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苏州市国土资源局根据《中华人民共和国物权法》、国务院《不动产登记暂行条例》、国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《条例》、《实施细则》、《操作规范》）的相关规定，本着优化办事程序，提高工作效率，规范登记行为，提升服务水平的宗旨，现就进一步规范不动产登记有关问题通知如下。

一、简化不动产登记申请

（一）精简登记申请材料。新建商品房首次登记时，不再要求申请人提供白蚁防治证明、消防验收合格证明等材料。商品房转移登记时，不再要求申请人提供房屋维修基金缴纳凭证。企业类法人申请不动产登记时，不再要求提供公司章程、职代会或董事会（股东会）决议等材料。监护人处分被监护人的不动产而申请不动产登记时，不再要求对为被监护人利益而处分不动产的书面保证进行公证。

（二）简化部分登记类型的授权委托。对于新建商品房首次转移登记，当事人委托代办的，由代理人直接向不动产登记部门提交当事人签字或者盖章的授权委托书及其他申请材料申请转移登记，当事人不需提供公证委托书，也不需到不动产登记部门现场签署授权委托书。对于共有不动产，一方共有人因死亡而由继承人继承，或因婚姻关系变化涉及离婚析产、增加共有人，或因遗失补证等提出登记申请，其他共有方（非继承人）在不改变其所占份额的前提下，也可参照前述做法委托代办，分别持证的需提供全部权属证书。

（三）可单方申请登记的其他情形。对于房屋所有权、土地使用权均登记在自然人名下的成套商品住宅和房改房，在不动产统一登记前进行过房屋权属转移登记但未及时办理土地使用权转移登记，导致土地登记记载的权利人与房屋登记记载的权利人不一致的，现房屋登记权利人可单方申请换发《不动产权证书》。

二、优化不动产登记服务

（一）引导企业提前换领新证。加强宣传引导，优先为企业提供房地信息核实、测绘、换发新证等服务，包括已经分别设定土地、房产抵押登记的。

（二）试行特殊情形分步现场申请。自然人因买卖等原因申请不动产转移登记，未委托代办申请登记的，因当事人境外学习、工作等特殊情形，双方当事人无法同时现场申请的，可分步现场向不动产登记部门提出登记申请。即可先行预受理一方当事人申请，另一方当事人应在约定期限内现场申请登记，转为正式受理。当事人提交的申请书等预受理相关材料暂由不动产登记部门保管。

三、改进不动产登记婚姻状况审查

对于自然人因买卖、互换、赠与、分割、合并、抵押、变更不动产等申请登记或涉及不动产换证、补证等情形的，不动产登记部门应以登记簿、证书记载的权利人、合同载明的当事人以及其他申请材料为依据，不再审查当事人婚姻状况，当事人不需提供婚姻状况证明材料。涉及办理未经公证继承（受遗赠）转移登记、婚内“加减名”转移登记、离婚转移登记等情形的除外。

四、准确界定不动产登记用途

（一）对于已登记的不动产，因登记错误导致房屋用途或土地用途错误的，应按照《实施细则》、《操作规范》等相关规定进行更正登记。

（二）对于已登记的不动产，因历史原因导致房屋用途与土地用途不匹配、不兼容的，应依据原始档案材料，区别不同情况，分类妥善处理。

1.原始权属来源材料未明确土地批准用途的，一般以房屋登记用途确定土地用途，并由权利人申请更改土地用途。若权利人要求按土地登记用途确定房屋用途，且原始权属来源材料支持的，权利人可申请更改房屋用途。

2.土地出让合同或划拨批文未细化同一宗地多种用途的住宅小区，但原规划审批材料明确用途的，不动产登记时，按下列情形确定用途：

（1）对于兼有商业、住宅的同一幢房屋，土地用途可继续沿用“城镇混合住宅用地（252）”，登记为城镇混合住宅用地，房屋用途按规划批准用途登记为非居住（各地可按《房产测量规范》细化到二级分类）或成套住宅（一个不动产单元有两种房屋用途的，按两种用途登记）；土地出让的，土地使用年限与原土地登记簿记载的保持一致。

（2）对于房屋用途登记为非居住，但土地用途登记为住宅用地的商业（办公）房，土地登记用途调整为城镇混合住宅用地；土地出让的，土地使用年限与原土地登记簿记载的保持一致。若权利人申请按房屋用途调整土地用途，经核实符合原规划和土地供地条件的，不动产登记部门依权利人申请更改土地登记用途为商服用地；土地出让的，土地使用起始日期调整为现登簿日期，土地使用年限调整为40年，但不得突破原终止日期。

（三）对于住宅小区内可单独登记发证的地下车库、地下储藏室等不动产，在不动产首次登记时，按下列情形确定用途，但商住混合用地中为商业配套服务的除外：

1.若《建设工程规划许可证》明确为地下车库、地下储藏室的，土地用途登记为城镇住宅用地，房屋用途登记为住宅，在附记栏备注：该不动产为地下车库或地下储藏室。

2.若《建设工程规划许可证》明确为住宅的，土地用途登记为城镇住宅用地，房屋用途登记为住宅，在附记栏备注：该不动产为地下空间。

五、进一步落实未经公证继承、受遗赠不动产登记

对于申请人未提交公证材料或生效法律文书的，应依据《操作规范》进行办理，具体细化的《操作要点》详见附件。

鉴于该登记类型一般涉及当事人较多，审查内容复杂，审查要求高，为进一步便民利民，可由当事人代表或代理人先行至不动产登记部门提交规定材料的复印件，经审查符合要求后，再由不动产登记部门通知当事人全部到场，持规定材料申请不动产登记。

六、规范工业用地宗地设置

（一）土地公开交易公告、土地出让合同、用地批准文件或政府有关文件明确不可分割转让的工业用地项目（含工业用地性质的打工楼、集宿楼），在项目土地利用条件复核时，未经批准，不得随意分设宗地。

（二）土地公开交易公告、土地出让合同明确可以分割转让的标准厂房等项目，在项目土地利用条件复核时，可按幢设置宗地，幢与幢之间的绿化、道路等公用面积作为剩余土地面积，登记在全体业主名下，只登记不发证。

（三）土地公开交易公告、土地出让合同、用地批准文件或政府有关文件未明确分割转让条件的工业用地项目，在项目土地利用条件复核时，暂按一宗地设置。因一幢或多幢建筑物整体转让的，双方当事人持房产交易凭证等材料申请土地分宗测绘；因层、套、间转让的，参照上述第（二）款设置宗地。

（四）对于同一企业相邻的多个宗地，土地性质相同的，可以合并为一宗地或调整各宗地范围。合并或调整后宗地的土地使用终止日期，经权利人同意，可以按面积加权平均调整，也可调整为最先到期的终止日期。

涉及建筑物超出合并后宗地范围的，宗地合并时可暂时扣除该建筑物占地，也可在完善用地手续后将该建筑物用地纳入宗地范围。

（五）总部经济、文化创意、研发等专项产业用地以及商服用地，可参照上述要求设置宗地。

七、规范不动产登记收费

各级不动产登记部门要严格执行国家发改委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号），包括各类优惠减免情形，在登记场所公示收费标准，接受公众监督，不得擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准或加收其他任何费用。

八、其他相关要求

各地要建立会办制度，组建不动产登记会办小组。对于情况复杂，无法按照上述情形处理的疑难问题，应通过会办小组集体会商，形成统一意见后，再按照相关要求进行办理。

各地要认真贯彻落实通知精神，不断强化队伍建设和业务培训，主动服务，尽责服务，规范服务。要加大对不动产登记政策的研读，广泛宣传，提高全社会对不动产登记的认知度。要高度重视新问题的研究和处理，进一步提升服务效率和服务质量。要加大信息公开力度，通过门户网站、服务窗口及时公开办事指南、政策规定和办件进度，主动接受社会监督。同时，要结合当地实际，深入推进“四全”服务模式，以高效、便民、阳光为原则，进一步优化便民、利民服务措施，不断提升不动产登记服务水平。

本通知自2017年6月1日起施行。

附件：《未经公证继承、受遗赠不动产转移登记操作要点》。

苏州市国土资源局

2017年4月12日

未经公证继承、受遗赠不动产转移登记操作要点

根据《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》的要求，“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书”。针对未提交经公证材料或生效法律文书的登记申请，现明确如下操作要点：

一、收件材料

（一）所有继承人或受遗赠人的身份证明材料，包含：身份证、户口簿或其他身份证明。

（二）所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明。包括：户口簿、被继承人或遗赠人的婚姻证明材料、收养证明、出生医学证明；公安机关以及居（村）委会、被继承人或继承人单位出具的亲属关系证明材料；其他能够证明相关亲属关系的材料等。上述材料，申请人可选择提供。

其中，所有法定继承人与被继承人亲属关系相应证明材料可以细化为：

1.被继承人或继承人的人事档案或人事档案复印件（通常为职工登记表或职工履历表），复印件由档案保管单位在每页复印件上加盖公章；

2.户籍所在地公安部门提供的能体现家庭成员关系的户籍档案等材料及所在单位或居（村）委会出具的配偶、养子女等涉及继承关系的人员说明，或民政部门颁发的证明收养关系的《收养登记证》；

3.如无法提供上述1、2材料的，应提供所有享有法定继承权的亲属关系的公证材料。

（三）被继承人或遗赠人的死亡证明，包括：医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或遗赠人死亡的证明材料。法定继承人死亡的，应提供相应的死亡证明。

（四）被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料：《不动产权证书》，或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，或其他有效的权利证明材料。

（五）被继承人或遗赠人生前有遗嘱或遗赠抚养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠抚养协议；若其他有利害关系的继承人或受遗赠人有异议的，应提交相应证明材料。

（六）被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

（七）放弃继承或受遗赠的，在不动产登记部门现场签署提供《放弃继承（受遗赠）不动产声明书》，或提供放弃继承（受遗赠）公证书原件。

（八）符合受理及登记要求的，在不动产登记部门现场签署提供《继承（受遗赠）不动产登记具结书》。

（九）其他材料：不动产登记申请书；询问记录；受遗赠的，需提供契税完税证明、房屋交易信息告知单；房产分户图，非成套房的提供宗地图、房产分丘图；不动产登记部门认为需要提供的其他材料。

（十）被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人要按上述要求提供相应材料。法定继承人在继承开始后、实际接受遗产前死亡的，转继承人要按上述要求提供相应材料。

二、登记流程

登记流程如下图所示：

三、查验及核实要点

（一）受理未公证继承、受遗赠的不动产登记前，应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记部门进行材料查验，提供放弃继承（受遗赠）公证书的除外。

1.提供的材料是否齐全，包括死亡证明、亲属关系证明、职工登记表或履历表、派出所出具的户籍证明等；

2.当事人身份是否属实，当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实；

3.被继承人或遗赠人有无非婚生子女、继子女、养子女等其他继承人；遗嘱继承的，有无缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人；

4.被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实；

5.被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或遗赠抚养协议；

6.申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有；

7.不动产登记部门认为其他需要查验、核实的内容。

（二）放弃继承（受遗赠）的，应当在不动产登记部门办公场所，在不动产登记人员的见证下，签署《放弃继承（受遗赠）不动产声明书》，提供放弃继承（受遗赠）公证书的除外。

（三）受理或查验人员应就继承人或受遗赠人是否全部到场、当事人对不动产的处分是不是当事人的真实意思表示、继承人或受遗赠人是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问。询问过程中应进行记录，根据需要可以拍照或录像。记录由全部相关人员签字确认。

（四）提供材料不齐全，核实信息与询问信息不符的不予受理；不动产存在查封、冻结等其他权利限制以及权属争议的，不予受理。不予受理的，出具不予受理告知书。

（五）提供的材料符合受理及登记要求的，申请人应现场签署《继承（受遗赠）不动产登记具结书》。

（六）在登簿前，由不动产登记部门在门户网站上进行公示。公示3个月后无异议的，予以登簿发证。