2017年二手房的土地出让金怎么算？有哪些相关政策？

来源：互联网2017-03-22 12:01:23

近几年购买二手房的人越来越多，由于房价过涨太快，有的人不得不选择购买二手房，那么2017年二手房的土地出让金怎么算？有哪些相关新政策？具体详情如下。

二手房土地出让金的计算:

出让金是国有土地所有权的经济体现,属地租性质。对商品房来说,当一个房地产开发商办理了合法的立项开发手续后,必须办理土地出让手续。此时,国家按照土地总体规划的要求,将一定面积的国有土地使用权有期限、有条件地转让给土地使用者,并按规定收取土地出让金和使用税(费)。

二手房交易过程中的土地出让金,主要是针对房改房。即该房是在划拨的土地上建造的,交易时需补交土地出让金。在北京,规定由买方承担。其计算公式为:该套房屋建筑面积*当年成本价格*1%。“当年”是指缴纳土地出让金的当年,在北京,成本价格市区及郊区不一样。

房改房等二手房交易成本会提高

“这其实是防止国有资产流失，也可以防止有人通过这类房产大量获益。”南昌一家知名地产中介经理戴先生认为。戴先生表示，南昌新城区的商品房很少是在划拨国有土地上建设的，划拨国有土地上建设的公房、房改房等在老城区居多，而老城区一般地理位置都不错，所以较为抢手，出售时价格要比新城区的贵不少。对于购买房改房、公房等二手房购房者来说，按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金，交易成本会有所提高。

土地出让金返还政策2017最新

一是对开发企业为政府建造学校、幼儿园等公共配套设施而取得土地金返还款的处理意见。

有的认为应该视同销售处理,征收营业税、企业所得税和土地增值税;有的则认为,开发企业建造的学校、幼儿园等公共配套设施是无偿赠送给政府部门的,与土地出让金返还没有直接的联系,所以不应征收营业税。

二是对开发企业取得土地出让金返还用于“七通一平”基础设施工程的处理意见。

有的认为对开发企业应视同建筑总承包人,征收建筑业营业税和企业所得税。而有的则认为,开发企业已将“七通一平”的基础设施工程分别承包给相关专业部门或专业施工队伍,所以对开发企业不应征收建筑业营业税。

三是对一些外来的开发企业将土地出让金返还款直接汇入集团总公司或其他关联企业的,是否计入开发企业应纳税所得额出现了不同的意见。

四是对开发企业取得土地出让金返还款计算缴纳土地增值税的处理意见。

一种意见认为,开发企业为政府建造的学校、幼儿园等公共配套设施取得的土地出让金返还款,除视同销售收入计算征收土地增值税外,对其他开发企业取得的土地出让金返还款,实质是政府给予企业土地价款的优惠折让,所以,在土地增值税清算时,应将土地出让金返还款抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。而另一种意见则认为,既然将开发企业土地出让金返还款作企业所得税的应税收入处理,那么在土地增值税清算时,也应按收入处理,就不应抵减开发成本、费用。此外,对于将土地出让金返还款汇入集团总公司或其他关联企业的开发企业,由于未实际收到财政的返还款,所以此项收入既不能作为土地增值税的计税收入,也不能抵减开发企业的开发成本和费用。

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