修正系数=-0.26667×容积率+1.8

3.3.0<容积率<12.0 时：

容积率修正系数=-0.03333×容积率+1.09999

4.容积率≥12.0 时：

容积率修正系数=0.70

㈣营利性医疗教育项目用地容积率修正系数

1.营利性教育、养老项目用地

容积率<2.0 时：容积率修正系数=-0.5×容积率+2

2.0≤容积率<3.0 时：容积率修正系数=1

容积率≥3.0 时：容积率修正系数按酒店用地容积率修正系

数计算

2.营利性医疗项目用地

容积率<2.0 时：容积率修正系数=2/容积率

2.0≤容积率<3.0 时：容积率修正系数=1

容积率≥3.0 时：容积率修正系数按酒店用地容积率修正系数计算

㈤工业、经营性公用设施产业、软件及研发项目用地容积率

修正系数

1.通用厂房、仓库、物流(运输型)、软件及研发项目用地

当容积率<1.5 时：

容积率修正系数=1

当容积率≥1.5 时：

容积率修正系数=1+(容积率-1.5)×40%

2.专用厂房、会展、大型演艺娱乐、体育设施项目用地

当容积率<1 时：

容积率修正系数=1+(1-容积率)×40%

当容积率≥1 时：

容积率修正系数=1

3.堆场、港口、码头项目用地

容积率修正系数=1

第九条 商业楼层修正系数指商业不同楼层的基准地价的修正系数。具体为：

第十条 停车场用地楼层修正系数指地下停车库(位)不同楼层的基准地价修正系数。具体为：

第十一条 停车场用地用途修正系数指为不同用途配套的可分割转让停车库(位)的基准地价修正系数。具体为

停车场用地用途修正系数(为住宅配套)=1

停车场用地用途修正系数(为非住宅配套)=0.91

第十二条 商业繁华度修正系数指城镇土地区域及级别中商业特别繁华地段，临下列路段宗地的商业用途基准地价的修正系数。

第十三条 自持物业修正系数指需整体经营、不得分割转让的建筑物的基准地价修正系数。包括自持商业项目修正系数和整体自持软件及研发项目修正系数。

㈠自持商业修正系数

㈡整体自持软件及研发项目修正系数

整体自持软件及研发修正系数=0.7

第十四条 鹭江道修正系数指对位于 B1级别范围内属鹭江道东侧 100 米处至海岸线范围内的区域办公、酒店用途项目的基准地价修正系数。

鹭江道修正系数(办公)=1.8

鹭江道修正系数(酒店)=1.5

第十五条 轨道修正系数指对轨道站点半径 500 米范围内(含跨越轨道站点半径 500 米的宗地)的商业、办公、商品住房、租赁住房、酒店、营利性医疗教育、经营性公用设施产业、软件及研发用途项目的基准地价修正系数。

轨道修正系数=1.2

第十六条 临海临湖修正系数指商品住房、租赁住房、办公、酒店、营利性医疗教育、软件及研发等项目用地临海洋、湖泊、水库或者紧邻沿临海洋、湖泊、水库道路(包括公共绿地)用地的基准地价修正系数。

临海临湖修正系数=1.3

第十七条 临路修正系数指以道路为界划分土地区域及级别的土地，因道路两侧土地等级不同，且拟出让地块位于较低土地等级区域的地块的基准地价修正系数。

临路修正系数=(相邻最高土地等级基准地价+土地所在土地等级基准地价)/(土地所在土地等级基准地价×2)

第十八条 土地使用年限修正系数指国有建设用地使用权实际使用年限低于法定土地使用权出让最高年限时的修正系数。

土地使用年限修正系数=实际土地使用年限/法定土地使用权出让最高年限。

第三章 出让用地

第十九条 协议出让(限制性出让)土地是指按照国家供地政策和各级政府出台的相关产业政策规定，以协议方式将国有建设用地土地使用权按一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为。协议出让(限制性出让)土地出让金按基准地价修正值且不低于土地取得成本(包括新增建设用地土地有偿使用费、征地拆迁补偿费用、城市基础设施配套费等)确定。

第二十条 招标拍卖挂牌出让土地使用权的底价、起叫价、起始价应结合政府产业政策、土地开发成本、基准地价修正值、周边已成交项目的价格等因素，报经市政府同意后确定。

第二十一条 同一宗地有多种用途的，地上、半地下、地下分别按不同用途计算土地出让金。商业、办公、商品住房、租赁住房、酒店、营利性医疗教育、停车场项目用地按楼面价计收。工业、经营性公用设施产业、软件及研发项目用地按地面价

计收;其所配套的停车场按本宗地主要用途认定土地用途的，并作为配套设施与地上项目共同办理整体产权的，可免征停车场用地地价。

第二十二条 土地宗地跨越两个及两个以上土地等级区域，按“就高不就低”原则计收地块所在级别宗地土地出让金。

第二十三条 半地下商业、办公、商品住房、租赁住房、酒店、营利性医疗教育、停车场等项目用地土地出让金根据规划部门核定的建筑计容原则分类确定。

㈠建筑按全计容计算容积率的，土地出让金按相应用途以地上一层的标准计收。

㈡建筑按半计容计算容积率的，土地出让金按地上一层相应用途标准的 70%计收。

㈢建筑不计容的，按地下一层计收。

第二十四条 地下商业土地出让金按地上相应楼层商业土地出让金的 50%计收。地下办公、商品住房、租赁住房、酒店、营利性医疗教育用

地，土地出让金按地上相应用途土地出让金的 50%计收。工业、经营性公用设施产业、软件及研发项目与本宗地地上部分同用途的结建式建筑的地下用地，免收土地出让金。

第二十五条 已出让宗地土地使用年限起止时间，经市政府批准同意调整的，应按市场价补足地价差。

第二十六条 已供地的港口、码头、物流(运输类)和软件及研发等项目用地，如供地时以工业用地标准测算地价的，转让、抵押时应按原工业用地标准计算转让、抵押价值。经用地单位申请土地用途变更为经营性公用设施产业用地、软件及研发用地的，应按新旧用途市场价差且不低于工业与经营性公用设施产业用地、软件及研发用地的基准地价修正值差补缴地价差额。

第二十七条 已出让宗地，经市政府研究同意办理土地用途变更，以国土部门受理变更申请时的市场价结算地价。

㈠变更土地用途后的土地使用权市场价低于或等于土地用途变更前的，则免收土地出让金。

㈡变更土地用途后的土地使用权市场价高于土地用途变更前的，应按新旧用途的市场价且不得低于新旧土地用途的基准地价修正值差来补缴地价差。协议出让(限制性出让)的项目，应按新土地用途的基准地价修正值结算地价差，保留限制性出让。土地出让合同另有约定的，按合同约定执行。

第二十八条 酒店、营利性医疗教育、经营性公用设施产业、租赁住房、工业、自用办公等项目用地出让时，应明确项目建成后须办理整体产权，经批准转让、抵押时，应整体转让、整体抵押。

第二十九条 软件及研发项目用地指位于经市级以上政府(含市政府)批准设立的专业园区内，园区管理规定或出让方案中已明确产业准入和退出机制的项目用地。自持型软件及研发项目用地应办理整体产权，整体转让、整体抵押。

第三十条 地上层数大于 7 层(含 7 层)的住房项目，经规划部门批准底层作为房屋架空层且不计容的部分、建筑物底层廊道、避难层、结构(技术)转换层(扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积)，免收土地出让金或城市基础设施配套费，不计入共有建筑面积分摊面积，也不办理产权;在建筑物使用中不得改变规划设计功能、不得违规占用、不得出租、不得作为营业性场所，

第四章 划拨用地

第三十一条 符合《划拨用地目录》，以划拨方式取得国有建设用地土地使用权的各类工程建设(包括新建、改建和扩建)项目，土地使用者应按《福建省城市基础设施配套费征收管理规定》，一次性缴纳城市基础设施配套费(以下简称配套费)，同时自行负责其他土地取得成本及按规定应当缴纳的相关税费。使用政府储备土地的，土地使用者应与土地储备机构结算土地储备成本。

城市基础设施配套费征收标准如下表：

第三十二条 城市基础设施配套费免征范围：

㈠军事设施项目(含武警部队设施);

㈡非营利性市政公用设施项目(含城市停车场建设项目)、公共停车场项目;

㈢单建式人防工程项目;

㈣市、区财政投融资的保障性安居工程项目项目;

㈤经市、区政府确认或批准的由社会各界捐建的学校、图书馆、孤儿院、养老院等非经营性社会公益事业建设项目;

㈥符合市委、市政府出台的扶持发展集体经济、增加农民收入政策规定的建设项目;

㈦市、区财政全额拨款的建设项目;

㈧经市宗教主管部门批准的宗教活动场所项目。

第三十三条 城市基础设施配套费减征范围：

㈠学校、医疗机构、科研等单位以及中央、省属单位和外地驻当地政府机构自筹资金兴办非经营性建设项目(不含住宅)减半计收。其中，学校非经营性建设项目按住宅的收费标准减半计收;高校后勤服务设施社会化建设项目(学生公寓)按住宅标准减半计收;医疗、科研非经营性建设项目按办公的收费标准减半计收。

㈡自筹资金建设的残疾人非经营性福利事业项目减半计收。

㈢社区服务用房项目(按五室、六站、一中心要求建设的用房)按办公的收费标准减半计收。

㈣经省科技行政主管部门认定的属于国家或省政府确定扶持的高科技建设项目减半计收。

㈤行政机关办公楼建设项目减半计收。

第五章 非农建设使用集体土地

第三十四条 经批准使用集体土地进行非农建设项目(包括新建、改建和扩建)，土地使用者应按照本规定第三十一条标准缴纳城市基础设施配套费，同时自行负责缴纳其他土地取得成本以及按照规定应当缴纳的相关税费。

第三十五条 城市基础设施配套费免征、减征范围：

㈠村镇市政公用设施、农村宅基地以及经区、镇政府确认或批准的由社会各界捐建的学校、图书馆、孤儿院、养老院等社会公益事业建设项目可免征。

㈡符合市委、市政府出台的扶持发展集体经济、增加农民收入政策规定的建设用地项目，免征。

㈢村集体经济组织兴办非经营性项目、办公楼、社区服务用房项目减半计收。

第六章 租赁用地

第三十六条 租赁用地是指以租赁方式使用国有土地，按年缴纳土地租金的土地。租赁用地的最长期限不得超过法律规定同类用途土地使用权出让的最高年限。

第三十七条 经营性用地、工业用地需租赁国有土地的，应当以公开方式租赁。

第三十八条 经市政府批准以协议方式租赁国有土地的，土地年租金不得低于基准地价修正值且按土地使用权出让最高年限折算的租金标准，土地租赁期限不足一年的，按一年计算。土地租赁期间，如基准地价更新调整，则土地年租金标准自动随之调整。

第三十九条 租赁地下空间按有关规定执行。

第七章 划拨用地、限制性出让用地改为完全出让

第四十条 划拨土地使用权、限制性出让土地使用权，在房屋建成并办理土地房屋权证后，须经批准办理土地使用权完全出让手续并补缴土地出让金后，方可依法转让。

第四十一条 在划拨用地、限制性出让用地上建设并取得土地房屋权证的下列房屋，可以直接上市交易。在办理房地产交易登记手续时，由市不动产登记中心直接按以下标准计收土地出让金。土地房屋权证已记载土地使用年限的，按权证内记载的期限，土地房屋权证未记载土地使用年限的，按以下规定时间起算。

㈠个人取得的拆迁安置住宅：房产转让时，由买受人按合同成交价的 4%(如合同成交价低于我市计税评估价值的，则按我市计税评估价值的 4%)缴纳土地出让金。土地使用年限自房屋建成年份的次年 1 月 1 日起算。

㈡个人在划拨土地上的自建住宅：房产转让时，由买受人按合同成交价的 8%(如合同成交价低于我市计税评估价值的，则按我市计税评估价值的 8%)缴纳土地出让金。房屋建成时间在1990 年 5 月 19 日以前的，土地使用年限自 1990 年 5 月 19 日起算;房屋建成时间在 1990 年 5 月 19 日后的，土地使用年限自房屋建成年份的次年 1 月 1 日起算。

㈢个人或单位购买的原经市政府批准的划拨商品房(不含商业、酒店)及 1999 年 12 月 31 日前房管部门以当时商品房价格出售集资翻改建的住宅。房产转让时，由买受人按其分摊的土地面积每平方米 20 元标准缴纳土地出让金。属于划拨商品房的，土地使用年限自 1990 年 5 月 19 日起算;属于房管部门集资翻改建的，自房屋建成年份的次年 1 月 1 日起算。

㈣个人购买的政策性用房(房改房、经济适用房、统建房、房改安置房、危改安置房、落实华侨政策安置房等)。房产转让或抵押时，由买受人或抵押人按合同成交价 1%(如合同成交价低于我市计税评估价值的，则按我市计税评估价值的 1%)缴纳土地出让金。土地使用年限自房屋建成年份的次年 1 月 1 日起算。

㈤单位经房改部门批准的按商品房指导价或评估价出售给职工的公有住房，由售房单位按售房款总额的 15%缴纳土地出让金。土地使用年限自房屋建成年份的次年 1 月 1 日起算。

第四十二条 除第四十一条外，法人、其他经济组织及个人在划拨用地、限制性出让用地上取得土地房屋权证的下列房屋，需要将用地性质由划拨用地、限制性出让用地变更为完全出让用地的，按以下原则审批：

1.在 1999年1月1日前(含1999年1月1日)取得用地，且土地房屋权证上未记载土地须整体转让的，须报经国土房产部门批准并补办土地使用权出让手续;

2.在1999年1月1日前(含1999年1月1日)取得用地，土地房屋权证上记载土地须整体转让的，及 1999 年 1 月 1 日后取得用地的，须报经市政府批准后补办土地使用权出让手续。按本条规定经批准办理出让手续的，按以下原则计收土地出让金。土地出让(有偿使用)合同、土地房屋权证已记载土地使用年限的，按合同约定、权证内记载的期限起算。土地房屋权证未记载土地使用年限的，按以下规定时间起算。具体标准如下：

㈠购买的原经市政府批准的属于划拨商品房性质的商业、酒店，1999 年 12 月 31 日前房管部门以当时商品房价格出售的集资翻改建商业、酒店，个人自建或个人以其他方式取得的商业、酒店。该房产转让时，按以下方式计收土地出让金，但不进行土地使用年限修正：

1.酒店补交出让金=基准地价×容积率修正系数×15%×建筑面积

2.商业补交出让金=基准地价×楼层修正系数×15%×建筑面积

3.土地使用年限：属于 1990 年 5 月 19 日以前建设的划拨商品房，土地使用年限自 1990 年 5 月 19 日起算;属于个人自建房房屋建成时间在 1990 年 5 月 19 日以前的，土地使用年限自 1990年 5 月 19 日起算，房屋建成时间在 1990 年 5 月 19 日以后的，土地使用年限自房屋建成年份的次年 1 月 1 日起算;其他房屋土地使用年限自房屋建成年份的次年 1 月 1 日起算。

㈡除了第四十一条和本条第㈠款规定之外的其他划拨用地和限制性出让用地，补缴土地出让金标准如下：

1.不改变土地用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨(或限制性出让)土地使用权价格

2.经批准改变土地用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨(或限制性出让)土地使用权价格

3.拟出让时的划拨土地使用权价格=(拟出让时征地补偿标准+相关规费)×剩余年限/该用途法定最高土地使用年限如用地单位提供征地拆迁补偿费用和配套费付款凭证，经国土房产部门或土地房屋征收管理部门认定后，可根据付款凭证结合剩余年限修正予以确认。

4.拟出让时的限制性出让土地使用权价格=原合同价格×(1+n×r)×[(N-n)/N]

若原合同价格×(1+n×r)大于拟出让时政府执行的同用途的基准地价修正值时，按拟出让时点同用途土地基准地价修正值计算。其中 n=已使用年限;r=批准完全出让时金融机构人民币 1 年期定期存款基准利率、N=该用途法定最高土地使用年限

5.非住宅项目政府批准用地之日在 1990 年 5 月 19 日以前的，土地使用年限自 1990年 5月 19日起算;政府批准用地之日在 1990年 5 月 19 日后的，土地使用期限自政府批准用地之日起算。住宅自房屋建成年份的次年 1 月 1 日起算。

㈢按照市政府专项政策规定取得的划拨用地、限制性出让用地涉及转让、出租、抵押及土地出让金补交事项应按相关政策规定和土地出让合同(土地有偿使用合同)的约定执行。

第八章 附 则

第四十三条 本规定已明确收费标准和计算办法的，国土房产部门应按规定计收地价。特殊项目以及本规定未列出用途、未明确收费标准的建设项目地价，可根据本规定确定的原则(必要时可委托有资质的土地评估机构进行市场评估)由市国土房产局提出地价计收方案，报经市政府研究后确定。

第四十四条 本文件公布实施后，在本文件公布实施之前市政府相关文件中涉及地价征收的文件内容与本规定不一致的，以本规定为准。

第四十五条 本规定由市国土资源与房产管理局负责解释。市国土房产部门可根据本规定，制定出台相应的审批细则、专项地价征收实施细则。

第四十六条 本规定自 2018 年 2 月 1 日起施行。