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为规范农民建房用地管理，促进农村集体土地节约集约利用和社会公平正义，保障农民依法有序建房，根据国家相关法律、法规和政策规定，结合浙江省平湖市实际，制定平湖市农民建房用地管理办法。

平湖市人民政府令
第57号

《平湖市农民建房用地管理办法》已经市十四届政府第四十二次常务会议审议通过，现予公布，自2017年1月1日起施行。

市长 刘中华
2016年12月1日

平湖市农民建房用地管理办法

第一章  总  则

第一条  为规范农民建房用地管理，促进农村集体土地节约集约利用和社会公平正义，保障农民依法有序建房，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省违法建筑处置规定》《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域（不含乍浦镇）内的农民建房（包括翻建、迁建、新建）用地管理，适用本办法。

第三条  国土资源局负责土地利用总体规划和土地整治规划的编制（修编），落实农民建房用地指标（包括农转用），强化农民建房用地管理和监督。规划建设局负责指导村庄建设规划的编制（修编）和农民建房的规划建设管理工作。农办负责研究制订新社区建设和农民建房的相关配套政策。公安局负责建房户籍、人口、分户立户的审核审批等管理工作。监察、财政、农经、环保、人力社保、综合执法、交通运输、水利、民政、市场监管、审计、科技、供电、水务、消防、通讯等部门（单位），按照各自职责，配合做好农民建房管理工作。

各镇街道是农民建房管理的责任主体，要落实农民建房管理共同责任机制，建立健全农民建房长效管理制度。镇街道、村要组织实施农村土地开发整理复垦和村庄整治工程，抓好建房用地的征收和水、电、路等配套设施建设，为农民建房提供必要的条件。

第四条  农民建房必须符合镇街道土地利用总体规划和村庄建设规划。提倡统建、联建和公寓房置换，严格控制独立式建房。其中，城市规划控制区范围内以公寓房置换为主、镇街道“两新”新社区以联建房为主、自然村落保留整治点以改造集聚为主。鼓励农民跨村向镇街道中心社区集聚建房。禁止在村庄建设规划区外翻建、新建、扩建住房和原房加层。

第五条  镇街道以行政村为单位，按农户总数的2%左右制定本年度农民建房实施方案，明确年内建房户数、规划选址、用地规模、时序安排等内容，优先保障无房户、危房户、住房困难户建房。实施方案于每年3月底前报国土资源局汇总，由国土资源局会同农办、规划建设局、财政局、公安局等部门审核后实施。

第二章  申请建房条件和用地面积

第六条  农民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地面积（建筑占地面积，下同）标准为：4人以下户不超过80平方米，4人（含4人）以上户不超过100平方米。建筑层数不得超过三层，其建筑风格和高度按评审通过的建筑设计方案执行。

置换公寓房的，每户建筑面积按人数核定，最多置换2套。镇街道负责制定置换实施细则，明确置换对象、程序、面积、价格等。

第七条  男60周岁（女55周岁）以上的单个或两个农民的农户，在本市无农村户口子女（或者农户内子女按法律政策规定户口迁入其它农村地区）的，应鼓励其置换公寓房（限置换一套），对其原合法住房和其他建筑参照当地房屋拆迁补偿标准进行补偿；确需申请翻建住房的，由镇街道、村结合实际情况予以安排。

第八条  镇街道在编制和实施村庄建设规划时，应注重体现江南水乡特征、土地节约集约利用，其中“两新”新社区户均用地面积（包括道路、绿化、公共配套设施用地等）控制在300平方米以内。

第九条  “两新”新社区以及自然村落保留整治点内不得新建畜禽舍和生产性用房，不得超过批准的建房用地范围建围墙、假山水池等设施，不得占用公共用地进行种植、硬化毁绿。

第十条 农户申请建房用地的人口基数，按照该户在本村或者村民小组内的常住在册户口进行计算。其中，对未婚独生子女，根据《浙江省人口与计划生育条例》（第三次修正）施行时间，2015年12月31日（含）前出生的按2人计算，2016年1月1日（含）后出生的按1人计算。已具有公务员（含参照公务员）、国有企业事业单位在编人员身份的人员，回乡落户已享受房改政策的人员，因宅基地征迁已享受补偿安置的人员，不得计入用地人口基数。原属本市农村常住户口的下列人员可计入户内：

1.户口暂时迁出的现役军人与武警（军官除外）、复转退军人（未含已在外结婚定居人员）、在校及1997年以后毕业回原籍的大中专学生，服刑人员；

2.未享受过房改政策（包括集资建房、实物分房、货币分房、经济适用房以及其他形式的住房货币补贴等）的自购城镇户口、自理口粮户口、自购商品房（含合法取得国有土地使用权自建房）迁入户口人员；

3.法律、法规、规章和上级政策规定可以列入人口基数的人员。

第十一条  有下列情形之一的，可以以户为单位申请建房用地：

1.无房户、危房户、住房困难户；

2.因家庭人口增加、子女结婚、分户等原因，现有住房发生变更或面积明显不足的；

3.因实施村庄整治工程和列入农村土地综合整治项目需搬迁的；

4.夫妻离婚满3年未再婚的一方（另一方已再婚的除外）单独立户的；

5.其他符合建房条件的。

第十二条  有下列情形之一的，建房用地申请不予批准：

1.出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住房改作他用，再申请宅基地建房的；

2.以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户的；

3.在本村有农村户口子女，父母单独申请建房的；

4.已批准享受农村五保供养待遇的；

5.申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的；

6.其他不符合申请建房条件的。

第十三条  鼓励有偿退出宅基地。在农村有合法房屋（宅基地）的农户和非农户，可以置换公寓房，其退出的宅基地，由镇街道按其合法占用的宅基地面积（建筑占地面积）、合法住房及其他建筑分别给予一定的经济补偿。置换和补偿标准由各镇街道制定。其中，对自愿放弃宅基地的（包括该户以后新增农业人口）农户，除不再享有申请、使用宅基地权利外，其他待遇不变。

退出的宅基地（包括房屋）由村民委员会收回管理、调剂使用或整治复垦。

第三章  审 批 程 序

第十四条  农民建房按“个人申请、村级审查、镇街道审批（委托）、市管农转用”的审批模式，实行“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”的审批制度。

1.建房户必须提前2个月向户口所在地村民委员会提出书面建房申请。村民委员会对建房申请进行集体讨论，认为符合建房条件的，即在村公示栏内进行公示10天，公示内容包括申请建房的申请人姓名、家庭常住人口、现有住房情况及其处置方式、申请建房地点、建房用地面积等。公示期满无异议的，由申请户填写《乡村建设规划许可申请表》《平湖市农民建房用地呈报表》，与村民委员会签订原宅基地收回协议。跨村建房的，还必须经建房所在地村民委员会讨论同意。

2.村民委员会签署意见后将《乡村建设规划许可申请表》《平湖市农民建房用地呈报表》上报镇街道，由镇街道组织国土资源所、村镇建设管理服务站、公安派出所等部门在10个工作日内对上报材料的真实性和完整性进行联合审查，并联合进行现场踏勘调查。对符合建房条件的，明确建房的户型、地点、用地面积、层数、现有房屋和宅基地处置等，报镇街道审批。镇街道按月分别报规划建设局、国土资源局备案。对不符合建房条件的申请建房户，镇街道应书面告之申请人，并说明理由。

3.农民建房占用农用地、未利用地的，由国土资源局按年度建房实施方案负责办理农用地转用等审批手续。

4.建房申请经批准后，镇街道应在5个工作日内通知建房户所在地村民委员会，由村民委员会将批准结果进行公示10天。经公示无异议的，建房户领取经批准的《平湖市农民建房用地呈报表》。

第十五条  农民建房申请批准后1年内有效，逾期自动作废（因特殊原因逾期的，经镇街道批准可延期半年）。

第十六条  通过级差排基、有偿选位等方式安排宅基地和因联建对象暂不能明确等原因无法确定新建房屋四至坐落的，在审批时可“定量不定位”，待放样定位后填写新建住房四至坐落。

第十七条  农民建房必须“先批后建、拆旧建新”。建房户凭经批准的《平湖市农民建房用地呈报表》向镇街道村镇建设管理服务站申请办理《乡村建设规划许可证》，选用镇街道统一设计的建房图纸，落实有资质证书的村镇建筑工匠，拆除原有住房及其他建筑，经放样后开始建房。

控制“一宅多户”逐户建房，确需逐户建房且因原房屋结构及安全不能全部拆除的，需经镇街道村镇建设管理站、国土资源所实地察看同意，并书面承诺在相邻户建房或征迁时无条件拆除原房屋，方可申请建房。

第十八条  对农民建房实行建筑放样、基槽验线、施工过程、竣工验收“四到场”管理制度。“四到场”由镇街道村镇建设管理站会同国土资源所、建房所在地村民委员会组织实施。

第十九条  经竣工验收符合条件的，由国土资源部门收回注销建房户原集体土地使用权证，核发新建房屋不动产权证（宅基地使用权）；实行公寓房置换的，核发不动产权证（国有建设用地使用权）。

第四章  监 督 管 理

第二十条  有下列情形之一的，由职能部门会同相关部门和镇街道依法查处：

1.未经批准，或虽经批准但属骗取批准，批少用多，移位等违法占用土地建房的；

2.未经批准，擅自原地翻建扩建房屋的；

3.以修缮为名翻建扩建房屋的；

4.非法转让宅基地的；

5.其他依法应当查处的。

第二十一条  国土资源、市场监管、税务、规划建设、供电、水务、通讯等部门（单位）不得为违法建房和违法建筑提供相应服务。

第二十二条  镇街道根据有关规定和要求，负责具体组织实施对违法用地、违法建筑的复垦、拆除等工作。

第二十三条  国土资源、规划建设、综合执法等部门和镇街道、村要落实土地执法监察“两网化”管理责任，加强对违法、违章建房（包括原住宅加层）的巡查、处置力度。

第二十四条  市级机关职能部门、镇街道、村工作人员，在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第二十五条  市中心城区规划控制区外已撤销村组建制的在册常住居民首次搬迁建房用地，参照本办法规定审批。

第二十六条  本办法自2017年1月1日起施行。原《平湖市农民建房用地管理办法》（市政府令第52号）同时废止。