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为进一步规范城市规划区国有土地上房屋征收补偿工作，恩施市政府印发了关于恩施市城市规划区国有、集体土地上房屋征收补偿方案（试行），适用于该市城市规划区国有、集体土地上房屋的征收与补偿。

恩施市人民政府

关于印发恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案（试行）等方案的通知

恩市政规〔2017〕3号

城区“三办一镇”，市直有关单位：

经市人民政府同意，现将《恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案（试行）》《恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

恩施市人民政府

2017年7月27日

恩施市城市规划区国有土地上房屋征收

补偿方案（试行）

为进一步规范我市城市规划区国有土地上房屋征收补偿工作，根据《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府令第380号）、《恩施市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（恩市政规〔2017〕2号）精神，结合我市实际，特制定本方案。

一、适用范围

本方案适用于我市城市规划区国有土地上房屋的征收与补偿。

二、补偿项目

（一）被征收房屋：对被征收人的合法房屋进行货币补偿或房屋产权调换，并收回国有土地使用权；对未超过批准期限的临时建筑进行货币补偿；对未登记的建筑，按照《恩施市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查认定处理实施方案（试行）》的相关规定执行。被征收房屋建筑面积小于50平方米且为被征收人唯一住房的，按建筑面积不低于50平方米的房屋价值进行补偿。

（二）有证国有空地：按市场评估价进行货币补偿。

（三）装饰装修、构筑物和不能迁移的青苗花木：按评估价进行货币补偿。

（四）管网设施：按有关单位的迁移或立户收费标准进行货币补偿。

（五）搬迁费：按我市公布的年度标准执行。被征收房屋面积较大的，搬迁费据实核定。

（六）过渡费（临时安置补助费）：按我市公布的年度标准执行。被征收房屋面积较大的，过渡费据实核定。按实际过渡期补偿，超过征收补偿协议约定的过渡期限未移交安置房的，逾期过渡费在原补偿标准的基础上增加20%。已向被征收人提供周转用房的不予补偿过渡费，对被征收人进行一次性货币补偿或以现房安置的，可补偿6个月的过渡费。

（七）停产停业损失补偿：含出租人（被征收人）租金损失、承租人停业损失，按评估价进行货币补偿。出租人（被征收人）选择房屋产权调换的，租金损失按实际过渡期计算；选择货币补偿的，租金损失按不超过6个月计算（补偿前，被征收人已按房屋征收部门书面通知终止租赁的，按实际停业期计算）。承租人停业损失及出租人自营的停业损失按不超过6个月计算，作一次性货币补偿。

三、房屋补偿安置

（一）住房

1.货币补偿方式

（1）补偿标准：按被征收住房市场评估价进行补偿。

（2）奖励标准：一是被征收人选择货币补偿方式的，按照被征收住房市场评估价20％的标准给予货币奖励。二是被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议的，按照被征收住房市场评估价20％的标准给予签约奖励，因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由市人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

2.房屋产权调换方式

（1）置换标准：按1:1的比例置换安置住房。超面积（超过可置换面积20平方米以内的）差价按3500元/平方米的单价结算，差面积差价按被征收房屋市场评估单价结算。

（2）奖励标准：被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议的，按照被征收住房面积20％的标准给予面积奖励。因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由市人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

（二）商业门店

1.货币补偿方式

（1）补偿标准：按被征收门店市场评估价进行补偿。

（2）奖励标准：一是被征收人选择货币补偿方式的，按照被征收门店市场评估价2％的标准给予货币奖励。二是被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议的，按照被征收门店市场评估价2％的标准给予签约奖励，因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由市人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

2.房屋产权调换方式

（1）置换标准：按1:1的比例置换安置门店。超（差）面积差价按被征收门店市场评估单价结算。

（2）奖励标准：被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议的，按照被征收门店面积2％的标准给予面积奖励。因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由市人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

（三）住改商房屋

1.货币补偿方式

（1）补偿标准：对住改商部分，按同地段类似国有土地上商业门店的市场评估单价50％的标准补偿（即住改商部分补偿款＝住改商部分建筑面积×同地段类似国有土地上商业门店市场评估单价×50％）；非住改商部分，按住房标准补偿。

（2）奖励标准：一是被征收人选择货币补偿方式的，按照住改商部分建筑面积×同地段类似国有土地上商业门店的市场评估单价×10％的标准给予货币奖励。二是被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议的，按照住改商部分建筑面积×同地段类似国有土地上商业门店的市场评估单价×20％的标准给予签约奖励，因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由市人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

2.房屋产权调换方式

（1）置换标准：对住改商部分，按1:0.5的比例置换安置门店，住改商部分超（差）面积差价比照同地段类似国有土地上商业门店市场评估价格结算；非住改商部分，按住房标准置换。

（2）奖励：被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议的，按照住改商部分建筑面积20％的标准给予面积奖励。因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由市人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

四、安置房情况

（一）安置房位置：位于市人民政府指定的安置小区。

（二）置换面积选择

1.住房：设计面积约50—130平方米/套，被征收人根据可置换住房面积选择对应的安置住房。

2.商业门店及住改商房屋：被征收人选择与可置换门店面积相当的安置门店。

（三）室内标准（住宅、商业门店）：安置房为现房的，以现状为准；安置房为期房的，须达到商品房交付标准。

（四）安置房权证办理：安置房权证由市人民政府指定部门办理，被征收人有协助义务。可置换面积以内的办证税费，由市房屋征收部门承担；可置换面积以外的办证税费，按有关法律法规的规定办理。

（五）物业管理：按有关法律法规的规定执行。

五、其他规定

（一）本方案规定的城市规划区，是指《恩施市城市总体规划（2011—2030）》确定的城市规划管理控制范围。本方案规定的房屋（含住房、商业门店、住改商房屋），是指符合《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《房屋测量规范》等法律法规的房屋。本方案规定的超（差）面积差价，是指安置房实际面积超过（低于）可置换面积（含按比例置换面积和奖励面积）的差价，按建筑面积（含公摊）结算。本方案规定的被征收房屋市场评估价，是指以被征收房屋总建筑面积为基础的房地产综合评估价（不包含室内装饰装修、有证空地等补偿项目）。本方案规定的住改商房屋，是指临城市主街、道路（含商业街、市场）房屋的一楼，证载用途为住宅，已依法取得商业经营的许可证照且正在营业的部分。

（二）被征收房屋存在租赁关系且生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。经租赁双方协商未能达成一致结论的，分开评估和补偿。

（三）房屋征收涉及承租人搬迁的，当事人根据《合同法》和租赁合同的有关约定，解除（终止）租赁关系。

（四）被征收房屋设有抵押且被征收人在签订补偿协议之日起30日内不能清偿或变更抵押的，征收部门将相当于担保部分的货币补偿款提存，或将安置房权证留存。

（五）征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议、被征收房屋所有权人不明确或被征收土地及地上房屋存在权属争议未能得到及时解决的，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定作出补偿决定，并依法申请强制执行。

六、本方案未尽事宜，由市征收办根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》拟订补充方案，报市人民政府同意后施行。

七、城区“三办一镇”根据本方案拟订具体征收项目的房屋征收补偿方案，报市人民政府批准后实施。

八、本方案由市征收办负责解释。

恩施市城市规划区集体土地上房屋征收

补偿方案（试行）

为进一步规范我市城市规划区集体土地上房屋征收补偿工作，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》，结合我市实际，特制定本方案。

一、适用范围

本方案适用于我市城市规划区集体土地上房屋的征收与补偿。

二、补偿项目

（一）被征收房屋：对被征收人的合法房屋进行货币补偿或房屋产权调换，并收回宅基地使用权；对牲畜圈、柴火棚、临时建筑等，按评估价进行货币补偿。

（二）集体土地及地上青苗：按征地补偿标准进行货币补偿。

（三）装饰装修、构筑物：按评估价进行货币补偿。

（四）管网设施：按有关单位的迁移或立户收费标准进行货币补偿。

（五）搬迁费：按我市公布的年度标准执行。

（六）过渡费（临时安置补助费）：按我市公布的年度标准执行。按实际过渡期补偿，超过征收补偿协议约定的过渡期限未移交安置房的，逾期过渡费在原补偿标准的基础上增加20%。已向被征收人提供周转用房的不予补偿过渡费，对被征收人作一次性货币补偿或以现房安置的，可补偿6个月的过渡费。

（七）停产停业损失补偿：含出租人（被征收人）租金损失、承租人停业损失，按评估价进行货币补偿。出租人（被征收人）选择房屋产权调换的，租金损失按实际过渡期计算；选择货币补偿的，租金损失按不超过6个月计算（补偿前，被征收人已按房屋征收部门书面通知终止租赁的，按实际停业期计算）。承租人停业损失及出租人自营的停业损失按不超过6个月计算，作一次性货币补偿。

三、房屋补偿安置

（一）住房。被征收人的合法住房面积在390平方米以内的部分（“一楼经营性房屋”按对应的规定补偿和奖励，不给予住房有关的奖励，其面积计入390平方米内，下同），按2000元/平方米的单价进行货币补偿或等面积置换安置住房；面积超过390平方米的部分，按被征收房屋评估单价仅作货币补偿。具体如下：

1.货币补偿方式

（1）补偿标准：被征收住房面积在390平方米以内选择货币补偿部分按2000元/平方米的单价补偿；超过390平方米的部分按被征收房屋评估单价补偿。即住房补偿款=（390平方米以内选择货币补偿的部分×2000元/平方米）+（超过390平方米的部分×被征收房屋评估单价）。

（2）奖励标准：一是被征收人选择货币补偿方式的，按照上述住房补偿款×50％的标准给予货币奖励。二是被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议的，按照上述住房补偿款×10％的标准给予签约奖励，因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由相关职能部门作出行政处理决定的，不予奖励。

2.房屋产权调换方式

（1）置换标准：被征收住房面积在390平方米以内选择房屋产权调换的部分，按1:1的比例置换安置住房（土地使用权为国有划拨性质）；超过390平方米的部分，按被征收房屋评估单价作货币补偿。还建安置时，超面积部分按2000元/平方米单价结算，但超面积部分不得超过可置换面积20平方米。

（2）奖励标准：被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议的，按照被征收住房面积在390平方米以内选择房屋产权调换的部分×2000元/平方米×10％的标准给予签约奖励。因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由相关职能部门作出行政处理决定的，不予奖励。

被征收住房面积在390平方米以内的部分，被征收人可以选择部分货币补偿，部分房屋产权调换，补偿和奖励分别按对应的规定执行。

（二）一楼经营性房屋。是指临城市主街、道路（含商业街、市场）房屋的一楼，证载用途为住宅，已依法取得商业经营的许可证照且正在营业的部分。

1.货币补偿方式

（1）补偿标准：经营部分按同地段类似国有土地上商业门店的市场评估单价50％的价格补偿（即一楼经营性房屋补偿款=一楼经营部分建筑面积×同地段类似国有土地上商业门店的市场评估单价×50％）。非经营部分的按住房标准补偿。

（2）奖励标准：一是被征收人选择货币补偿方式的，按照一楼经营部分建筑面积×同地段类似国有土地上商业门店的市场评估单价×10％的标准给予货币奖励。二是被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议的，按照一楼经营部分建筑面积×同地段类似国有土地上商业门店的市场评估单价×10％的标准给予签约奖励，因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由相关职能部门作出行政处理决定的，不予奖励。

2.房屋产权调换方式

（1）置换标准：经营部分按1:0.5的比例置换安置小区一楼商业门店，还建安置时，超（差）面积部分按4000元/平方米单价结算，但超面积部分不得超过可置换面积的10%。非经营部分按住房标准置换。

（2）奖励标准：被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议的，按照一楼经营部分面积×同地段类似国有土地上商业门店的市场评估价×10％的标准给予签约奖励，因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由相关职能部门作出行政处理决定的，不予奖励。

四、安置房情况

（一）安置房位置：位于市人民政府指定的安置小区。

（二）置换面积选择：

1.住房：设计面积约50—130平方米/套，被征收人根据可置换面积选择对应的安置住房。

2.一楼经营性房屋：被征收人根据可置换面积对应选择安置门店。

（三）室内标准：安置房为现房的，以现状为准；安置房为期房的，须达到商品房交付标准。

（四）安置房权证办理：安置房权证由市人民政府指定部门办理，被征收人有协助义务。可置换面积以内的办证税费，由市房屋征收部门承担；可置换面积以外的办证税费，按有关法律法规的规定办理。

（五）物业管理：按有关法律法规的规定执行。

五、其他规定

（一）本方案规定的城市规划区，是指《恩施市城市总体规划（2011-2030）》确定的城市规划管理控制范围。本方案规定的房屋（含住房、一楼经营性房屋），是指符合《土地管理法》《城乡规划法》《房屋测量规范》等法律法规的房屋。本方案规定的超（差）面积差价，是指安置房实际面积超过（低于）可置换面积的差价，按建筑面积（含公摊）结算。

（二）被征收房屋存在租赁关系且生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。经租赁双方协商未能达成一致结论的，分开评估和补偿。

（三）房屋征收涉及承租人搬迁的，当事人根据《合同法》和租赁合同的有关约定，解除（终止）租赁关系。

（四）被征收房屋设有抵押且被征收人在签订补偿协议之日起30日内不能清偿或变更抵押的，征收部门将相当于担保部分的货币补偿款提存，或将安置房权证留存。

（五）征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议、被征收房屋所有权人不明确或被征收土地及地上房屋存在权属争议未能得到及时解决的，按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定作出处理决定，并依法申请强制执行。

六、本方案未尽事宜，由市国土资源局根据《中华人民共和国土地管理法》拟订补充方案，报市人民政府同意后施行。

七、城区“三办一镇”根据本方案拟订具体征收项目的房屋征收补偿方案，报市人民政府批准后实施。

八、本方案由市国土资源局负责解释。

抄送：恩施经济开发区管委会。

市委办公室。

市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，市检察院。

恩施市人民政府办公室

2017年7月27日印发