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酝酿两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》3月底已获得国土资源部和广东省政府的联合批复。4月25日，深圳土地管理制度改革工作会议和改革试点启动仪式在深圳召开。其中一个引人瞩目的试点项目是小产权房确权问题。

所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。因此，“小产权房”不具备合法性。

小产权房是这几年我国在土地住房管理上出现的棘手问题。特别是随着多年城市房价暴涨，住房矛盾尖锐，小产权房问题愈加突出地表现出来。在如何处理小产权房上争议非常大。一部分人认为，所谓小产权房是一个根本不存在的东西，即没有产权，根本谈不上承认不承认、确权不确权，一律是违法住房、违法占地，应该一律予以清理；另一部分人认为，应该承认现实现状，承认历史遗留问题，是城市高房价逼迫许多城市市民无奈去购买小产权房，应该坦然面对现实，妥善处理小产权房权属问题。

笔者此前倾向于前者，但是，在国土部把小产权房处理问题摆上日程并提出要在试点基础上处理小产权房问题后，经过进一步深入了解，小产权房并不是如此前所说的一概不予承认那么简单，其问题相当复杂。如果简单地统统不予承认，可能会伤及一部分群众和市民。比如深圳的情况：截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。如果不考虑历史遗留问题，不面对现实现状，对将近一半建筑面积的小产权房给予全部否定，全部按照违法违建对待，那么，肯定伤及一大部分群众权益，弄不好将会引发群体性事件，从而影响到稳定大局。

处理小产权房既要考虑历史遗留问题，又要直面现实、面对现状；既要考虑土地管理制度和法律，又要兼顾公平公正；既要从国家整体利益出发，又不能不考虑一部分群体的特殊诉求。现在看，小产权房不是要不要确权的问题，而是如何确权，如何在法律法规下考虑历史原因、面对现实现状、考虑多数人利益和兼顾公平公正上予以确权。笔者有一个不周全的考虑是，总体来说要以失地农民利益为核心，探索小产权房如何确权问题，制定确权标准。比如：对于农民宅基地上建设的小产权房，无论出售与否、出售给谁，都应该给予确权。这既维护了农民权益利益，又照顾到了城市市民购买其小产权房的利益，同时，也在农村农民宅基地流转上进行了有益探索。对于村委员、村民小组自建小产权房出售的，应该了解详细具体情况后，决定是否确权。对于应该确权但属于违法建筑的，应该主要通过改造成为合法建筑后予以确权。对于城市市民通过各种“关系”，到农村通过村民小组或者村委会承诺获得土地，自建大宅子小产权房的，应该一律不予确权，视为违法土地建筑。

确权的标准如何设定？这个“度”如何把握和拿捏？事关许多百姓的现实利益，事关公平正义，事关法律法规的严肃性，事关政府的公信力。衷心希望深圳试点在“宽与窄”的标准设定上拿捏得当，把握好“尺度”，给全国妥善处理小产权房问题趟出一条可资借鉴的路子。但是，需要强调的是，深圳是一个新兴城市，深圳作为特区，其城区的快速扩张可能使得小产权房问题较为突出。这是与其他地方的差异之处，也就是说，深圳的经验其他地方应该有选择地学习而不是照搬照抄。

这次国土资源部、广东省和深圳市联合推进深圳土地管理制度改革，一方面意味着我国原有的土地管理制度需要创新和突破，以适应新的形势和新的要求;另一方面，也意味着深圳现有的“小产权房”多数将被“确权”——即房产权得到确认，被合法化。这不仅将为全国的小产权房处置产生路径探索的示范性效果，也将对深圳市目前的房地产市场产生重大影响。深圳房地产市场价格将不可避免地产生结构性调整：目前仅售4000元至8000元每平方米的被确权的“小产权房”将出现价格上涨，而目前平均售价约为每平方米2.5万元的商品房将出现利空效应，对商品房价格产生向下牵引作用。而这种结构性调整的结果，将是深圳市房地产平均价格的下降。

今年2月，国土资源部表示，将在全国范围内试点清理“小产权房”，并再次重申，“小产权房”不予确权登记，不受法律保护。那么，在这样的政策下，为什么深圳的“小产权房”多数可以获得确权呢？原因就在于深圳的“小产权房”并不是国土资源部要清理的那种“小产权房”，甚至可以说，深圳不存在通常意义上的那种“小产权房”，而是存在着数量惊人的违章建筑。

深圳并不存在上述意义上的“小产权房”。今年3月，深圳市规划国土委提供的权威材料指出，深圳存在着农村城市化历史遗留的违法建筑不属于国土资源部文件所称的“小产权房”。因为经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有，土地所有权实现了从国家所有和农村集体所有的二元结构变更为国家所有的一元结构。国土资源部相关文件提及“小产权房”时实际侧重于三个方面：一是占用农村集体所有的土地;二是占地的违法性;三是主体方面强调是城镇居民到农村购置。但是，深圳市经过城市化以后已经不存在农村，原来的农村土地已经国有化，所以深圳并不存在“小产权房”，而是存在着农村城市化过程中历史遗留下来的违章建筑。
深圳市规划土地监察支队统计数据显示，截至2010年6月2日，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37．94万栋，占全市建筑物总量的55．93% ;总建筑面积4．05亿平方米，占全市建筑物总面积的49．27% ，总用地面积131．45平方公里。

对于如此数量惊人的违章建筑，深圳市只能尊重历史，遵守当年城市化过程中的相关承诺，按照维护多数人的利益的原则来解决。早在2009年6月，深圳市人大常委会已颁布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，使这个问题的解决获得了法律依据;而当前开展的土地管理制度改革试点，则将依据上述《处理决定》予以实施。即对原来的农村土地“依现状、依改造”进行确权;在“房地合一”体系内，探索房地权利分离条件下的管理制度，探索土地权益书、作价入股等补偿模式等，破解确权难题。

深圳市数量巨大的“小产权房”（准确的名称应该是“历史遗留的违章建筑”）一旦多数被确权，应该是深圳置业者的福音。因为它不可避免地导致深圳市房地产市场平均价格的下调。

从法律上看，“小产权房”是不能转让和销售的，但从市场实际来看看，深圳的“小产权房”一直都存在着市场交易。在价格方面，深圳的“小产权房”和全国的一样，价格要比普通商品房便宜，而且更加便宜。全国来看，“小产权房”价格只有同样位置商品房价格的40% ~60% ; 而深圳的“小产权房”价格目前只有同样位置商品房的30%~50%。深圳“小产权房”一旦确权，相关法律顾虑将消除，面对当前深圳市商品房每平方米1.5万元至2.5万元的高价，“小产权房”当前4000元至8000元每平方米的价格当然更具有吸引力，更重要的是，后者更加能够适应置业者的消费能力。可以预见的是，深圳“小产权房”一旦确权，必然吸引更多人来购买，这将提高深圳“小产权房”的市场价格。但是，由于深圳“小产权房”数量巨大，而且建筑密度较大，社区环境通常欠佳，这就决定了深圳“小产权房”价格虽然会有一定程度的上升，但上升的幅度不会很大。

深圳的“小产权房”一旦获得确权，对于深圳当前的商品房市场而言无疑是一个利空。今年以来，深圳商品房价格尽管有小幅回落，但目前仍然维持在1.5万元至2.5万元每平方米的高位，几乎占到全市建筑面积五成的“小产权房”一旦开始流通，无疑将对商品房价格产生向下牵引的作用。