开年土地市场频现流拍

来源：互联网2014-01-23 10:08:35

来源：深圳商报讯

在过去的一年中，伴随着住宅市场的火热行情，土地市场也分外惹眼，深圳土地出让金以467.25亿元的成绩创历史新高，超越2012年三倍以上。进入2014年以来，土地市场供应量延续了上一年的高姿态，截至1月21日，全市已有17宗工业用地及1宗仓库用地进入市场，然而最终仅8宗地块成交，流拍率高达56.6%。

　　并非市场供过于求

　　对比今年与去年的土地市场可以发现，截至1月21日，较去年1月增加了5宗土地供应。然而与供应宗数增加形成鲜明对比的是，最终成交寥寥无几，仅8宗地块成交，另外10宗均遭遇流拍的尴尬。

　　据记者了解，本月已出让的18宗地块均位于龙岗，其中8宗位于龙岗街道，7宗位于平湖，2宗位于坪山新区，还有1宗位于南湾街道。深圳中原研究中心相关人士昨日对记者表示，单从出让宗数来看，似乎土地市场供应已经打开闸门，然而事实并非如此。“由于这18宗地块的单块土地面积都不大，平均仅有8263.59平方米，供应的总面积只有14.87万平方米，仅为去年1月的40.15%，和去年全年龙岗成交的37万平方米的总面积也相差甚远。”该人士表示。由此可见，这些地块接二连三的流拍并非由市场供应过量所致。

　　记者对比发现，今年的几宗地块在使用年限、价格和准入门槛等方面都在继续发生变化，这几点都是企业在选择拿地时要考虑的因素，成为土地流拍的重要原因。

　　使用年限逐年缩短

　　据记者了解，根据相关法规，工业用地土地使用权最高出让年限为50年。在实际操作过程中，受政府规划以及土地总价约束，出让的土地使用年限正在逐年缩短。

　　深圳中原研究中心提供的统计数据显示，进入2014年，截至目前龙岗出让的17宗工业用地全为30年。

　　不仅是工业用地，自2011年以来，整个龙岗地区出让的所有土地使用年限也呈现相同的走势。深圳中原研究中心相关人士认为，在目前土地价格高涨的环境下，缩短使用年限能够有效降低土地总价，避免地王出现，同时也利于提高土地集约节约利用水平。然而，考虑到固定投资、企业融资和长期发展等因素，这种做法短时间内未必能被企业所接受。

　　价格提高形成阻力

　　值得注意的是，尽管使用年限缩短有效降低了土地总价，然而单价的上涨却是不争的事实。

　　以本月龙岗挂牌出让的18宗地块来看，平均起始楼面地价为1358元/平方米，较该地区2013年的起始楼面地价上涨了11.48%，如果将使用年限考虑进去，这一涨幅就达到了13.43%。

　　工业用地基本为企业自用，日益高涨的成本只能由企业自己承担，必将对其生产经营形成压力，拉低企业利润率。企业在拿地时也必定慎重权衡其中的关系。

　　准入门槛居高不下

　　受政府规划影响，工业用地基本上都有限定的行业。据记者了解，本月出让的这几宗土地，主要限定在计算机集成及专用设备制造业和化学制品制造业。

　　计算机集成及电子设备制造业作为高新技术产业的一部分，构成深圳四大支柱产业之一，多年发展已经形成较为成熟的市场，新进入的这类制造企业较难寻求发展空间，也就造成此类工业用地出让的艰难性。

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