土地开发成本包括哪些?和土地取得成本有什么不同?

来源：土流网整理2017-07-11 10:28:30

很多人对土地开发成本和土地取得成本这两个概念不是很清楚，也容易混淆，今天小编整理相关资料为大家解答土地开发成本包括哪些、和土地取得成本有什么不同以及土地开发成本评估方法这几个问题。

一、土地开发成本

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各种费用支出。一般包括土地费用、基础设施费、配套设施费、筹资费用、应由开发土地负担的简介费用。

为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

1.对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象。

2.对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

二、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。

在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。

在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：

1.通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。

2.通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

3.通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。

三、相关拓展：土地开发成本评估方法

土地开发成本的评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和成本法。评估土地开发成本的市场比较法与前述评估毛地价的市场比较法相同。运用基准地价修正法评估土地开发成本，是先分别运用基准地价修正法评估出熟地价和毛地价，然后将两者相减即为土地开发成本。

1.农民集体土地开发成本的计算

农民集体土地的开发成本主要是征地补偿费，应按国家及北京市有关法律、法规规定的征用农民集体土地的费用项目和标准进行计算：集体土地征地补偿费=土地补偿费+青苗补偿费+地上物补偿费+劳动力安置费+超转人员安置费+菜田基金+耕地占用税等。

2.单位用地开发成本的计算

单位用地的开发成本主要是单位拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：

非住宅房屋拆迁补偿价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物重置成本+停业损失补偿费+搬家补偿费

上式中，K1为容积率调整系数，K2为房屋原用途调整系数，K3为规划用途调整系数。

3.住宅用地开发成本的计算

住宅用地的开发成本主要是居民拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：

住宅房屋拆迁补偿价格=(基准地价×K+基准备房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价+搬家补偿费

上式中，K为容积率修正系数。