秦虹：存量土地再开发是新机遇

来源：互联网2014-01-09 11:45:43

来源：东方今报

是什么原因带动了2013年供销两旺的房地产市场？2014年的房地产市场还会持续火爆吗？在“策马奔城·2013河南地产发展年会”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹进行了题为《房地产市场及政策总结与展望》的讲演。其高屋建瓴的观点，赢得了现场阵阵掌声。

刚性需求带旺2013年市场

2013年房地产市场整体销售情况非常好，其中自住性需求占最大比重。2013年全国新建商品房市场出现了不算低的增长速度，预计2013年全年商品房总销售面积在13亿平方米左右。2013年，二手房销售面积增长速度也非常高，40个重点城市的二手住房销售面积同比增长了83.4%。

2013年出现的销售增长与以往不同，最大的区别是2013年的增长主要来自刚性需求、自住性需求增长较多。而2006年、2007年两次房地产市场上涨，是投资性、投机性需求推动的。也就是说2011年开始，国八条、全国范围内购买第三套房不贷款、49个城市限购等政策对抑制投资和投机的新增需求起到了明显的作用。

世联地产的销售数据显示，2007年，18岁到30岁的购房群体仅占15%；2013年，18岁到30岁的购房群体占比达到了45%。可以证明，2013年所卖的那么多房子，绝大多数是以自住性需求为主。

今年地产增速可能会趋缓

从市场角度，秦虹认为2014年房地产市场的整体增速可能会趋缓。

首先，宏观经济增长处于下台阶的过程之中。中国经济的增速要下到7.5%左右，而房地产业的发展从来都是和宏观经济的发展同步的、相辅相成的，所以在整个宏观经济增长下台阶的过程中，房地产市场的发展增长也一定会出现同步的变化。

其次，2014年房地产行业的住宅政策仍然会严厉地控制投资和投机性需求。自住性需求没有放开的情况下，房地产持续大幅度的攀升也很难实现。

再次，2013年的房地产市场基数太高了，2013年的高基数也导致了今年的增长速度可能很难超过去年。

最后，大致可以判断，2014年对房地产市场影响比较大的货币政策不会过于宽松，甚至可能会持续收紧，那么房地产市场出现一个逆趋势大幅上涨的外部环境是不具备的。

未来的土地仍然稀缺

秦虹认为，未来的土地仍然会呈现稀缺性，存量土地再开发的政策机会可能会显现出来。

按照下一步新型城镇化的政策以及十八届三中全会关于缩小征地范围、合理提高农民的补偿收益等政策，新型城镇化工作中提出了提高土地的利用效率、大幅度增加土地的容积率等要求，可判断未来开发企业的土地成本不会降低。

土地可能会更加稀缺，提高土地的利用效率是政策的重点。下一步，或许会有这样的政策机会，把那些已经变成了国有土地而土地利用效率比较低的地块，通过再开发利用提高开发强度，这是非常值得开发企业关注的。

从城市发展形态上来说，在新型城镇化政策下，政府也将会改变过去摊大饼的新区和开发区扩张的土地供给模式，会变成集约、高效、紧凑的土地供应模式。

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