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延安市人民政府关于房地产去库存的十条意见

为贯彻落实中、省近期出台的一系列稳定住房消费政策，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，现就促进房地产市场平稳健康发展提出如下十条意见。

一、优化住房供应结构

1.统筹安排商品住房、棚户区改造和保障性住房的供应比例，严格控制年度住房开发建设规模和进度。取消商品房开发项目套型比例限制，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，经国土、规划部门批准后允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。特别要统筹规划好延安中心城区和新区的建设规模，真正实现“中疏外扩”目标。

2.打通保障性住房与存量商品房通道，通过购买和长期租赁方式，把适合或经改造符合公共租赁住房条件的存量商品房转为公共租赁住房房源，引导市民通过购买存量商品房、租赁存量房的形式解决住房问题，将新市民纳入住房保障范围，通过公租房、限价商品房等渠道分类解决住房问题。

3.探索发展一级租赁市场，在金融、税收和经营管理等方面给予政策支持，鼓励房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励自然人和各类机构投资者以长期租赁的方式消化存量房，解决低收入家庭住房问题。今后政府原则上不再新建公租房，对符合条件的，政府给予租金补贴，支持保障对象通过租赁市场解决住房问题。

二、合理安排住房用地供应规模

4.根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的县区，适当减少或暂停住宅用地供应。

5.灾后重建安置住宅、居民下山安置住宅、棚户区改造安置住宅、改制企业职工安置住宅、村集体安置房、“三产”等属于安置项目用地的，以土地划拨供应。

6.对已经取得土地使用权、尚未开发或在建项目，需要调整房地产用地的，经批准后可调整土地用途、规划条件，转型用于租赁型保障房、棚户区改造安置房以及国家支持的新兴产业、养老产业、文化旅游产业、体育产业等项目的开发建设。符合划拨用地条件的，重新办理划拨用地手续。

7.已经取得土地使用权、尚未开发或在建的商品房项目，商业和住宅可以根据市场状况进行调整，重新确定规划条件、评估地价，补缴差价。

三、大力推进棚户区改造货币化安置和两房并轨工作

8.大力推进棚户区改造货币化安置。各县区政府、市级有关工作部门要结合实际，综合考虑商品住房库存情况和居民意愿，通过政府购买社会房源和搭建平台组织征迁群众选购等方式，切实提高棚改货币化安置率，其中市区达到80%以上，其他县要达到50%以上。对 2016 年 1 月 1 日 后的棚户区改造征收对象购买存量商品房的，每套按中省共奖励0.8万元（其中，中央资金0.3万元、省级资金0.5万元）标准予以奖励。

9.建立购租并举的保障房制度。全面推进廉租住房和公租住房并轨运行，保障对象为：城镇中等以下收入住房困难家庭和新就业职工、外来务工人员、扶贫避灾移民搬迁、农村危房危窑改造中的住房困难者；棚改住房困难群众、国有改制企业和居民下山住房困难群众。利用国有改制企业存量建设用地实施棚户区改造，统筹调配安置房源，并安排公租房、廉租房，统筹解决改制企业职工住房困难问题。

四、加大金融贷款支持力度

10.积极支持居民合理住房贷款需求。鼓励银行业金融机构发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款相结合，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，执行首套住房贷款政策；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例调整为不低于30%。金融机构要在各类贷款中优先满足购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

五、加大住房公积金贷款支持力度

11.拓宽住房公积金资金来源。鼓励支持无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，缴存住房公积金，享受住房公积金政策。

12.放宽购房提取限制。一是缴存职工购置自有产权住房的，在付清首付房款（不含公积金贷款）或合同生效之日起三年内，每年可提取一次本人及配偶住房公积金账户内的存储余额支付房款，也可申请提取本人及其配偶双方的父母、子女的公积金用于支付购房款。二是对于享受并提取偿还住房公积金贷款的职工及配偶，首次申请提取金额可延至上年结转额，再次可逐年申请提取，直至还清贷款。三是开启缴存职工直接利用现有个人住房公积金账户余额冲抵偿还个人住房公积金贷款模式，改变以往“先还钱再提钱”的流程。

13.降低贷款门槛、简化办事流程。一是缴存职工购置自有产权住房的，可申请两次住房公积金个人住房贷款，首次使用住房公积金贷款购买普通住房的，最低首付款比例为20%。二是对已结清住房公积金或商业银行住房存量贷款余额，申请再次贷款购买住房的，最低首付款比例按住建部最新政策由30%降低至20%。三是对棚户区改造的职工和购买保障房项目的职工申请贷款实行“优先受理、优先审批、优先发放”。四是实现异地贷款同城化。对于全市缴存职工在市辖十三个县区购房视为在同一城市购房，本地缴存职工购买异地改善型住房或在本地购房的外地缴存职工可向购买地中心或管理部申请住房公积金贷款。五是盘活存量贷款资产。积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款，通过商转公以及存量贷款转让等多种措施，最大限度满足职工的贷款需求。当延安市住房公积金个贷率低于70%时，延安市住房公积金管理中心可以开展商业贷款转公积金贷款业务；当个贷率高于85%时，优先办理首套贷款的申请。

六、实行税费优惠政策

14.个人对外销售或购买2年以上（含2年，下同）的住房，免征增值税；对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

15.首套住房的认定以购房所在地商品住房查询结果为准。实行货币化安置的被征收人重新购置房屋，成交价在货币补偿额以内的，免征契税；超过货币补偿额的，对差价部分按规定征收契税。

16.房地产开发项目需缴纳的基础设施配套费、防空地下室异地建设费、水土流失保持费等收费，房地产开发企业在缴纳50%费用后即可办理建设工程施工许可手续，剩余50%款项在办理项目竣工验收时全部交清。若剩余50%款项不交清，相关部门不予验收。

17.按照《省物价局、省财政厅转发国家发改委、财政部关于降低住房转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》有关政策规定，新建商品住房房屋转让手续费每平方米降为1.6元，经济适用房每平方米降为0.8元，存量住房每平方米降为3.2元，房改房首次上市每平米降为1.6元。

七、全面落实购房落户政策

18.各县区政府要全面落实购房落户政策，对农村转移劳动力、高校毕业生及引进的各类专业技术人才、市外人员在本市购买住房的，办理落户手续。购买商品住房的，凭合法购房手续即可在房屋所在地办理本人、配偶和未成年子女的户籍迁入落户手续。其子女享受购房所在辖区居民子女教育的权利。

八、加强房地产开发配套建设

19.坚持以人为本、因地制宜、区域配套、节能省地的原则，统筹规划房地产开发项目配套设施的建设管理，完善教育、医疗卫生、交通、购物、市政公用设施等配套设施，提升项目品质，实现社会效益、经济效益和环境效益相协调。

九、加强房地产市场运行监测分析

20.进一步完善房地产市场预警预报机制，核查每个房地产项目的建设、投资、销售、待售等指标，切实了解项目运行情况，及时分析，科学研判，研究解决房地产领域出现的新情况、新问题，防控烂尾楼、大面积退房、企业资金链断裂等房地产风险。

十、规范房地产市场秩序

21.坚持开展房地产违法违规行为整治活动，加强房产测绘、预售许可、合同签订、交付使用、房产档案、房地产广告等各个环节的管理，对损害群众利益的违法违规行为严肃查处，切实维护市场秩序，营造良好的市场环境。

22.全面放开房地产市场，允许开发企业联合竞买土地，共同开发;鼓励资信良好的大型房地产企业兼并重组运营状况欠佳的房地产企业;对建设时限长、影响社会稳定、风险较大的项目，各级国土、规划、住建、房产部门要高度重视，积极主动介入，及时化解矛盾和问题，避免发生群体性事件。

23.规范商品房销售和进户环节收费行为。新建商品房供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、安全监控系统等所有公共设施、设备的配套建设费用，均包含在商品房销售价格中，开发企业不得在房价外向购房者另行收取。

24.各县区政府、市政府各有关部门要认真学习、深入研究和全面落实中省出台的促进房地产市场平稳运行的政策措施，摸清底数，查找问题，因地制宜，精准施策，促进我市房地产市场持续平稳健康发展。