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来源：21世纪经济报道

     近日，中国铁路建设投资公司（下称中铁投）公布了中国铁路总公司土地评估和土地授权经营资产处置评估机构选聘项目招标评标的中标候选人名单。此前，中铁投曾于1月26日在官网和中国采购招标网等平台发布过土地资产评估的招标工作。如无意外，中标人敲定之后，铁总将正式进入土地资产的评估工作。

    一位接近铁总的消息人士告诉21世纪经济报道记者，土地资产评估是为之后铁总的土地新政打下基础，“比如铁总或底下的铁路局要出售土地资产，有了评估结果，就可以明码标价了，或者外部投资者想跟铁路部门合作开发这块土地，那铁总就可以按照评估价在项目中占一定的股份了。总之，评估是让死资产活起来的第一步。”

    但也有部分人士担心资产评估弄不好会造成此前国有资产曲线MBO过程中出现的资产流失现象。

    北京交通大学经管学院教授赵坚表示，如果评估机构和铁路部门以及对这块土地有兴趣外部投资者形成利益共同体，那很有可能故意压低该土地的价值，在此后的合作开发或转让的过程中使国有资产流失，最后进入了管理层和外部投资者的腰包。要防止此类现象发生，必须有严格的审计制度，在铁路土地资产的转让、开发等过程中也必须有强有力的监督机制，防止腐败现象发生。

    盘活铁路部门的土地资产，从而四两拨千斤来撬动铁路建设和发展的资金筹集，这一所谓的“以地养铁”思路，是在2013年7月份一次国务院常务会议上定调的，会议最后通过的《关于改革铁路投融资体制，加快推进铁路建设的意见》中，关于“以地养铁”有如下表述：

    支持铁路车站及线路用地综合开发，创新节地技术，鼓励现有铁路建设用地地上、地下空间进行综合开发。符合划拨用地目录的建设用地使用权可以继续划拨，需要改变土地用途的，依法办理出让手续。地方政府要支持铁路企业进行车站及线路用地一体规划，按照市场化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。

    那么铁路企业旗下的土地资产用现值来估算，大概有多少呢？这有待于此次中标候选人中的评估公司最后的评估结果。也有一些研究机构试图通过管中窥豹的办法来估算铁总的土地资产总盘子。宏源证券一份研究报告表示，广深铁路土地所有权总面积大约有1200万平方米，广深沿线站段所占面积大约有400万平方米。广深沿线腹地经济发展比较好，沿线部分站点利用率低，开发空间大，初步估算沿线站段土地增值空间超过100亿元。

    广深铁路2013年中的财务报表显示，其总资产为327亿元，而同期铁总的总资产为46631亿元，按此比率，铁总拥有的土地总资产大概在15000亿元左右。不过考虑到广深铁路沿线的土地价值要远远高于全国铁路网沿线的平均土地价值，因此15000亿元的土地资产估值要大打折扣。

    接近铁总的一位消息人士向21世纪经济报道记者表示，在年初召开的铁总工作会议上，一些地方路局的局长在会上有点遗憾地表示，盘活铁路土地资产是个好政策，铁路的土地资产也很庞大，能够把这些沉睡的资产唤醒过来，确实是好事。但问题也很多，最主要的是土地资产管理多头，产权很不清晰，有些属于总公司层面，有些属于铁路局，有些属于底下的站段，更有些属于站段底下的多经公司，而在刘志军实行铁路建设融资的合资公司制度之后，问题更加复杂，一些土地资产还涉及到地方政府以及外部投资者。

    盘活土地存量的另一难题是土地用途属性问题。虽然国务院文件给铁路沿线土地转性提出了明确的支持态度，但赵坚表示，在实际操作中，还是会遇到很多手续性的问题。例如，原先铁路沿线的土地都属于划拨性质，属于公益性用地，用于交通运输以及相关的生产生活，现在要进行开发，涉及到用途改变问题，需要经过土地管理部门的批准和允许，同时，原先划给铁路部门的用地可能只是沿线内很小的一块，如果要进行商业开发，势必要跟周边的土地一起规划利用，这就涉及到统一的规划、征地等问题。这方面，需要有不少制度和法规上的突破和调整。

    “现在铁路部门的思路是，先动起来再说，遇到问题，再慢慢协商、解决。”上述消息人士表示。