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斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋

征收补偿方案

(征求意见稿)

为加快斗潭片区危旧房治理改造进程，全面消除房屋安全隐患，改善人居环境，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》(浙江省人大常委会公告第14号)《衢州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》(衢政发〔2015〕16号)以及《衢州市区国有土地上房屋征收补助和奖励标准》(衢政办发〔2017〕64号)等相关法律法规精神，结合项目实际情况，特制定本征收补偿方案(以下简称方案)。

一、征收范围

东至北门街、南至斗潭湖、西至衢江中路、北至西安路(具体征收范围以规划部门公布的征收范围为准)。

二、签约腾空期限

本项目签约腾空期限为45天，具体起止日期由房屋征收部门另行公告。

三、征收部门和实施单位

(一)征收部门为柯城区住房和城乡建设局。

(二)征收实施单位为柯城区征迁管理办公室，承担房屋征收与补偿的具体工作;柯城区信安街道、府山街道、荷花街道配合做好房屋征收工作。

四、补偿安置

(一)补偿方式

被征收人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。

1.货币补偿

被征收房屋价值补偿(含装修及附属物补偿)，因征收房屋造成的搬迁、临时安置费用、停产停业损失补偿以及其他有关补偿。

2.产权调换

(1)产权调换房屋基本情况

住宅房屋：

回迁安置地点：斗潭东区(期房)、斗潭西区(期房)，具体户型套数以房屋征收部门另行公布为准。

异地产权调换地点：锦西家园(期房)，360套，户型建筑面积40平方米-60平方米。

商业用房：

产权调换地点：斗潭回迁安置小区(期房)，具体套型套数以房屋征收部门另行公布为准。

(2)选房原则

①按照先签约且按期腾空先选择的原则进行，具体选房办法另行公告。

②按照可安置面积就近上靠原则，选择产权调换房屋。

③征收个人住宅，被征收人选择产权调换的，房屋征收部门提供的产权调换房屋建筑面积不小于被征收房屋建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。

(3)价差结算

非住宅房屋：按被征收房屋价值与产权调换房屋市场评估价值结算。

异地安置住宅房屋：按被征收房屋价值与产权调换房屋市场评估价值结算。

回迁安置住宅房屋：被征收房屋价值按市场评估价确定，符合条件的，分别给予以下产权调换房屋结算优惠：

①等面积部分结算优惠

产权调换房屋面积等同于被征收房屋建筑面积部分(不含附属房面积、“住改商”面积)按市场评估价下浮20%结算。

②上浮安置面积结算优惠

产权调换房屋设置电梯的，考虑到公摊因素，每户可按被征收房屋建筑面积(不含附属房面积、“住改商”面积)的10%享受上浮安置面积，上浮安置面积不足6平方米的，可按6平方米计算，上浮面积内电梯公用部分面积计入房屋产权登记面积，不支付房款，其余面积按4000元/平方米结算，再超出部分面积按市场评估价结算。

未在规定期限内签约的，取消上浮安置面积结算优惠(电梯公用部位面积除外)。

③托底增购面积结算优惠

被征收房屋面积小，上浮后安置面积仍不足60平方米，可增购至60平方米，增购部分按市场评估价下浮20%结算。

经联合确认小组认定“住改商”的被征收房屋，符合享受托底增购面积结算的，需托底增购面积中“住改商”部分面积不享受下浮20%结算优惠。

④同一被征收人在此次征收范围内有二户以上合法住宅房屋的，只能享受不超过二次的上浮安置面积结算优惠和托底增购面积结算优惠。

(二)相关补偿、补助、奖励的标准

1.房屋价值、装修及附属物补偿

房屋(含土地)和装修及附属物的价值由依法选定的房地产价格评估机构依法评估确定。

2.搬迁费

(1)住宅房屋：被征收房屋建筑面积在60平方米以内(含60平方米)的搬迁费为2000元/户;被征收房屋建筑面积大于60平方米的，超过部分按10元/平方米计发。

(2)非住宅房屋：按被征收房屋建筑面积30元/平方米计发。被征收房屋内有中央空调、自动扶梯、机械设备等大型设施及大型生产设备的，其搬迁安装费由具备相应资质的工程咨询或评估机构确定。

(3)支付次数：选择货币补偿的，支付1次搬迁费;选择产权调换的，支付2次搬迁费。

(4)本项目涉及的D级危房，在D级危房解危时已支付的搬迁费不再重复计发。

3.临时安置费

对自行解决周转用房的被征收人，房屋征收部门应当支付临时安置费。

(1)住宅房屋：按被征收房屋建筑面积15元/月·平方米的标准计发;每户每月不足600元的，按600元计发。

(2)非住宅房屋：每月按被征收房屋评估补偿价值(不含附属物、装修等其他费用)的4‰计发，每户每月不足600元的，按600元计发。

(3)支付时间：选择产权调换的，应当从搬迁之月起计算到安置房交付后的6个月止;选择货币安置的，临时安置费按12个月支付。

住宅房屋的被征收人选择产权调换异地安置的，房屋征收部门应当自被征收人搬迁之月起24个月内将被征收人安置完毕;选择产权调换回迁安置的，房屋征收部门应当自被征收人搬迁之月起36个月内将被征收人安置完毕;其中，本项目涉及的D级危房被征收人的安置期限自补偿协议生效之月起算。超过以上期限未提供产权调换房屋的，房屋征收部门应当自逾期之月起按2倍支付临时安置费。

(4)本项目涉及的D级危房，在D级危房解危时已支付的临时安置费不再重复计发。

4.停产停业损失补偿

征收非住宅房屋造成的停产停业损失，按被征收房屋评估补偿价值(不含附属物、装修等其他费用)的5%给予被征收人一次性经济补偿。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前3年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估。

征收决定发布时已停业闲置6个月以上的非住宅用房不计发停产停业补偿。

5.超设定条件容积率土地使用权补偿

被征收房屋评估涉及设定容积率及超设定容积率土地使用权的补偿，在实际评估时由评估机构考虑容积率修正因素。

6.各类奖励标准

(1)配合房屋征收调查、评估奖励

被征收人在房屋征收调查、评估规定时间内积极配合房屋征收实施单位、房地产价格评估机构做好被征收房屋调查、评估工作，且在房屋征收决定规定期限内按时签约的，按户给予分段累计奖励，其中：房屋建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的，给予每户10000元的奖励;房屋建筑面积在100平方米以上且在200平方米以下(含200平方米)的部分给予50元/平方米奖励;房屋建筑面积超过200平方米以上的部分给予25元/平方米奖励。

(2)按期腾空搬迁奖励

住宅房屋：被征收人在房屋征收决定规定期限内签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的(以验收可拆为准)，给予一次性奖励。奖励标准按照房屋征收公告规定期限起始之日(以下简称起始之日)起至被征收人实际腾空搬迁之日分段计算：起始之日起20日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积200元/平方米给予奖励;起始之日起第21日至第35日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积150元/平方米给予奖励;起始之日起第36日至公告规定截止期限内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积100元/平方米给予奖励。被征收房屋建筑面积不足60平方米的，按60平方米计算。

非住宅房屋：被征收人在房屋征收决定规定期限内签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的(以验收可拆为准)，给予一次性奖励。奖励标准按照房屋征收公告规定期限起始之日起至被征收人实际腾空搬迁之日分段计算：

商业用房：起始之日起20日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积350元/平方米给予奖励;起始之日起第21日至第35日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积250元/平方米给予奖励;起始之日起第36日至公告规定截止期限内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积150元/平方米给予奖励。

其他非住宅：起始之日起20日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积280元/平方米给予奖励;起始之日起第21日至第35日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积200元/平方米给予奖励;起始之日起第36日至公告规定截止期限内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积100元/平方米给予奖励。

(3)单元和楼幢(组片)完全签约奖励

为促进房屋的整体及整片拆除，对符合以下条件的被征收人另行给予单元和楼幢(组片)完全签约奖励：

被征收人房屋按居住单元和楼幢为单位，没有单元和楼幢的按自然区间划分组片。一个单元(或组)的被征收人在房屋征收决定规定期限内全部签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的(以验收可拆为准)，每户给予单元(组)签约奖励10000元;一幢楼房(或片)的被征收人在房屋征收决定规定期限内全部签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的(以验收可拆为准)，每户给予楼幢(片)签约奖励10000元。

单元和楼幢(组片)的划分在征收调查结果公示时一并公示，以房屋自然单元、楼幢和连片及适当的户数为区间进行划分。

(4)货币化安置奖励

被征收人在房屋征收决定规定期限内选择货币安置，且签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的(以验收可拆为准)，房屋征收部门按下列标准给予一次性奖励：

住宅房屋按被征收房屋评估补偿价值(不含附属物、装修、超基准容积率土地等其他费用)的20%给予奖励。被征收非住宅房屋为非国有资产的，按被征收房屋评估补偿价值(不含附属物、装修、超基准容积率土地等其他费用)的10%给予奖励。

被征收房屋为企业所有的，再按被征收房屋评估补偿价值(不含附属物、装修、超基准容积率土地等其他费用)的10%给予奖励补助。

(5)购房补助

征收个人住宅的，被征收人自房屋征收补偿协议生效之日起的24个月内，用货币补偿资金以本人或者以其子女的名义在衢州市区范围内购买商品住宅或二手住宅作为安置房，并完成交易过户手续的，凭该房屋的《不动产权证书》或新购不动产查询记录，以及缴纳契税的完税凭证，由房屋征收部门按被征收房屋评估补偿价值(不含附属物、装修、超基准容积率土地等其他费用)的3%给予购房补助。实际购房资金少于被征收房屋评估价值的，按完税凭证记载的购房资金的3%给予购房补助。超过期限不予补助。

7.“户”的认定

各类补助和奖励中“户”的认定以房屋所有权证为依据，一证为一户;持有共有权证的，按一户认定;一证中房屋有多种用途的，仍按一户认定;公房以租赁合同为依据，一份合同认定为一户。单独持证的架空层、储藏室(车库)不按户认定。

五、评估办法和房地产价格评估机构的确定

(一)评估办法

被征收房屋和产权调换房屋的价值由具有法定资质的同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同方法、标准结合区位、质量、楼层、成新等因素评估确定。

房地产价格评估机构出具被征收房屋分户的初步评估结果，分户的初步评估结果应当在征收范围内公示7日。公示期间，房地产价格评估机构安排负责房屋评估项目的注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构出具被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十六条规定处理。

(二)评估机构的确定

1.房地产价格评估机构按以下方式选定：

(1)房屋征收部门在征收范围内公布房地产价格评估机构，自公布之日起10日内，由被征收人自愿选择，所有被征收人均参与选择并选择同一家房地产价格评估机构的，则为协商选定成功;

(2)未能协商选定的，房屋征收部门组织被征收人投票确定，参与投票的被征收人需超过半数以上;参与投票的被征收人半数以上共同选择了同一家房地产价格评估机构的，视为通过多数确定;

(3)未能协商选定或多数确定的，房屋征收部门组织房地产价格评估机构以抽签、摇号等方式随机确定。

2.参加投票确定、随机确定的房地产价格评估机构不得少于3家。房屋征收部门应当提前3日在征收范围内公告随机确定的时间和地点。

3.协商选定、投票确定和随机确定过程与结果应当由公证机构现场公证。

六、被征收人的确认

(一)按房屋所有权证登记的房屋所有权人确认。

(二)按人民法院生效判决书、裁定书、调解书，或者仲裁机构裁决书确定的房屋所有权人确认。

(三)房屋所有权人死亡的，以有效的确权法律文书确认。

(四)其它产权不明确的，由房屋征收部门会同相关部门确认;仍不能确认的，按照房屋所有权人不明确处理。

七、房屋用途和建筑面积的确定

(一)已登记的房屋，其用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准;房屋权属证书和房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准。

(二)房屋征收范围内的未经登记的建筑、未明确用途的房屋、未经批准改变登记用途的房屋，根据《衢州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》(衢政发〔2015〕16号)第二十二、二十八及二十九条的规定及有关政策执行。

(三)违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

八、土地收益金收取相关规定

(一)土地收益金收取对象：房屋征收范围内，将原行政划拨或出让的非经营性国有土地改变为商业用途的被征收人。

(二)土地收益金具体缴纳标准参照《衢州市区国有土地上房屋征收土地收益金收缴办法(试行)》(衢政办发〔2013〕65号)执行。

九、单位住宅公房相关规定

征收国有(控股)单位住宅公房(包括非成套住宅)且享受政策租金的，按下列方式予以补偿：

(一)房屋承租人符合房改政策购房条件的，房屋承租人按照房改政策购房后，房屋征收部门应当对其按被征收人予以补偿;

(二)房屋承租人未按房改政策购房，也未与被征收人达成解除租赁关系的，征收人可以对被征收人实行产权调换，产权调换房屋由原房屋承租人承租(简称换房续约)，被征收人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同;

(三)房屋承租人符合换房续约并经房屋租赁双方协议解除租赁关系的，由被征收人对承租人给予货币补助，货币补助标准为原租赁房屋征收补偿评估价值的35%。

房屋承租人房改购房政策按照《衢州市区征收公有住房办理房改购房实施办法》(衢政发〔2017〕39号)执行。

十、低收入住房困难家庭的住房保障

征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积(54平方米)，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，依照下列规定优先给予住房保障：

(一)被征收人选择货币补偿的，按54平方米予以补偿。

(二)被征收人选择产权调换的，产权调换房屋建筑面积不小于54平方米;被征收人对54平方米以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过54平方米且超过被征收房屋价值的部分，按市场评估价下浮20%结算。

低收入住房困难家庭的审核按《衢州市区国有土地上房屋征收低收入住房困难家庭审核办法》(衢住建办〔2016〕219号)执行。

十一、住房保障优先配租

经审查符合住房保障优先配租条件的房屋所有权人、公房承租人，可根据住房保障有关政策优先给予实物配租，按《衢州市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租暂行办法》(衢政办发〔2013〕39号)执行。

十二、子女就学相关规定

被征收人凭征收补偿协议、房屋征收部门审核证明以及相关户籍证明，经柯城区教育主管部门审核，其子女可在被征收房屋所在学区或产权调换房屋所在学区办理入学手续。

十三、房屋征收补偿协议生效条件

在征收补偿方案确定的签约期限内签约比例达到80%以上的，征收补偿协议生效;未达到的，征收补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。

十四、腾空房屋的办理

被征收人应在征收补偿协议约定的腾空期限内腾空房屋(以验收可拆为准)，结清水、电费等全部应支付费用，并申请房屋、土地注销登记。逾期未腾空房屋的，按征收补偿协议约定执行。

被征收人应当自行与承租人妥善处理好房屋腾空事宜，因房屋租赁关系影响房屋腾空的，由被征收人承担相关责任。

十五、补偿决定

补偿协议签订后，房屋征收部门不履行补偿协议约定义务的，被征收人可以依法提起诉讼;房屋征收部门与被征收人在征收签约期限内未达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门向柯城区人民政府提出补偿决定方案。

柯城区人民政府对补偿决定方案进行审查，将补偿决定送达被征收人。被征收人应当自补偿决定送达之日起15日内，提出意见并选择补偿方式。送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，逾期不选择补偿方式的，补偿方式由柯城区人民政府在补偿决定中确定。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不腾空的，由柯城区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十六、其他事项

方案未尽事宜，按照《衢州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》(衢政发〔2015〕16号)及其他有关政策执行。房屋征收过程中，如遇国家、省、市出台重大调控政策给房屋征收工作造成影响的，相应方案另行研究调整。

方案由房屋征收部门负责解释。