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各镇政府，各街道办事处，开发区，度假区管委，有关部门，有关单位：

为了规范烟台市牟平区旧村改造项目管理，完善安置成本返还程序，加快推进已纳入计划的旧村改造项目建设进度，确保旧村改造项目顺利推进。现就有关问题通知如下：

一、凡是2016年年底前已列入区旧村改造计划，改造村（镇街）与开发商已签订旧村改造开发合同，且已开工建设的，均按批准的时限，继续对应执行《烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法》（烟牟政发﹝2009﹞10号）、《关于加快推进城区旧村（城）改造工作意见》（烟牟政发﹝2009﹞55号）、《关于调整烟台市牟平区城市规划区范围内旧村（城）改造政策的意见》（烟牟政发﹝2013﹞34号）的旧村改造政策，由各相关镇街负责抓好监督落实。

二、对2016年年底前已列入旧村改造计划，尚未启动房屋拆迁、安置房建设的，要严格按照以下要求进行开发建设：

1.加大安置房建设的推进和监管力度。旧村改造项目启动时，必须优先建设安置房。财政、住建、国土、规划等部门要加大监管力度，凡是未经村民代表同意确定安置房建设计划、未签订拆迁补偿协议、未将拟建设的安置房分配到户的，财政、国土等部门不予返还安置成本或土地出让金，规划、住建部门不予规划验线和办理施工许可。

2.严格按进度和比例返还安置成本。对安置成本的返还进度，区政府《关于研究旧村改造中拆迁住宅楼房补偿标准等有关问题的会议纪要》（2010年34号）已有明确规定，各相关部门要严格按照规定返还。其中，对分期建设安置房的，按当期建设安置房面积占总安置房面积比例计算安置成本，再按进度进行返还。

三、强化旧改项目抵押融资的监督管理。各镇街要加大对改造村各类投资主体的准入资格，以及改造村拆迁安置方案、拆迁补偿安置协议的审查把关。加强对改造项目实施过程利用项目抵押融资的监督管理，如开发企业利用旧村改造项目进行在建工程抵押贷款或其它方式融资，贷款资金必须存入由镇街、开发商、银行三方共同监管的帐户，确保贷款用于改造项目。同时，镇街要根据项目进度监管资金流向，确保项目顺利推进。

四、为了充分保障村民和村集体的合法权益，实现城区功能布局合理，提升城市形象，自2017年1月1日起，废止原旧村改造政策，实行以政府主导的棚户区改造新政策。对商品住宅开发，严格按区政府批准的年度房地产开发计划有序推进。

牟平区棚户区改造安置与补偿实施意见

为改善居民居住条件，加快建成区棚户区改造进程，规范棚户区改造安置补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据区委、区政府《关于进一步促进全区房地产市场平稳健康发展的意见》（烟牟发〔2016〕10号）有关棚改工作的要求，按照“政府主导、规划引领、政策支撑、镇街主责、村民自愿”的原则，结合我区实际，制定本意见。

一、棚户区改造范围

在牟平区建成区和养马岛范围内（建成区按规划部门确定的范围为准）已纳入省棚户区改造计划并符合棚改政策贷款条件的村，适用本意见。

二、棚户区改造法律依据

棚户区改造房屋拆迁补偿，参照《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》和有关棚户区改造政策及《关于研究解决我区旧村改造地上附着物评估有关问题的会议纪要》（2011年第39号）、《烟台市牟平区第十七届人民政府常务会议纪要》（2013年第29号）等有关规定。

三、棚户区改造拆迁补偿方式

1.棚户区改造拆迁住宅房屋，实行货币化安置。即按货币补偿方式计算出房屋拆迁补偿总价款，再将补偿总价款等价折算成购房券。被拆迁人利用购房券在政府采购的房源库中购买安置用房。

住宅房屋拆迁补偿总价款=确定的征收补偿面积×征收房屋货币补偿单价+临时安置补助费+搬迁费+奖励费及装修补助费。其他不予补偿。

2.棚户区改造拆迁生产、经营、办公等非住宅房屋，实行货币补偿。具体依据《烟台市牟平区第十七届人民政府常务会议纪要》（2013年第29号）有关规定，按评估价给予货币补偿。拆迁房屋属村集体所有用于村委会办公用房的，可就近（或在新建社区范围内）调换办公用房，按评估价值结清差价。

四、棚户区改造拆迁住宅房屋货币化补偿单价的确定

棚户区改造拆迁住宅房屋货币化补偿单价，按以下方式确定（具体按另行制定的棚户区改造统筹采购安置房工作方案执行）：

1.由棚户区改造指挥部在被拆迁房屋就近区域，采用招投标的方式集中采购安置房源。

2.将被拆迁房屋就近区域集中采购的安置房单价加权平均作为拆迁住宅房屋货币补偿单价，报区政府批准后实施。

五、棚户区改造拆迁住宅房屋补偿面积的确定

1.有土地使用权证和房产所有权证的普通平房住宅，按土地使用证载明的有效宅基地面积（以国土部门认定为准）1:1比例确认补偿面积。

2.有土地使用权证和房产所有权证的二层至三层的独居住宅，按土地登记的宅基地面积（以国土部门认定为准）及二层以上按房产证载明的合法有效建筑面积（以房屋产权管理部门认定为准）之和按1:1比例确认补偿面积。

3.三层以上的住宅楼，按房产证载明的有效建筑面积（以房屋产权管理部门认定为准）1:1.1比例确认补偿面积。

4.无产权证明，但在规划部门1992年地形图已有的住宅房屋，视为有证房屋，按土地部门登记的宅基地面积（以国土部门认定为准）1:1比例确认补偿面积。

5.无产权证明，国土部门2007年10月份成图、用于开展全国土地大调查的数字航空影像图上有标注的住宅房屋（不含1992年已有的建筑物），视为生产管理用房，按建安成本给予补偿。具体按《烟台市牟平区第十七届人民政府常务会议纪要》（2013年第29号）有关规定执行。

6.拆迁住宅房屋补偿面积按土地证载明的有效宅基地面积确认的，其房屋及院落的附属设施、建筑物、构筑物等不再给予补偿。

六、棚户区改造拆迁住宅房屋搬迁补助和奖励标准

1.住宅房屋搬迁费为每户1000元，需周转过渡的，应计算2次搬迁费。

2.临时安置补助费：按房屋的建筑面积（有效面积）每月15元/㎡标准补助。

被拆迁人选择货币化安置购置现房的，给予3个月的补助。选择期房或利用存量建设用地重建安置房的，过渡期按自搬迁腾空房屋至交房止，再加3个月计算。

3.奖励费：在征收补偿方案规定的期限内搬迁腾房的，给予搬迁奖励费。奖励费标准为按被征收人的房屋产权证，给予每证10000元的奖励费，逾期不予奖励。

4.装修补助：按每个搬迁房屋产权证2万元标准补助。

5.对利用住宅作为营业用房的，按实际用作经营的建筑面积每平方米400元的标准，支付一次性补助。但须具备下列条件：①营业执照、税务登记证（营业以来有纳税记录，未欠税款）；②房屋所有权证书或证明；③营业执照和税务登记证注明的营业地点一致。

6.镇街在指挥部规定的时间内完成整村或区片征迁任务的，按每户1万元标准给予奖励，作为镇街棚改征迁和不可预见的工作经费。

七、棚户区改造拆迁补偿工作责任分工

1.区棚户区改造指挥部负责统一研究制定有关棚改政策和拆迁补偿标准，统筹推进全区棚户区改造工作。各相关镇街成立片区棚改指挥部，在区棚改指挥部的统一领导下，负责实施本片区的棚改征迁工作。镇街（片区指挥部）及各村委具体负责做好被征收人工作，并与被征收人签订拆迁补偿安置协议。

2.在签订征收补偿协议时，被征收人要同时提交被征收房屋的房地产权注销登记书面申请、权属证件（房产所有权证、土地使用证）和身份证明材料。房屋搬迁腾空完成后，由各镇街统一办理房地产证件注销手续。

3.片区房屋搬迁腾空完成后，由棚改指挥部通过招标方式确定拆除费用，由镇街具体负责安全有序的实施房屋拆除工作。

4.棚户区完成房屋拆迁补偿后，由国土部门负责将拆除房屋腾空的土地直接征收为国有储备用地，不再对原土地所有权人给予补偿。

八、棚户区改造安置房源的筹集和分配

1.棚户区改造安置房源主要采取两种方式筹集：

①政府统一采购现房房源。在充分尊重居民意愿的基础上，采取公开招投标方式确定每户房源单价和楼层及户型面积，建立安置房房源库（具体按另行制定的棚户区改造统筹采购安置房工作方案执行）。

②改造村有可利用存量建设用地、具备集中建设安置楼条件的，可由区棚改投资公司建设安置房，也可通过政府购买服务方式委托开发企业代建安置房，纳入安置房源库。

2.各相关镇街负责以片区或村为单位组织被征收人持购房券（征收房屋补偿总价款证明），在安置房购房超市（政府统一确定的安置房源）中，按政府采购优惠价，自主选择购买房屋。购房后剩余的补偿总价款不足10%的部分，可兑换货币。

3.被征收人取得的购房券，经镇街同意、报区棚改指挥部备案后，可以转让他人，在安置房购房超市选择房产。

4.被征收人持购房券选定房屋后，提供安置房的建设单位负责与被征收人签订房屋买卖合同，并办理房屋登记等相关手续，按合同约定交房。

九、通过棚户区改造推进村改居、居并区工作，提升城市功能

1.支持具备条件的棚改项目实施大社区改造模式，大社区原则上由2个以上中型村（居）、3个以上小型村（居）就近联合拆迁集中建设安置楼，集中管理（也称“管区”）。

2.社区规划方案应充分考虑村委办公、社区管理用房等“八个一”（一个社区组织办公场所、一个综合服务厅、一个卫生室、一个警务室、一个幼儿园、一个党员远程教育室、一个文体活动中心、一个综合超市）配套设施建设，保障社区功能科学、实用、便民的需求。

3.积极推进村改居工作，实施社区管理的改造村（居）原有的三资管理模式不变，组织管理体系不变。预留适当的商业用房，保障村组织后续发展需要，预留的商业用房不进行不动产的具体分配，纳入社区（管区）统一管理，集中运营，合理分配收益。

本意见所涉及棚户区改造统筹采购安置房工作方案以及拆迁补偿协议等相关配套文件另行制定。本意见自发布之日起执行，由区棚户区改造指挥部负责解释。

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