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12月19日，五华区城市更新改造工作局发布《五华区XXX项目国有土地上房屋及土地征收与补偿安置方案(范本)》，对五华区范围内住宅、非住宅、单位产权房屋、直管公房、土地的征收补偿方式、补偿标准进行了规定。

《方案》显示，选择产权调换，被征收房屋为住宅，原证载建筑面积低于55平米的，按建筑面积55平米进行就近安置；货币补偿不低于类似房地产的市场价格。在规定时段内搬迁将给予3万元/户的搬迁奖励费和300元/平米的面积奖，选择货币补偿的，奖励可按评估价上浮20%。

全文如下：

五华区XXX项目国有土地上房屋及土地征收与补偿安置方案(范本)

为规范有序推动XXX项目顺利实施，加快城市更新改造步伐，改善居民居住条件和环境，维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（第195号令）、《昆明市土地储备管理办法》（第97号令）、《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》（昆政办〔2015〕104号）、《昆明市城市更新改造土地补偿指导意见》（昆政办〔2015〕34号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等相关法律、法规、规章和政策的规定，结合项目实际情况，特制定本征收与补偿安置方案。

一、总则

（一）为保障XXX项目工作的顺利实施，五华区人民政府作为片区国有土地及房屋征收与补偿主体，确保征收与补偿工作决策民主、程序正当、结果公开。

（二）凡属于该项目征收补偿安置范围内的房屋所有权单位和个人都应服从城市总体规划和旧城区改建需要，在规定的时限内完成征收补偿安置协议的签订。征收补偿安置标准按本征收与补偿安置方案规定执行。

（三）房屋征收部门

昆明市五华区城市更新改造局

（四）房屋征收实施单位

五华区人民政府XXX街道办事处

（五）土地征收部门

昆明市国土资源局五华分局

二、征收范围和征收期限

（一）征收范围

本次征收范围总用地面积为XX亩，东至XX，南至XX，西至XX，北至XX，具体详见改造范围图。

（二）征收期限

以政府发布征收决定公告日期为准。自公告发布之日起，准备工作期为XX天，签订征收期限为XX天。

（三）限制行为

自房屋征收范围确定后，凡属征收范围内的单位和个人，不得进行下列活动，否则在征收补偿过程中不予确认，所产生的损失和后果由行为人自行承担。

1.新建、扩建、改建房屋；

2.改变房屋、土地用途；

3.国有土地使用权的出让、转让、抵押、登记发证；

4.以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；

5.房屋的转让、租赁和抵押；

6.已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕房屋的续建；

7.其他不当增加补偿费的行为。

三、房屋征收补偿办法

（一）被征收房屋面积和用途的认定

1.被征收房屋面积的认定。被征收房屋经依法登记并取得《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）的，以证载面积为准。登记面积与实际面积不相符的，或被征收人对面积认定有争议的，由具备房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并由测绘机构、征收部门或征收实施单位、被征收人进行三方签字认定。

2.被征收房屋用途的认定。以国土部门核发的《国有土地使用证》、规划部门核发的《建设工程规划许可证》、房产管理部门核发的《房屋所有权证》或不动产登记部门核发的《不动产权证书》载明的用途为准。如三证认定的用途有差异，以规划部门核发的《建设工程规划许可证》载明的用途为准。《中华人民共和国城市规划法》实施前建成的合法房屋，不能提供《建成工程规划许可证》的，以国土部门核发的《国有土地使用证》载明的用途为准。违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予以补偿。

（二）被征收房屋补偿方式

1.被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换，也可以选择货币补偿加房屋产权调换。

2.被征收的房屋为住宅（含政府直管公房）原证载建筑面积低于55平方米的，统一按建筑面积55平方米进行就近安置，不再结算55平方米内（含55平方米）被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

征收政府直管公房的，采用产权调换，征收一户安置赔还一套，用于安置原承租人，并重新签订房屋租赁合同。

（三）特困补助

被征收人户籍内户主、直系亲属有下列情况之一的，提供相应有效证件、证明，每户可以享受一次性5000元的特困补助费：

1．五保户；

2．民政部门抚养的孤寡老人；

3．烈士家属；

4．城乡低保户；

5．残疾人。

（四）签订补偿安置协议时，被征收人需提交如下相关证明材料：

1．《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）、《房屋共有权证》（原件）；

2．《国有土地使用证》（原件）；

3．户口册及身份证等相关证件（原件经审核后返还，提交复印件）；

4．其他相关资料（营业执照、税务登记证等）；

5．签订房屋征收补偿协议后，被征收人出具书面委托，由房屋征收部门持上述权证、征收决定公告、征收补偿安置协议及被征收人的书面委托及时向国土部门、房屋产权管理部门办理注销登记手续。安置后有关税费减免问题由税务机关依法办理。

（五）被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县（区）级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（六）被征收房屋设有抵押权的，依照国家相关的法律规定执行。

（七）未办理产权登记或有部分手续的房屋，由被征收人提出申请后，房屋征收部门会同规划、国土、住建、监察、审计等部门对房屋合法性、面积和用途进行认定。

四、安置房选房原则

按签订补偿安置协议先后顺序选房，即先签先选房，原则上在对应面积区段内选房。

五、住宅房屋征收补偿标准

（一）住宅货币补偿标准

1．房屋货币补偿

被征收房屋的价值，由房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2．搬迁奖励费

为鼓励被征收人签约和搬迁，对规定时段内搬迁的被征收人给予奖励（一处房屋多人共有的，按一户认定）。超过规定时限的，不予奖励。（奖励标准见表一）

表一：

3．搬迁费

对被征收人每户给予2000元搬迁费。

4．临时安置费

参照同片区同类型房屋市场租赁价格制定标准，自征收补偿协议签订之日起，一次性计发3个月。《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）载明的住宅建筑面积低于55平方米的，按55平方米计发临时安置费。

5．装修补偿

对原被征收房屋的装修补偿由评估机构做出价格评估后进行补偿。

（二）住宅房屋产权调换补偿标准

1.房屋产权调换安置标准

（1）选择产权调换（安置地点位于XX项目范围内）的，按照被征收房屋实测套内建筑面积1：X的比例赔还。

安置房屋套内建筑面积小于或大于应赔还套内建筑面积的，小于或大于部分折算为建筑面积，由房地产评估机构做出综合市场评估为标准互补差价。

（2）选择异地产权调换的，依据等价值置换的原则，以房地产评估机构做出的评估价为依据，房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

2.搬迁奖励费

为鼓励被征收人签约和搬迁，对被征收人给予每户30000元的奖励（一处房屋多人共有的，按一户认定）。超过规定时限的，不予奖励。

表二：

3.搬迁费

对被征收人每户给予3000元搬迁费。

4.临时安置费

（1）选择产权调换的，安置期限为ＸＸ个月，在过渡期限内，参照同片区同类型房屋市场租赁价格确定标准，并按协议约定的过渡安置期限支付临时安置费，自被征收人交验房屋之日起每6个月计发一次。超过协议约定过渡期限安置的住宅，自逾期之日起至产权调换房屋交付后三个月止，临时安置费按照原约定标准的2倍向被征收人支付；

（2）《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）载明的住宅建筑面积低于55平方米的，按55平方米计发临时安置费。

5.装修补偿

对原被征收房屋的装修补偿由评估机构做出价格评估后进行补偿。

六、非住宅补偿安置标准

（一）非住宅货币补偿标准

1.被征收房屋的价值，由房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。货币补偿对被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2.搬迁奖励费

为鼓励被征收人签约和搬迁，非住宅房屋以房屋市场评估价值为基数，给予被征收房屋价值4%的搬迁奖励（一处房屋多人共有的，按一户认定）。超过规定时限的，不予奖励。

3．搬迁费

由评估机构评估确定。

4．停产停业损失补助费

选择货币补偿的，由评估机构评估确定。商业、服务性行业停产停业损失费按3个月计算，工业生产行业按6个月计算，一次性支付。

5．装修补偿

对原被征收房屋的装修补偿由评估机构做出价格评估后进行补偿。

（二）非住宅房屋（商铺、办公等）产权调换补偿标准

1.选择产权调换（安置地点为XXXXX项目范围内）的，按《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积1: X的比例置换为商铺或办公用房。

安置房屋建筑面积小于或大于应赔还房屋建筑面积的，小于或大于部分由房地产评估机构做出综合市场评估为标准互补差价。

2.搬迁奖励费

为鼓励被征收人签约和搬迁，非住宅房屋以房屋市场评估价值为基数，给予被征收房屋价值4%的搬迁奖励（一处房屋多人共有的，按一户认定）。超过规定时限的，不予奖励。

3.搬迁费

由评估机构评估确定。

4.停产停业损失补助费

选择产权调换的，停产停业损失费，由评估机构评估确定，按实际过渡期限计发停产停业损失费，每6个月计发一次。

5.装修补偿

对被征收房屋的装修由评估机构做出价格评估后进行补偿。

七、单位产权房屋补偿标准

对于征收补偿范围内的单位产权房屋，除住宅、商铺、办公用房以外的其它用途房屋征收补偿方式一律采用货币补偿的方式进行补偿。

1.货币补偿标准

被征收房屋的价值，由房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。货币补偿对被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2.停产停业损失补助费

由评估机构评估确定。商业、服务性行业停产停业损失费按3个月计算，工业生产行业按6个月计算，一次性支付。

3.装修补偿

对被征收房屋的装修由评估公司做出价格评估后进行补偿。

4.搬迁费

由评估机构评估确定。

八、直管公房补偿

按照《昆明市处理直管公房征收安置赔还几个问题的指导意见》（昆建通﹝2012﹞40号）执行，实行异地安置。

1.搬迁奖励费

为鼓励直管公房居住人签约和搬迁，对直管公房居住人给予每户ＸＸＸ元的奖励（一处房屋多人共同居住的，按一户认定）。超过规定时限的，不予奖励。

2.搬迁费

对被征收人每户给予3000元搬迁费。

3.临时安置费

对进行异地安置的住户，安置期限为ＸＸ个月，由评估机构参考同片区同类型房屋市场租赁价格确定标准，自被征收人交验房屋之日起每6个月发放一次。

九、征收土地的补偿原则和标准（房地合一补偿以外的空地）

（一）划拨土地

按原国有划拨土地使用权取得时的成本进行补偿。若原取得成本不足25万元/亩的，按25万元/亩进行补偿。

（二）出让土地

1.通过招标、拍卖、挂牌方式取得的土地

按照土地批准用途扣减已使用年限后，以评估价格为依据协商补偿。

2.协议出让土地

按照原土地使用权取得成本扣减已使用年限进行补偿。也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后的评估价。

3.通过转让方式取得土地

按照原转让时取得价扣减土地已使用年限后进行补偿。也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后的评估价。

若转让时，土地使用权人已向政府作出书面承诺的，按原承诺转让价扣减土地已使用年限后进行补偿。

4.清理完善手续用地（8·31用地）

（1）清理完善手续用地（8·31用地）按照原土地使用权取得成本加银行同期贷款利息进行补偿。

对已缴清相关规费但未取得土地使用权证的，按前款执行。

（2）取得成本加银行同期贷款利息测算后低于25万元/亩的，可按照25万元/亩进行补偿；

（3）原完善用地手续时已按程序进行过评估备案的，可按备案价补偿；

（4）按照《昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市完善用地手续中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法的通知》（昆政办〔2010〕220号）要求，已足额补缴土地出让价款完善了用地手续的，可进行评估后补偿。

5.企业改制用地

（1）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《国有土地使用证》，登记用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，按土地登记用途进行评估，以评估价格为依据进行补偿。

（2）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《国有土地使用证》，但登记用途仍保留为工业用地的，按土地登记用途进行评估，同时，将企业改制时在册职工的安置费用，由国资委认定后与评估价格合计作为补偿标准。

十、房屋评估机构选取方式

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成，由房屋征收部门按照《五华区国有土地及房屋征收评估机构投票推选办法》的相关规定选定。

十一、有关说明及规定

（一）凡在本次征收范围内的被征收人应积极配合征收工作，支持“XXXXX项目”。

（二）房屋征收实施单位应当依照本方案的规定，对被征收人给予补偿、安置，被征收人应当在搬迁期限内完成搬迁。

（三）涉及征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人自行解除租赁关系。

（四）被征收人搬迁时不得擅自拆除原房屋内的门、窗、水、电、煤气表等附属设施。

（五）被征收人必须自行结清搬迁前所使用的水、电、煤气、有线电视、电话费等费用。如未交纳以上费用的，在补偿总款中扣除。

（六）监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

（七）被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以自收到评估报告之日起十日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房地产评估专家委员会申请鉴定。若鉴定改变原评估结果的，按鉴定结果进行补偿，鉴定评估费用由原房地产价格评估机构承担。若鉴定结果未改变原评估结果，鉴定评估费由申请人承担。对鉴定结果仍异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

（八）房屋征收部门与房屋所有权人无法达成征收补偿安置协议的，由房屋征收部门报请房屋所在地人民政府作出补偿决定，并予以公告。

房屋所有权人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

（九）房屋所有权人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在规定的征收期限内未搬迁的，由房屋所在地人民政府依法申请人民法院强制执行。

（十）未尽事宜依据国家及云南省、昆明市相关政策规定执行。

（十一）本征收补偿方案仅适用于XXXXX项目范围，由昆明市五华区城市更新改造局负责解释。