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第一章  总则

第一条为规范农民建房用地管理，促进农村集体土地节约集约利用和社会公平正义，保障农民依法有序建房，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省违法建筑处置规定》、《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域（不含乍浦镇和其他镇街道已撤销建制的村、组）内的农民建房（包括翻建、迁建、新建）用地管理，适用本办法。

第三条国土资源局负责土地利用总体规划和土地整治规划的编制（修编），落实农民建房用地指标（包括农转用），强化农民建房用地管理和监督。规划建设局负责指导村庄建设规划的编制（修编）和农民建房的规划建设管理工作。农办负责研究制订新社区建设和农民建房的相关配套政策。公安局负责建房户籍、人口、分户立户的审核审批等管理工作。纪委（监察）、财政、农经、环保、人力社保、城管执法、交通运输、水利、民政、市场监管、审计、科技、电力、水务、消防、通讯等部门（单位），按照各自职责，配合做好农民建房管理工作。

各镇街道是农民建房管理的责任主体，要落实农民建房管理共同责任机制，建立健全农民建房长效管理制度。镇街道、村要组织实施农村土地开发整理复垦和村庄整治工程，为农民建房提供必要的条件，包括农村新社区的土地征收、水、电、路等配套设施建设。

第四条农民建房必须符合镇街道土地利用总体规划和村庄建设规划。提倡统建、联建和公寓房置换，严格控制独立式建房。其中，城市规划控制区范围内以公寓房置换为主、镇街道中心社区以联建房为主、自然村落（含历史文化特色村落）保留整治点以改造集聚为主。鼓励农民跨村向镇街道中心社区集聚建房。禁止在村庄建设规划区外翻建、新建、扩建住房和原房加层。

第五条镇街道以行政村为单位，按农户总数的2%左右制定本年度农民建房实施方案，明确年内建房户数、规划选址、用地规模、时序安排等内容，优先保障无房户、危房户、住房困难户建房。实施方案于每年3月底前报国土资源局汇总，由国土资源局会同农办、规划建设局、财政局、公安局等部门审核后实施。

第二章  申请建房条件和用地面积

第六条农民一户只能拥有一处宅基地。联建、独立式建房的每户宅基地面积（包括附属用房、庭院用地）标准为：4人以下户不超过80平方米，4人（含4人）以上户不超过100平方米。建房层数不得超过三层，建筑檐口高度小于10米，屋面坡度小于30度（含30度）。

置换公寓房的，每户建筑面积按人数核定，最多置换2套。置换面积少于原住房合法面积的，以建筑成本价核算；超过原住房合法面积部分，以市场价格核算。镇街道根据实际制定置换实施细则，明确置换对象、程序、面积、价格等。

第七条具有农村户籍、无子女的男60周岁（女55周岁）以上的单个或两个老人户，有住房、宅基地而申请翻建住房的，鼓励其购买公寓房（限购一套），对其原合法住房和其他建筑参照当地房屋拆迁补偿标准进行补偿；也可由镇街道、村负责改善住房条件。

第八条镇街道在编制和实施村庄建设规划时，应注重体现江南水乡特征、土地节约集约利用，户均用地面积（包括道路、绿化、公共配套设施用地等）控制在300平方米以内。

第九条农村新社区内（包括自然村落保留整治点）不得建造畜禽舍和生产性用房，不得超过批准的用地范围建围墙、假山水池等设施，不得占用公共用地进行种植、硬化毁绿。

第十条农民建房人口基数按现有该户常住在册农村居民人口计算，其中未婚的独生子女可按2人计算。下列人员可计入审批宅基地人口基数：

1.在校及毕业后落户农村的大中专学生；

2.原籍农业户口的现役军人（军官除外）、复转退军人（不含已在外结婚定居人口）；

3.因服刑被注销户口的原农村户口服刑人员；

4.未享受过房改政策的自购城镇户口、自理口粮户口人员（原农村户口）；

5.法律、法规、规章规定可以列入人口基数的人员。

第十一条有下列情形之一的，可以户为单位申请建房用地：

1.无房户、危房户、住房困难户；

2.因家庭人口增加、子女结婚、分户等原因，现有住房发生变更或面积明显不足的；

3.因实施村庄整治工程和列入农村土地综合整治项目需搬迁的。

第十二条有下列情形之一的，建房用地申请不予批准：

1.出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住房改作他用，再申请宅基地建房的；

2.以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户的；

3.家庭成员中有一个以上子女，父母单独立户申请建房的；

4.申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的；

5.其他不符合申请建房条件的。

第十三条在农村有合法房屋（宅基地）的非农户和在城镇有稳定职业、有稳定住所的农户，自愿放弃宅基地的，由镇街道按其合法占用的宅基地面积（建筑占地面积）、合法住房及其他建筑分别给予一定的经济补偿。补偿标准由各镇街道制定。退出的宅基地（包括房屋）由村民委员会收回、复垦、管理。在村庄建设规划区内的，可有偿或无偿调剂给本村其他成员使用。

自愿放弃宅基地的农户（包括该户以后新增农业人口），除不再享有申请、使用宅基地权利外，其他待遇不变。

第三章  审批程序

第十四条农民建房按“个人申请、村级审查、镇街道审批（委托）、市管农转用”的审批模式，实行“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”的审批制度。

1.建房户必须提前2个月向户口所在地村民委员会提出书面建房申请。村民委员会对建房申请进行集体讨论，认为符合建房条件的，即在村公示栏内进行公示10天，公示内容包括申请建房的申请人姓名、家庭常住人口、现有住房情况及其处置方式、申请建房地点、建房用地面积等。公示期满无异议的，由申请户填写《乡村建设规划许可申请表》、《平湖市农民建房用地呈报表》，与村民委员会签订原宅基地收回协议。跨村建房的，还必须经建房所在地村民委员会讨论同意。

2.村民委员会签署意见后将《乡村建设规划许可申请表》、《平湖市农民建房用地呈报表》上报镇街道，由国土资源所、村镇建设管理站在10个工作日内对上报材料的真实性和完整性进行联合审查，并联合进行现场踏勘调查。对符合建房条件的，明确建房的户型、地点、用地面积、层数、现有房屋和宅基地处置等，报镇街道审批。镇街道按月分别报规划建设局、国土资源局备案。对不符合建房条件的申请建房户，镇街道应书面告之申请人，并说明理由。

3.农民建房占用农用地、未利用地的，由国土资源局按年度建房实施方案负责办理农用地转用等审批手续。

4.建房申请经批准后，镇街道应在5个工作日内通知建房户所在地村民委员会，由村民委员会将批准结果进行公示10天。经公示无异议的，建房户领取建房用地批准书。

第十五条农民建房申请批准后1年内有效，逾期自动作废（因特殊原因逾期的，经镇街道批准可延期半年）。

第十六条通过级差排基、有偿选位等方式安排宅基地和因联建对象暂不能明确等原因无法确定新建房屋四至坐落的，在审批时可“定量不定位”，待放样定位后填写新建住房四至坐落。

第十七条农民建房必须“先批后建、拆旧建新”。建房户凭建房用地批准书向镇街道村镇建设管理站申请办理《乡村建设规划许可证》，选用镇街道统一设计的建房图纸，落实有资质证书的村镇建筑工匠，拆除原有住房及其他建筑，经放样后开始建房。

控制“一宅多户”逐户建房，确需逐户建房且因原房屋结构及安全不能全部拆除的，需经镇街道村镇建设管理站、国土资源所实地察看同意，并书面承诺在相邻户建房时无条件拆除原房屋，方可申请建房。

第十八条对农民建房实行建筑放样、基槽验线、施工过程、竣工验收“四到场”管理制度。“四到场”由镇街道村镇建设管理站会同国土资源所、建房所在地村民委员会组织实施。

第十九条经竣工验收符合条件的，由国土资源部门收回注销建房户原集体土地使用证，核发新建房屋土地使用证；实行公寓房置换的，核发国有土地使用证（划拨）。

第四章  监督管理

第二十条有下列情形之一的，由国土资源局会同相关部门和镇街道依法查处：

1.未经批准，或虽经批准但属骗取批准，批少用多，移位等违法占用土地建房的；

2.未经批准，擅自原地翻建扩建房屋的；

3.以修缮为名翻建扩建房屋的；

4.买卖或者以买卖房屋等形式非法转让宅基地的。

第二十一条规划建设局、城管执法局依法对违反城乡规划法律、法规的农民建房、住宅加层及无证、不按图施工等行为进行查处。

第二十二条国土资源、市场监管、税务、房管、电力、水务、通讯等部门（单位）不得为违法建房和违法建筑提供相应服务。

第二十三条镇街道根据有关规定和要求，负责具体组织实施对违法用地、违法建筑的复垦、拆除等工作。

第二十四条国土资源、规划建设、城管执法等部门和镇街道、村要落实土地执法监察“两网化”管理责任，加强对违法、违章建房（包括原住宅加层）的巡查、处置力度。行政村范围内发生2户及以上违法、违章建房未处理结案的，暂停该村的农民建房用地审批。

第二十五条实行违法、违章建房有偿举报制度，国土资源局设立举报电话，村民举报他人违法违章建房经国土资源、规划建设局、镇街道核实的，给予第一举报人一定的经济奖励。

第二十六条市级机关职能部门、镇街道、村工作人员，在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第五章附则

第二十七条本办法自公布之日起施行。2004年9月14日市政府公布的《平湖市村民住宅用地管理办法》（政府令第18号）和2008年9月7日市政府公布的《平湖市村民建房补充规定》（平政发〔2008〕132号）同时废止。市“两新”工程建设相关规定与本办法不一致的，按本办法规定执行。

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