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泉州市丰泽区北峰霞美棚户区改造龙兴小区(二期)项目征收范围用地约111亩，为积极稳妥推进项目房屋征收补偿安置工作，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》等法律、法规及《泉州市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》等文件的规定，结合本区域实际情况，制定本方案。

第一部分总则

一、征收补偿对象及补偿方式

(一)征收范围：以泉州市城乡规划局出具的征收范围红线图为准。

(二)征收补偿对象：在本征收范围（具体以征收红线图为准）内被征收房屋的所有权人为被征收人。房屋征收部门应与被征收人签订补偿安置协议。

(三)补偿方式：住宅分为产权调换、货币补偿两种，鼓励被征收人选择货币补偿。

(四)性质、用途认定依据：以《土地使用证》、《房屋所有权证》登记的用途或规划、土地管理部门颁发的合法有效文件为依据。

(五)面积测算依据：面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范结合北峰片区房屋征收中已实际执行测绘办法计算。

二、征收组织实施机构

(一)房屋征收部门：泉州市丰泽区住房和建设局。

(二)征收实施单位：丰泽区人民政府北峰街道办事处。

三、签约期限

签约期限以丰泽区人民政府《泉州市丰泽区北峰霞美棚户区改造龙兴小区(二期)项目房屋征收公告》规定的时间为准。

四、工作流程

基本流程分为入户宣传、对未经登记的建筑进行调查认定处理、实地测量、面积核对、签订协议、腾空验收、财务结算（住宅房屋选择产权调换发放选房号）、建筑物拆除、工程建设、选取安置房、回迁。被征收人应及时提供身份证、户口簿、产权证明材料，配合工作人员办理补偿安置相关工作。

五、安置地点

龙兴小区一、二期安置房，安置房建设标准按住宅设计规范建设（新建安置房屋价格及装修和设施标准详见附件一）。

六、被征收房屋补偿价格确定办法

（一）被征收房屋补偿价格确定：委托具有相应资质的评估机构进行基准价评估作为参考价，房屋征收部门根据本方案与被征收人协商确定补偿。选择产权调换的，根据本方案结算差价。

（二）分户补偿评估价：对本方案所列房屋价值有异议的，可由依法选定的房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行评估，评估结果作为补偿依据(选择分户评估的不得再以基准价价值补偿)。选择产权调换的，还应对安置房房屋价值同时进行评估，并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

被征收人或者房屋征收部门对房屋评估价值有异议的，可以自收到估价报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二部分房屋权属认定和处理办法

七、被征收住宅房屋产权手续认定办法

（一）已登记的住宅房屋的认定和处理办法

已登记的住宅房屋：指持有有效土地使用权证及房屋所有权证的产权手续完整的住宅房屋，按其所载面积计算补偿安置。

（二）未登记的住宅房屋的认定和处理办法

未登记的住宅房屋严格按照市政府《中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见》(泉政办〔2015〕112号文)办理。

1.未经登记的建筑有下列情形之一的，且属一户一宅对象的住宅房屋，三层以下部分（含三层）可按原批准土地使用面积给予补偿：

（1）“土改”时县级人民政府颁发的《土地房屋所有证》记载现存住宅房屋；

（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级批准基建的房屋；

（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施后至1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》实施前，经县级人民政府批准使用耕地基建或经乡（镇）级政府批准使用空闲杂地基建的住宅房屋；

（4）1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》实施后，经泉州市城乡规划行政主管部门批准基建的住宅房屋；

（5）持有市、区土地清查手续及发票（原件）房屋；

（6）征收属市（县、区）政府建设项目二次安置自建的房屋的；

（7）征收属市（区）委、市（区）政府定点新村建设、旧村改造项目自建的房屋；

（8）根据市委办、市政府办《泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见》（泉委办发〔2014〕16号）文的规定，补办基建审批手续的房屋。

2.对于基建手续不完整的未经登记建筑，但属一户一宅对象的住宅房屋，被征收人在征收决定规定的签约期限内签定协议并搬迁的，可本着尊重历史的原则，区分以下情况进行处理：

（1）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意基建的，或已缴交土地款的住宅房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过95%给予补偿；

（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级同意，但未经县级以上人民政府批准使用耕地进行基建的，或只经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意使用空闲杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过90%给予补偿；

（3）1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施后至2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》（泉政文〔2004〕277号）前，经大队（村委会）、乡（镇）二级同意，使用原有宅基地、村内空闲地或杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过85%给予补偿；

（4）2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》（泉政文〔2004〕277号）实施后基建的房屋，按照市委办、市政府办《泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见》（泉委办发〔2014〕16号）进行处置。

3.未经批准扩建或基建的未登记建筑的认定处理以三层（含三层）为限，三层以上部分一律不认为可补偿面积。按期签订协议并搬迁的，2008年版国土航拍图有体现的给予材料费补贴(被征收住宅材料费补贴单价表详见附件二)。

4.2008年版国土航拍图没有体现的违建住宅房屋一律不予补偿，其建筑用地按土地征收标准予以补偿。

八、未经登记经营性、生产性用房的认定和处理办法持有合法用地手续，但未经规划、国土、住建部门等行政机关批准，利用住宅私自改作经营性、生产性用房（经营性用房必须具备店面门面的一层用房，进深以原建筑结构临街或临主要道路一层第一自然间计算，进深最多不得超过8米），连续经营或生产三年以上且征收期间仍在经营或生产的，并持有合法的工商营业执照或税务登记证。

第三部分货币补偿及优惠奖励办法

九、基本原则

被征收房屋货币补偿总额包括被征收房屋价值补偿（含土地补偿、建安费用补偿和装修装饰补偿）、被征收人搬迁补助、临时安置补助及相关奖励款项等。征收人可以选择按本方案所列相应类别房屋的基准价格进行货币补偿，也可以要求进行分户评估，按分户评估结果结合产权调查认定规定进行货币补偿。

十、货币补偿标准

采取基准价格补偿的，被征收房屋价值补偿单价（含土地）分类补偿标准如下：

（一）住宅的补偿标准：本方案第七条所列各类住宅房屋按相应补偿单价计算（被征收各类住宅货币征收补偿单价详见附件三）。被征收住宅装修分类及补偿单价表（详见附件四）。

（二）未经登记经营性、生产性用房的补偿标准:

在征收规定期限内签订协议并搬迁腾空的，经营性用房按认定的面积给予1500元/㎡一次性终止经营补贴，建筑物仍按房屋征收补偿规定执行。

十一、货币补偿优惠奖励办法

货币补偿优惠奖励办法依照市政府《在中心市区国有土地上实施房屋征收补偿的指导意见》(泉政办〔2015〕112号文)办理。其中:

1.对在签约期限内全部选择货币补偿方式、签订协议并搬迁的被征收人，给予每平方米被征收住宅房屋评估价值单价20%的货币补偿方式奖励。

2.选择货币补偿的被征收人，自领取房屋征收补偿款并在房屋征收决定规定的签约期限届满之日起1年内在中心城区购买普通商品住房（含二手房）的，可以凭购房发票向房屋征收部门申请购房补助，购房补助标准为被征收房屋每平方米价值补偿单价的10%×新购商品住房建筑面积（新购商品住房建筑面积若超过被征收房屋建筑面积，以被征收房屋建筑面积计算）。

3.属民政部门认定的低保对象且在中心市区无其他住房的被征收人，其全部选择货币补偿方式，若其被征收房屋人均建筑面积不足20平方米，则被征收房屋价值补偿款按人均建筑面积20平方米补足。“人均”的计算公式为：人均建筑面积=认定的可以补偿建筑面积÷征收决定作出前被征收房屋户口簿记载的人口数（被征收房屋户口簿记载的人口需为被征收房屋所有权人的直系亲属且为常住人口）。

第四部分住宅产权调换结算及保障办法

十二、基本原则

依法实行房屋等价置换，即先计算货币补偿，再进行有条件限量等价值产权调换。

1.持有登记完整房屋产权手续的，可以按其办证面积申请产权调换；2.未办理房屋所有权登记手续的，根据《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规有关规定，严格按“一户一宅”控制产权调换面积,合理控制被征收人选择房屋产权调换的面积,原则上被征收房屋选择产权调换的部分以用地面积120㎡（使用山坡地或杂地建设的房屋，其认定可以产权调换的用地面积最高为150㎡），建筑层数三层以内（含三层）为限被征收人选择房屋产权调换的，超过部分实行货币补偿。

十三、产权调换结算办法

对在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，按以下办法进行结算：

1.本方案就近地段建设的新建安置房评估基准价格为4600元/㎡。在签约期限内签订协议并搬迁，选择产权调换的安置房优惠后的结算价格为4200元/㎡。

2.根据本方案可选择产权调换的房屋，按补偿单价计算的补偿价值应在选房时结算，但房屋补偿价值超过安置房价值部分的金额，可与附属物等补偿款按规定发放。

3.原则上每个产权户（即每个选房号）所选安置房屋面积应与其可产权调换的安置面积一致。但因安置房户型、结构等原因，安置房建筑面积超过其可产权调换的安置房屋面积的在20㎡以内（含20㎡），按4200元/㎡计算。超过20㎡（不含20㎡）以上的部分，按该区域即时市场价格换算。

十四、住房困难户保障办法

根据有关政策结合实际情况，对在搬迁期限内签订协议并按期搬迁的，依据相关规定予以办理。

第五部分搬迁费、临时安置费和停产停业补助费标准十五、搬迁奖励

对在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，房屋征收部门可以给予每产权户最高5万元的按期搬迁奖励。

十六、搬迁费标准

（一）住宅：按经认定的建筑面积计算，标准为5元/㎡·次。被征收人选择货币补偿的，发放一次搬迁费；被征收人选择产权调换的，发放两次搬迁费。

（二）未登记经营性、生产性用房：按经认定的建筑面积计算，标准为6元/㎡·次，发放一次搬迁费。

十七、住宅的过渡方式

由被征收人领取临时安置补助费自行过渡。被征收人确实无法自行过渡的，由征收人提供周转用房，不再发放住宅临时安置补助费。

十八、住宅临时安置费标准

1.临时安置补助费标准为8元/㎡·月。选择期房产权调换的，按拟安置的建筑面积计算，自被征收人签订协议并腾空房屋之日至征收部门交房之日止；临时安置费不足1600元/月·户的，按每月每户1600元发放。选择货币补偿或现房产权调换的，按可货币补偿面积计算，一次性给予6个月的临时安置费。

2.除不可抗力外，过渡期限超出36个月的，从逾期之日起，房屋征收部门应当向自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费。享受临时安置费每月每户1600元保障的，遇逾期安置的，若按实际征收的面积双倍计算，临时安置费超过以上优惠标准的，按实际征收面积重新核准临时安置费；不超过优惠标准的仍按原标准执行，不予双倍补助。遇逾期安置的，对使用周转用房的被征收人按规定标准支付临时安置费。

十九、未经登记经营性、生产性用房的停产停业补助费标准征收房屋造成停产停业的，停产停业损失的补偿标准：按经认定的建筑面积计算，未经登记经营性用房标准为30元/㎡·月，生产性用房标准为18元/㎡·月，并一次性给予6个月的补偿。

第六部分补偿决定

二十、补偿决定

房屋征收部门与被征收人在规定的签约期限达不成协议的，或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的丰泽区人民政府作出补偿决定。补偿决定认定的补偿金额以经鉴定认可的评估结果作为依据，被征收人不再享受本方案规定的优惠奖励办法。

第七部分附则

二十一、其他类型建筑的补偿办法

征收中涉及军事设施，学校、文物古迹等其他房屋，依据有关法律、法规处理。祠堂、宫庙按统规自建处理。

二十二、适用范围

本方案自征收公告发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行本方案只适用泉州市丰泽区北峰霞美棚户区改造龙兴小区（二期）项目房屋征收补偿安置，不作为其它项目征收补偿安置的依据。

鉴于片区房屋征收工作的延续性、可操作性，本方案与泉州市北峰-丰州组团开发建设指挥部以往片区房屋征收惯例不一致的，提请市、区指挥部研究确定。

二十三、本项目安置房具体选房细则另行制定。

二十四、本方案解释权归丰泽区住房和建设局。