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滨海县海滨大道及周边旧危房改造项目房屋征收补偿方案

为依法实施滨海县海滨大道及周边旧危房改造项目建设范围内的房屋征收工作，维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，特制定房屋征收补偿方案如下：

一、 征收范围

详见滨海县住建局2017年4月21日核发的滨海县海滨大道项目征收红线图。

二、征收单位

征收部门：滨海县住房和城乡建设局

实施单位：滨海县人民政府东坎街道办事处、滨海县房屋征收办公室。

三、征收补偿依据

1、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

2、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房（2011）77号；

3、省政府《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》（苏政发[2011]91号）；

4、市政府《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发[2011]210号）；

5、县政府《滨海县国有土地上房屋征收与补偿试行办法》（滨政发[2013]52号）及相关配套文件。

四、征收期限

具体征收期限自《房屋征收决定公告》发布之日起至征收结束止，具体签约期限以征收部门在现场发布的相关公告为准。

五、未登记建筑认定

国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的认定，应当遵循“尊重历史、实事求是、程序合法、结果公开”的原则。

对未登记的建筑，严格按照国家和省、市、县对用地和建房审批管理相关政策文件进行认定。其中县城区按照下列规定进行认定：

（一）1984年1月5日以前兴建的房屋，以省、市测绘部门的测绘图和地籍清查资料为依据，经有资质的房产测绘部门测绘确定其房屋面积后，按合法建筑认定；

（二）1984年1月5日以后，国有土地上建成未经登记的房屋，以建设用地批准文件、建设工程规划许可证、建设工程许可执照为依据，其房屋的面积、结构、使用性质以建设工程规划许可证照及档案记载为准。对有下列情形之一的，应当认定为违法建设：

1、未取得建设工程规划许可证建设的；

2、未按照建设工程规划许可证的规定建设的；

3、利用失效的建设工程规划许可证建设的；

4、未经批准进行临时建设的；

5、未按照批准内容进行临时建设的；

6、超过批准期限的临时建筑。

（三）未经规划部门批准而擅自改变用途的，应以原批准的规定用途为准。法律法规另有规定的，从其规定。

（四）对1984年1月5日后未经规划部门批准建设的房屋，原则上按违法（章）建设认定，但为照顾被征收人的利益，对按期签约搬家交房的，根据所建年代可按以下办法照顾处理：

1、对1984年1月5日至2000年12月31日期间建设的房屋，按实测面积参照合法面积补助（评估时扣除办证费用）。认定依据为：2007年航测图已标注，且2001年1月1日后无违建查处记录的；

2、对2001年1月1日后建设的房屋，如2007年航测图上有标注的，按实测建筑面积的60%参照合法面积补助；如2010年航测图上有标注的，按评估的市场评估价的70%补助，但不享受奖励和安置；如2010年航测图上未标注的，按评估的建安成本价给予补助。

3、在房屋征收范围确定后突击搭建的房屋一律不予补助。

六、住宅补偿与安置

（一）征收补偿标准

1、被征收房屋价值的补偿：由依法确定的房地产评估机构依法评估确定（含地大于房的土地面积，土地面积以取得土地使用证等合法有效证件为依据）；

2、搬迁费和临时安置费补偿；

3、装璜及附属物补偿：对补偿不超过100元/㎡，按100元/㎡进行计算；

4、补助：征收住宅房屋。被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及合法收养关系、监护关系的人员等）因身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，在规定期限内签订协议的，可适当给予补助。补助对象和标准详见附表。

5、奖励：

（1）配合调查奖：被征收人按照住建局调查公告要求配合调查的，每个院落奖励2000元。

（2）搬家补助奖：在协议期前搬家交房的，每个院落奖励3000元。

（3）签约拆除奖：在协议期内签约的，按合法建筑面积100元/㎡奖励，在协议规定期限内搬家交房的，再按合法建筑面积100元/㎡奖励。

（二）征收补偿方式

补偿方式为选择货币补偿和房屋产权调换两种，被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。其中选择货币补偿的，按规定享受适当标准补助。产权调换的，结清被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的差价。具体征收补偿方式如下：

1、货币补偿

（1）按合法建筑面积评估价10%增加补助（含产权调换中未安置的面积），评估价不含装璜及附属物。

（2）购房补贴奖：选择货币补偿的被征收人在房屋征收决定公告前2个月或者后10个月内在县城规划区购买普通商品住宅的，按等同安置面积部分的成交价补贴5﹪。如购买高档住宅的，按同区域普通商品住宅等面积部分的成交价补贴5﹪。

对房屋征收部门报请人民政府作出补偿决定的被征收人，一律不享有奖励。

2、产权调换

（1）房源：县政府剩余安置房源或组织团购的商品房。

（2）调换面积：按被征收合法面积扩量20㎡。

（3）安置房价格：按市场评估价执行。

（4）安置优惠奖：在规定期限内签约搬家交房的，在应安置面积范围内的产权调换房屋安置价在市场价基础优惠12%。

（5）2016-2017年度县政府安置小区安置房价格详见附件一。

3、对独立产权户低于30㎡/户，如两户合并购买的，20㎡的扩量不重新计算，且新购房屋产权为共有产权。

4、选房办法

（1）被征收人凭房屋征收协议书和房屋征收办公室开具房屋征收验收合格单，自行选择小区和套型。被征收人在限期一个月后仍未结算的选房无效，并视为放弃产权调换权利，转为货币补偿方式。

（2）选择小区和套型时，被征收人均作为社会自然人按程序向房产企业正常购房。

（三）补偿对象：

1、私有住宅房屋：对被征收房屋的所有人给予补偿。

2、单位自管的公有住宅用房，按以下办法补偿：

（1）实行货币补偿：

①房屋承租人未享受过国家房改政策购房的，被征收房屋价值的补偿中重置成本结合成新部分支付给被征收人，其余部分支付给房屋承租人；

②房屋承租人已按规定面积享受过国家房改政策购房的，被征收房屋价值的补偿70%支付给被征收人，30%支付给房屋承租人；

③房屋承租人虽已按国家房改政策购房，但未达到规定面积标准的，其不足规定面积标准部分房屋面积，被征收房屋价值的补偿的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人，其余部分房屋面积，被征收房屋价值的补偿的70%支付给被征收人，30%支付给承租人；

（2）如被征收人与承租人对补偿达不成一致的，原则上实行产权调换，继续保持租赁关系。

（3）如被征收人与承租人有协议约定，按约定执行。

3、在2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前将企事业单位自管办公用房、厂房、车间及其他非住宅房屋改作住宅安排居住人居住，单位改制处置国有资产时对未妥善处理的房屋，现居住人在房屋征收决定公告时继续居住使用的，分别按以下情况处理：

（1）现居住人或其配偶、未成年子女在本县规划区另有住宅房屋的，现居住人应按期腾退房屋，只对被征收人补偿；

（2）现居住人或其配偶、未成年子女在本县规划区内没有其他住宅房屋的，对被征收人进行补偿，被征收人应妥善安置现居住人。

（四）最低补偿

1、条件：征收个人住宅，被征收人在县城仅有被征收的一处住房，且获得的货币补偿金额（不含搬迁费、临时安置补偿费、奖励和补助）低于征收最低标准，经公示符合条件的，按最低补偿标准对被征收人给予补偿。

2、对有下列情况之一的不执行最低补偿政策：

(1)自2005年3月1日以后，因析产或交易行为导致单户房屋建筑面积低于30㎡，以及劈卖、析产后无墙界的房屋。

(2)非征收范围内户口的被征收人。

3、标准：房屋征收最低补偿标准为9万元或政府指定位置的50㎡左右的保障房。

七、住宅用房改为商业用房的补偿和安置

2010年7月1日前已将住宅用房改为经营性用房，取得工商营业执照，持续营业一年以上，其直接用于经营的建筑面积。按以下两种办法之一计算，取高值给予补偿：

1、按照该房屋作为营业用房市场评估金额的一定比例进行补偿：满一年的，给予10%的补偿，以后每多一年再增加五个百分点的补偿，满15年及以上的，给予80%的补偿；

2、按住宅用房补偿金额的110%计算。

八、非住宅用房的补偿

（一）营业用房

1、出让方式的营业用房

（1）对独立门市依据市场门面的开间与进深比进行相应的修正；

（2）对大型的超市、大卖场等大面积的房地产依据租金并结合市场的实际情况进行评估。

2、划拨方式的营业用房

按出让方式评估，修正费用参照国土部门出让金收取规定和政府公布的土地基准价（容积率设定为基准地价对应的容积率），修正系数不大于0.85。

（二）办公用房

1、出让方式的办公用房：应按实进行市场价评估；

2、划拨方式的办公用房：按出让方式评估，土地出让金扣除办法参照营业用房，涉及土地用途与房屋用途不一致的特殊情况，需扣除政府收益的数额由相关部门会办确定。

（三）工业用房

1、对采用基准地价修正法进行工业用地评估时应考虑基准地价期日的修正因素；

2、可采用房、地分开的评估方式，对房屋重置价的评估所考虑的利润和税费建议标准费率8%—12%。

（四）地大于房的土地价值补偿

1、出让土地使用权的补偿：根据土地出让合同、规划设计要点等按规范要求评估其市场价格；

2、划拨土地使用权补偿：按估价日建设用地土地征用成本计算（未有新增建设用地的，按基准地价的60%计算）；

3、土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。

（五）征收非住宅相关奖励：

1、配合调查奖：被征收人按照住建局调查公告要求配合调查的，每个院落奖励2000元。

2、搬家补助奖：在协议期前搬家交房的，每个院落奖励3000元。

3、签约拆除奖：在协议期内签约的，按合法建筑面积100元/㎡奖励；在协议期内搬家交房的，再按合法建筑面积100元/㎡奖励；另给予房屋评估价的5%奖励。

4、购房补贴奖：选择货币补偿的被征收人在房屋征收决定公告前2个月或者后10个月内在县城规划区内购买商业门市，按等同被征收面积部分的成交价的2%补贴（如成交价高于被征收房屋的评估价，按等同被征收房屋面积部分的评估价2%计算）。

九、停产停业损失补偿

1、给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合下列条件：

（1）具有土地、房屋权属证明，或者被认定为合法建筑；

（2）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照，税务登记证以及其他有关许可证件；

（3）因房屋征收造成停产停业损失的。

2、非住宅停产停业损失补偿：指因征收非住宅房屋造成停产停业的直接效益损失。根据房屋被征收前的效益，停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。根据企业平均效益与企业所得税纳税额密切相关的实际情况，以会计核算及其他有关资料为依据，停产停业损失按房屋征收决定作出前3年的企业所得税平均数的3倍计算；不满3年的，按照实际年限企业所得税平均数的3倍计算。

营业用房、办公性质的停产停业期限以6个月计算，其他非住宅停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期，原则上分别为12、15、18个月计算。

对无法以所得税计算的，停产停业损失按被征收房屋货币补偿金额（不含装饰装潢、搬迁、临时安置补偿、补助及奖励）的3%-5%计算。

3、住改非停产停业损失补偿：被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上，根据实际经营年限（以工商营业执照为准）按比例进行补偿：满一年的，给予停产停业损失评估价10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿；满15年以上的，给予80%的补偿。

十、搬迁、临时安置补偿标准

（一）住宅用房

1、选择货币补偿

6个月的过渡期和两次搬家费。

2、选择购买安置房

（1）过渡期：按从搬迁之日至住房交付之日的下三个月计算。

（2）搬迁补偿：按两次搬迁补助。

3、标准：搬迁费为10元/平方米，每户不低于500元；临时安置补偿费为10元/月?平方米，每户每月不低于500元。

（二）非住宅用房

搬迁补偿：补偿按一次性计算，标准为10元/㎡，特殊生产设备拆装另行评估。

十一、征收评估

（一）评估机构选择

房地产价格评估机构由被征收人在不少于5个工作日协商选定；协商不成的，房屋征收部门组织被征收人通过多数决定的方式确定，或采取摇号、抽签等随机选定方式依法确定。

（二）评估时点

被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

（三）评估范围

被征收房屋价值、被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等。

（四）评估结果

房地产估价机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门在房屋征收范围内向被征收人公示，公示期间，由房地产估价机构进行说明解释，对初步评估结果存在错误的，应当进行修正。

分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，由房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

（五）评估结果异议处理

征收部门或者被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向盐城市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告进行鉴定，并出具书面鉴定意见。

房地产价格评估专家委员会应当就评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行鉴定，作出鉴定意见。评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告，鉴定费用由申请人承担；评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告，鉴定费用由评估机构承担。

十二、补偿协议

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，当事人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

被征收人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁让房的，应当在协议确定的货币补偿金额中扣除奖励金额。

十三、补偿决定

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

十四、强制执行

征收补偿协议订立后，一方当事人不履行协议约定的，另一方当事人可依法提起诉讼，并申请人民法院裁定强制执行。

征收补偿决定作出后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院裁定强制执行。

附件：1、2016-2017年度政府安置小区安置房价格结算表

2、滨海县城区房屋征收重大疾病和低保对象补助标准

附表一：

2016-2017年度政府安置小区安置房价格结算表

附表二：

滨海县城区房屋征收重大疾病和低保对象补助标准