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　　株洲市人民政府办公室关于印发《株洲市农村宅基地和农民建房管理办法》的通知

各县市区人民政府、云龙示范区管委会，市政府各局委办、各直属事业单位：

　　《株洲市农村宅基地和农民建房管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真执行。

株洲市人民政府办公室

2015年12月6日

株洲市农村宅基地和农民建房管理办法

　　第一章   总 则

　　第一条  为维护集体土地所有者和使用者的合法权益，规范农村宅基地和农民建房审批和管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国公路管理条例》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《湖南省集体建设用地管理暂行办法》、《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕32号）、《湖南省人民政府办公厅转发省国土资源厅<关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见>的通知》（湘政办发〔2014〕11号）和《湖南省人民政府关于加强地质灾害防治工作的意见》（湘政发〔2011〕51号）等相关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条  本市城市行政区域（包括天元区、荷塘区、芦淞区、石峰区和云龙示范区）内农村宅基地和农民建房管理适用本办法。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。各县市可参照本办法执行。

　　第三条  本办法所称农民建房是指农村村民在依法取得的农村宅基地上自建房屋的行为；住房用地面积是指住房垂直投影占地面积；农村宅基地是指农村村民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括住房、厨房、杂屋等用地。

　　第四条  各区人民政府（含云龙示范区管委会，下同）负责本行政区域农村宅基地和农民建房的管理；各区国土资源部门、规划部门及乡镇人民政府（办事处）负责本辖区内农村宅基地和农民建房审批管理的具体实施工作；市人民政府负责对各区人民政府农村宅基地和农民建房审批的监督管理。

　　市国土资源局、市规划局、市农办、市林业局和市公路局按照各自的职责协同实施本办法。

　　第五条  农村村民建房应坚持以下原则：

　　（一）依据规划原则。农村村民使用宅基地应符合土地利用总体规划和城乡规划。

　　（二）节约用地原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住房用地应节约和合理利用土地，严格控制占用耕地建房，禁止占用基本农田建房。

　　（三）相对集中原则。农村村民建房应与新农村建设、农村土地综合整治相结合，按规划、有计划地逐步向小城镇、中心村和农村住宅小区集中。

　　（四）依法审批原则。农村村民建房，必须严格审查建房资格，按程序、权限审批。严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建房。

　　第六条  天元区马家河镇高塘村与湘潭县交界处至株洲航电枢纽大坝段的湘江两岸河道外100米范围内和饮用水源保护区范围内，以及公路、铁路、电力等相关法律法规中已明确禁止建设的区域为农村村民禁止建房区。农村村民建房应当远离基本农田保护范围。

　　第七条  农村村民集中建房推行“统一规划、统一设计风格”，住宅层数及立面风格应符合乡（镇）、村庄规划要求。

　　第八条  宅基地涉及占用农用地的，可采取城乡建设用地增减挂钩的方式，推进“空心村”治理、旧宅基地及其他废弃建设用地复垦，周转出的指标经市级国土资源部门确认后，可在全区范围内统筹用于农民建房，不再占用新增建设用地计划。

　　第九条  各区人民政府应依法组织编制乡（镇）、村庄规划，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。加强对农村村民建房的引导，科学合理安排农村村民集中建房的选址定点，按规划、有计划逐步向小城镇、中心村和农村住宅小区集中，推动完美乡村建设。

　　第十条  各区人民政府、相关职能部门以及各乡、镇人民政府、街道办事处、村（居）民委员会要加大对农村村民违规建房的监管力度，各区拆违大队要加大巡查和执法力度，对违法占地、未批先建等违法建设行为要严厉打击，依法予以拆除，确保城市的长远发展。

　　第二章  宅基地与建房申请

　　第十一条  农村村民有下列情形之一的，可以申请宅基地建房：

　　（一）符合分户条件没有宅基地的；

　　（二）因无住房或现有住房用地面积明显低于规定标准，需要新建住房或扩大住房用地面积的；

　　（三）因发生或防御自然灾害，需要搬迁的；

　　（四）向中心村、乡镇或者农村住宅小区集居且退出原有宅基地的。

　　第十二条  农村村民申请宅基地建房有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）不符合土地利用总体规划、城乡规划的；

　　（二）将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地建房的；

　　（三）户口已迁出不在当地居住的；

　　（四）原有住房面积或宅基地面积已经达到规定标准能够解决分户需要的；

　　（五）已享受征地拆迁安置的；

　　（六）土地权属有争议的；

　　（七）其他不予批准的情形。

　　第十三条  农村村民每户宅基地面积不超过120平方米，需符合村庄规划、建筑层数最多不得超过三层。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建房，或者对原住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的宅基地面积。宅基地尽量不占或少占耕地，确需占用耕地的，由各区人民政府统筹补充，实行先补后占、占补平衡，不得向农民收取耕地开垦费。农民自行复垦或开发的零星分散耕地，经市国土部门确认，并纳入年度土地利用现状变更后，可专项用于农民建房占补平衡。

　　第十四条  有旧宅基地的农村村民申请移址改建住宅的，必须退出旧宅基地。在用地申请时，建房户应向所在集体经济组织按耕地开垦费标准缴纳旧宅基地退出保证金，并与所在村委会或村级集体经济组织签订旧宅基地退出合同，确保按期拆除旧房。建房户交出旧宅基地后，保证金予以退还。保证金收缴、退还及原宅基地上建筑物、构筑物拆除由乡镇人民政府（办事处）监管。

　　第十五条 农村村民拥有安置房的视为拥有一处宅基地，不再批准使用新的宅基地。

　　第三章  宅基地与建房审批

　　第十六条  符合申请宅基地建房条件的农村村民，应当经村级农民集体代表会议三分之二以上成员或者村级农民集体三分之二以上村民代表签字同意后，向村级农民集体提出书面申请，并提交身份证、户口簿等材料。村级农民集体应当及时组织召开会议，进行建房资格初审。

　　村级农民集体将村民申请建房的相关材料报乡镇人民政府（办事处）。乡镇人民政府（办事处）负责进行建房资格审查，初审合格的，由村委会在本村、组向村民张榜公示，公示期限为7日。公示内容包括申请人姓名、年龄、家庭成员、户籍所在地、拟申请用地面积、建筑面积、建筑层数、地点等。

　　第十七条  公示期满无异议的，填报统一的《株洲市农民建房申请审批表》，由乡镇人民政府（办事处）组织规划、国土资源部门进行联合踏勘、选址，报规划分局和国土资源分局审查、审批，并提交以下材料：

　　（一）经村级农民集体会议三分之二以上成员或者村级农民集体三分之二以上村民代表签字同意的书面申请；

　　（二）《株洲市农民建房申请审批表》；

　　（三）申请人的身份证及全家成员的户口簿复印件；

　　（四）申请人原房屋土地使用证（改建房屋提供）；

　　（五）村民会议结果和公示结果的书面材料、说明；

　　（六）农民建房地质灾害简易评估；

　　（七）建房资格初审单位出示公示无异议的证明和图片；

　　（八）现场踏勘记录；

　　（九）其它需要提交的资料。

　　第十八条  国土资源中心所和区国土分局应加强对农民建房审批的管理，并通过电子政务系统对农民建房进行审批，与“一张图”工程相链接。所有申请资料必须全部录入电子政务系统，建立电子台帐并与案卷资料对应，形成电子档案和纸质档案，纸质档案资料由区国土资源分局统一存档保管。

　　第十九条  株洲市土地利用总体规划确定的中心城区建设用地规模范围外的建房申请经规划所、国土资源中心所分别报区规划分局、区国土资源分局审批。规划分局核发《乡村建设规划许可证》，国土资源分局核发《个人建房用地批准书》。

　　株洲市土地利用总体规划确定的中心城区建设用地规模范围内不审批除危房改造外的重建、改建住宅和零星新建住宅。确需住房的，可申请入住保障性住房。

　　宅基地经审批后，由乡镇人民政府、规划及国土部门联合张榜公布审批结果，与拆违控违机构共同实施放线。

　　第二十条  农村村民依法取得的原有住房需要原址改建，且符合土地利用总体规划、城乡规划的，由乡镇人民政府（办事处）组织规划所、国土资源中心所联合踏勘后，报规划分局、国土资源分局审批，由规划分局核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》后，再由国土资源分局核发《个人建房用地批准书》。

　　第二十一条  乡镇人民政府（办事处）应在收到农村村民申请建房合格资料之日起15个工作日内完成资料审查，组织规划所、国土资源中心所联合踏勘并签署审查意见，将资料移交规划所；规划所收到资料后应在15个工作日内完成本部门的审批手续，并将资料移交国土资源中心所；国土资源中心所收到资料后应在15个工作日内完成本部门的审批手续，将《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》、《个人建房用地批准书》移交乡镇人民政府（办事处）。各部门之间移交资料应当填写资料移交清单，双方签字认可。如涉及农用地转用审批的可适当延长审批时限。

　　第二十二条  除权证工本费以外，各级国土资源部门在宅基地审批过程中不得收取其他行政事业性、服务性费用。

　　第四章  宅基地有偿使用和流转

　　第二十三条  农村集体经济组织可以探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制。

　　第二十四条  由市国土资源局会同有关部门加快推进农村宅基地和农民住房确权、登记、发证工作，建立集体建设用地基准地价体系；农村村民可以通过评估显化住房财产权；各级人民政府依法推进农民住房财产权抵押、担保、转让。

　　第二十五条  株洲市土地利用总体规划确定的中心城区建设用地规模范围外及个人建房严控区范围外依法取得的农村宅基地使用权，有下列情形的可在集体经济组织内部村民之间流转：

　　（一）农村村民已进城购买商品房不再使用该处宅基地的；

　　（二）农村村民退出原承包土地并不再使用该处宅基地的；

　　（三）农村村民户口已迁出不再使用该处宅基地的；

　　（四）在农村土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩项目区域内根据规划和相关规定可以流转的。

　　第二十六条  宅基地流转的办理依照有关法律和政策的规定办理。

　　第二十七条  引导农民集中居住，在符合村庄规划的前提下，农村村民拆旧建新进入农村住宅小区并退出原有宅基地的，在农村住宅小区内无偿提供宅基地，并视情况予以适当奖励。

　　第五章  确权登记

　　第二十八条  严格依照法律、法规、规章和政策规定，确定农村宅基地使用权：

　　（一）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。

　　（二）自1982年《村镇建房用地管理条例》实施至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过湖南省规定的面积标准的，超过部分在土地权利证书记事栏内注明，如超过面积部分原已经政府部门处罚的，可以凭相关证明材料按实际使用面积进行确权登记。

　　（三）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过株洲市规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。对超占部分在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明。待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。

　　（四）经依法批准建设的宅基地，可以确定农村宅基地使用权。

　　（五）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权和现状没有变化的，可依法确定其农村宅基地使用权。

　　（六）经依法批准流转取得的宅基地，可以确定农村宅基地使用权。

　　（七）依法继承房屋取得的宅基地，可以确定农村宅基地使用权。

　　（八）符合申请宅基地条件的农村村民，经村民委员会或农村集体经济组织全体成员讨论同意后，购买本村或村集体经济组织内部他人多余房屋的，可以确定农村宅基地使用权。

　　第二十九条  有下列情形的不能确定农村宅基地使用权：

　　（一）农村村民一户拥有一处宅基地以外的宅基地（除继承外）；

　　（二）城镇居民私自在农村购买或违法建造住宅的；

　　（三）未经批准擅自流转宅基地的；

　　（四）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地。

　　第三十条  经批准新建、改建、扩建的农村村民住房和经依法批准流转的宅基地，应当自房屋竣工验收合格和批准流转之日起30日内依法向市土地登记机关申请办理土地初始登记或者变更登记手续，领取土地使用权证书。持土地使用权证书、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》等相关资料向市房产登记机关申请房屋产权登记手续，领取房屋所有权证书。

　　第三十一条  符合下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地机关批准，可以收回宅基地使用权及办理原宅基地使用权注销登记：

　　（一）为进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；

　　（二）为实施村庄和集镇规划进行村镇改造需要调整的宅基地；

　　（三）农村村民一户一宅之外多余的宅基地；

　　（四）未按照批准的用途使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）；

　　（五）农村村民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村“五保户”腾出的宅基地。

　　按上述规定收回宅基地使用权的，本农民集体应当就地上附着物对原所有权人进行补偿。

　　第六章   法律责任

　　第三十二条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由有关部门和单位依法限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

　　第三十三条  在乡、（镇）村庄规划区未取得乡村建设工程规划许可证或未按照乡村建设工程规划许可证的规定进行建设的，依据《湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第五十二条之规定，由乡镇人民政府责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，可责令自行拆除或者强制拆除。

　　第三十四条  城市、镇总体规划建设用地范围内，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，按《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第五十一条规定执行。

　　第三十五条  违反本办法规定，非法批准农村村民建房的，其批准文件无效；对非法批准农村村民建房的，依法依规追究有关责任人行政和法律责任，并依法收回非法批准文件和使用的土地。

　　第三十六条  违反有关规定，非法向申请建房的农村村民收取费用的，由其上级行政主管部门责令限期退还，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

　　第三十七条  实施农村宅基地与农民建房管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

　　第七章    附  则

　　第三十八条   本办法自公布之日起施行，原有规定与本办法不符的，以本办法为准。