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近日，广州番禺区政府挂出了“番禺旧村改造房屋补偿安置指引的征求意见稿”。规定每户最高可换房380平！虽然比起杨箕村等市中心的拆迁补偿有一定差距，但对于番禺村民来说，按照如今3万元/平的房价，也是千万富翁级别啊！

番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引（征求意见稿）

为统一规范城中村改造项目拆补事项中各村的标准，根据广州市城市更新“1+3”政策、《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2017〕3号，下称《成本核算办法》）以及《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）等相关政策的要求，结合我区实际情况制定本指引，在我区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置方案制定过程中共同遵守。

一、房屋的补偿安置方式

被补偿人可选择货币补偿（弃产）方式，或者复建安置方式。货币补偿（弃产）的一次性补偿金额按照房屋的重置价加区位补偿价确定，不再安排回迁。复建安置采取“拆一补一、权益回购”的方式给予安置房（带装修）。

二、房屋的补偿安置原则

（一）现状实测建筑面积不超过复建安置指标的，按照现状实测建筑面积“拆一补一”；不足部分作为权益面积，按房屋建安费用回购安置房；

（二）现状实测建筑面积超过复建安置指标的，按照复建安置指标“拆一补一”；超出部分（经政府及相关部门认定不予补偿的除外）参照《关于调整我区土地征收中青苗及地上附着物补偿标准的通知》的居住房屋补偿标准但不超过1500元/平方米补偿，不予安置；

（三）被补偿人选择安置房户型时，因补平户型面积需要，所选总面积超出复建安置指标的部分（不得超过10平方米），作为权益面积，按房屋建安费用购买；

（四）安置房屋的建安费用按《成本核算办法》中规定的复建费用进行确定。

三、复建安置指标的核定标准

复建安置指标为安置房的建筑面积（单位：平方米），在不突破片区策划确定复建安置总量前提下，指标核定的具体方法如下：

（一）村民房屋

1.有合法权属证书4的，可选如下方法之一核定复建安置指标：

（1）按证载建筑面积5等值核定指标；

（2）按证载用地面积6的3倍加20平方米核定指标；

（3）按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标，指标最大值不超过380平方米。

2.能提供建房批准文件、宅基地使用证明、确认属于一户一宅的建设证明等相关证明的，按照现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标，但2012年11月22日前建成的每户不超过380平方米，2012年11月22日及以后建成的每户不超过280平方米。

（二）世居祖屋

房屋所有权人现户口不在本村，但祖籍在本村的，并且在本村内只有一间房屋的，可按照本点第（一）项的计算办法核定复建安置指标，指标最大值不超过280平方米。个人持有具有房地产权证房屋的，可按证载建筑面积总和等值核定复建安置指标。

（三）除村民房屋及世居祖屋以外的其他房屋

按照合法权属证书证载建筑面积等值核定指标；没有合法权属证书的不予核定指标。

（四）在房屋基础数据经区政府审核公布后建成的房屋原则上不予核定指标。厨房、厕所等附属房只能与其主体房共同视为一处房产，不能单独获得复建安置指标。

（五）2007年6月30日后建成的违法建筑，不予核定复建安置指标。

四、临时安置费

被补偿人选择复建安置方式的，临时安置费的计算时间从签订房屋补偿安置协议之日起至实施单位送达回迁书面通知之日后3个月止。签订房屋补偿安置协议后一次性获得18个月临时安置费，届满后按季度领取临时安置费。如果补偿人已兑现了部分安置指标（提前安置或指标回收）的，被补偿人的临时安置费按相应比例扣减。

被补偿人选择货币补偿（弃产）方式的，一次性给予3个月临时安置费。

临时安置费按照准予复建的现状建筑面积计算，标准按照《成本核算办法》相关规定确定，临时安置费每月不足2000元的，按2000元支付。

五、房屋搬迁及损耗费

房屋搬迁及损耗费（包括电话、有线电视、宽带网迁装费等）分为搬迁和回迁两部分，现状每栋房屋可获得搬迁费2500元，准予复建的每栋房屋可获得回迁费2500元。

六、在规划可承载的前提下，可结合各村实际制定具体奖励办法，涉及奖励费用按照不超过《成本核算办法》确定的改造成本的5%予以核算，纳入改造总成本。

七、本指引未尽事项按相应项目所制定的补偿安置方案执行，补偿安置方案经区政府审定后纳入实施方案。

八、本指引由番禺区城市更新局负责解释。

名词解释：

1.区位补偿价：旧村更新范围内房屋所占土地使用权价值，按旧村更新范围所在区域用地基准地价级别价的50%计算。

2.权益面积：当复建安置指标多于现状实测建筑面积时的超出部分。

3.建安费用：房屋的建设费用，单价包含前期费、单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等。

4.合法权属证书：房屋所有权证、房屋共有权证、房地产权证、房地产权共有（用）证、不动产权证、房屋共有权保持证、集体土地使用权证、宅基地使用权证等。

5.证载建筑面积：合法权属证书上登记的房屋建筑面积。

6.证载用地面积：合法权属证书上登记的用地面积。

7.建房批准文件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、乡村建设规划许可证、区政府实施村民建房登记管理的证明等。

8.世居祖屋：祖籍人士在旧村更新范围内的房屋。