土地流转专业平台

　　记者昨日从昆明市政府了解到，《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》已于6月19日正式印发，昆明市五华、盘龙、官渡、西山区及3个国家级开发(度假)区，在实施建成区城市更新改造(城中村、旧住宅区、旧厂区等)工作时的拆迁补偿最高标准划定。《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》也同时印发。

　　集体土地房屋拆迁补偿

　　标准最高上调1300元

　　面积认定

　　层高不超4层建筑面积不超300平米

　　按照最新印发的《意见》，对宅基地上的房屋进行拆迁补偿，实行“房地合一”的补偿原则。也就是说，对每一宗宅基地上的被拆迁房屋和房屋所占土地，以“房地合一”的价值进行补偿安置，补偿款已包含了房屋和房屋下的土地价值。

　　那么，拆迁补偿以什么面积标准来计算呢?答案是：宅基地上房屋的面积，以国土部门核准的或者具有完整宅基地批准手续载明的面积为基底面积，以其基底面积为标准计算至4层。计算后，根据建筑面积不超过300平方米、建盖楼层不超过4层的原则进行认定。还分为以下几种情况——楼层达到4层、面积超过300平方米的，按300平方米计算;楼层达到4层、面积未超过300平方米的，按4层以下的实际面积计算;楼层未达到4层、面积超过300平方米的，按300平方米计算;楼层未达到4层、面积未超过300平方米的，按实际面积计算。

　　另外，该《意见》明确，2006年5月11日《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》发布前，已办理《房屋所有权证》的房屋，也可以按照证载面积进行认定。宅基地上的房屋拆迁补偿方式，采取货币补偿、房屋产权调换、货币补偿加房屋产权调换3种方式进行。《通告》发布之前具有合法建设批准文件的房屋，建盖楼层超过4层、建筑面积超过300平方米的部分(含室内外装修)，补偿标准参照左侧下表执行。但违法建筑和超过批准期限的临时建筑，以及《通告》发布后违法建盖或加层的房屋，一律不予补偿。

　　补偿标准

　　较2009年标准最高上调了1300元

　　记者从几个区城市更新改造部门了解到，目前执行的补偿标准仍是2009年发布的《昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市主城区集体土地房屋拆迁补偿安置和管理办法的通知》。与2009年的政策相比，新的补偿标准有了一定的提高——各地段、类型标准提高幅度从500元至1300元不等。比如，一环内的框架结构房屋补偿标准，从每平米3700元提高到每平米5000元;三环外土木结构房屋补偿标准，从每平米1500元增加到每平米2000元等。

　　值得提醒的是，记者从有关人员处了解到，《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》中提出的最高标准仅为“指导价”，具体标准需根据实际情况协商而定，一般不超过“指导价”。据了解，本指导意见施行前已实施的项目，仍按原相关规定和标准执行。另外，临时安置费和搬迁费也有一定程度的提高。

　　国有土地房屋征收补偿

　　不再设补偿最高标准

　　同时印发的《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》明确：因旧城区改建需要征收房屋的，作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当征求拟征收区域范围内的被征收人改建意愿，经90%以上被征收人同意，方可启动旧城区改建。多数被征收人认为征收补偿方案不符合指导意见规定的，辖区政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证意见对征收补偿方案进行修改并予以公布。

　　在房屋征收决定公告后，房屋征收部门应当与被征收人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内签订补偿协议的户数达到征收区域范围内总户数80%以上签约比例的，补偿协议生效;在签约期限内未达到80%签约比例的，房屋征收决定暂缓执行。违法建筑和超过批准期限的临时建筑，同样不予补偿。

　　翻查过去的相关政策资料记者发现，早在2009年，昆明市政府办公厅曾印发《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》，当时明确主城区城镇房屋拆迁货币补偿参考指导价为：市中心一环以内6500元/平方米等。而在最新印发的补偿规定中，这一指导价并未具体提出。意见规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换，也可以选择货币补偿加房屋产权调换的方式。被征收人选择货币补偿的，按评估结果进行补偿。而被征收房屋价值的评估，是指包括被征收房屋及其占用范围内的国有土地使用权的价值和房屋装饰装修价值的评估。而被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。