农村宅基地价值如何评估?要找好参照、理清思路

来源：微信公众号2017-05-15 17:37:22

近年来，随着农村土地制度改革深入进行，土地流转增多，许多地方纷纷开始探索编制宅基地基准地价。然而，具体实践层面上，宅基地基准地价应如何编制，尚无一定之规程。农村宅基地价值如何评估?要找好参照、理清思路。

1.找好参照

宅基地基准地价评估的方法理论。

2016年7月，《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿)》发布。该《指引》针对宅基地价格评估的要点解释了宅基地价格的内涵，同时强调在主要参照《城镇土地估价规程》的基础上，运用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、抵押评估法等5种估价方法进行宅基地地价评估。

集体建设用地基准地价评估。近几年，许多省市都进行了集体建设用地基准地价评估探索，典型的有四川省成都市模式、广东省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作为参照。

宅基地价格评估实践。目前，北京、广东、湖南等地都进行了宅基地价格评估的实践探索。如湖南省麻阳县，其评估的技术路线是：假设农村宅基地转变为国有土地，找出两者的区别，然后对国有土地地价作适当处理，得出宅基地价值。宅基地地价计算公式为：宅基地地价=国有土地出让地价(基准地价)-(征地补偿费+征地报批费+土地纯出让金)。

2.理清思路

把握一个概念：宅基地使用权内涵。宅基地使用权是经依法审批的由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的集体建设土地使用权。

夯实两个基础：地类划分与实地调查。一是分类研究现状。二是加强实地调查。

参照三类规程：现状调查、土地分等与地价制定。在宅基地基准地价编制中可以参照三类规程：一是宅基地利用现状调查方面，可以借鉴国土资源大调查和相关规程的要求;二是土地级别评定方面，运用多因素综合评价法时可以参照《城镇土地分等定级规程》的有关规定;三是基准地价制定及宗地地价修正系数制定方面，可以参照《城镇土地估价规程》的要求。

抓住四个要点：

一是划分均质区域。将宅基地按照影响土地使用价值高低的土地条件和区位优劣，划分土地条件均一或土地使用价值均一的区域或级别。

二是分析样点数据。在均质区域划定的基础上，宅基地基准地价评估应该着手进行样点数据测算、分析。

三是选择评估方法。宅基地基准地价评估应重点从成本构成方面分析。具体选择哪种评估方法可以参考《集体土地使用权地价评估技术指引》。

四是编制修正系数。应分析基准地价与宗地地价的关系，研究宗地地价的影响因素，编制基准地价在不同因素条件下的修正系数表，使宗地地价评估更准确有效。

宅基地基准地价早日出台，不仅能让地主知道自家土地价值，还能能减少土地流转过程中的纠纷。

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