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晋政文〔2016〕85号

晋江市人民政府关于印发晋江市农民住房财产权抵押贷款试点实施方案的通知

各镇人民政府、街道办事处，经济开发区管委会，市有关单位：

《晋江市农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                         晋江市人民政府

                                                         2016年4月22日

(此件主动公开)

晋江市农民住房财产权抵押贷款试点实施方案

为推进国家农民住房财产权抵押贷款(以下简称“抵押贷款”)试点，支持“三农”发展，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》、人民银行总行等部委下发的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》)以及《福建省农村“两权”抵押贷款试点实施方案》，结合晋江市实际，制定本工作方案。

一、试点基础条件

(一)总体情况。2015年末晋江市常住人口207.8万人，地区生产总值1620.47亿元，人均地区生产总值7.80万元;农林牧渔业总产值38.68亿元，占总产值的2.38%;市公共财政总收入200.29亿元，其中本级一般公共预算收入完成117.20亿元。2015年2月份，被列为全国农村宅基地制度改革试点;同年12月底，入选全国农民住房财产权抵押试点。截至2016年2月底农民住房财产权抵押贷款余额5.42亿元。

(二)稳步推进宅基地使用权确权登记。建立农村地籍和房屋调查工作联席会议制度，在全市32个村开展地籍和房屋调查工作;成立“一局一中心”(不动产登记局和不动产登记中心)，提高行政效率，实行“一站式”办理，为群众提供高效、便民的服务。

(三)风险缓释及补偿机制建设情况。已建立农业贷款风险补偿专项资金，制定出台《晋江市农业贷款风险补偿专项资金使用管理暂行办法》，对于试点开展农村宅基地、农村居民房屋抵押贷款所产生的贷款损失列入风险补偿范围。辖区有9家融资性担保公司可为涉农贷款提供担保。

(四)农村信用体系建设情况。积极推进辖区农村信用体系建设，构建良好的农村信用环境，提高金融支农力度。截至2015年12月底，晋江涉农金融机构共为25.70万户农户建立了信用档案，已评定信用农户数25.28万户，占比98.4%，对已建档农户发放贷款余额68.82亿元;评定信用村(社区)67个，信用镇1个，信用船212艘。

二、试点思路、原则及目标

(一)工作思路。全面贯彻落实党中央、国务院以及人民银行总行对农村“两权”抵押贷款的决策部署，树立创新、普惠金融理念，按照“依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控”要求，稳妥推进试点工作，以落实农村住房财产的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，有效激活农村住房财产资源，帮助农民实现住房财产权、盘活农村资产，促进农民增收致富和农业现代化发展。加强农民住房财产权抵押贷款试点与农村宅基地制度等基础性配套制度改革协调配合，积极完善试点基础条件，确保试点平稳运行。

(二)遵循原则

1.坚守底线。切实尊重农民意愿，不搞行政推动，农村宅基地使用权确权登记、抵押融资由农民自愿申请。依法合规推进抵押物流转处置，兜住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。

2.积极稳妥。切实把防范、控制和化解农民住房财产权抵押贷款风险放在重要位置,一方面要依法保障农民基本生产生活条件，明确农房抵押融资范围，确保不损害农民群众利益、不破坏农业综合生产力;另一方面要依法维护金融机构合法权益，确保合法债权不受损失。同时探索实行单独抵押、组合担保和反担保等发挥农民住房财产权抵押担保价值的各种有效途径，释放改革试点政策红利。

3.系统推进。协同推进农村宅基地确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套建设，形成“以抵押融资促进农村产权制度改革加快推进、以农村产权制度改革支持抵押贷款扩大规模”的良性运作机制。

4.因地制宜。立足区域经济金融发展特点和农民住房财产权实际，突出产业特点、区域特色，形成适合县域的农民住房财产权抵押贷款业务发展模式，相互示范借鉴，扩大农民住房财产权抵押贷款规模。

(三)工作目标

到2017年，基本形成产权明晰、价值明确、流转便捷、融资高效、资源市场化配置的农民住房财产权抵押融资及配套制度体系，农民住房财产权成为辖区金融机构广泛接受的贷款抵押担保物;农民和新型农业经营主体通过农民住房财产权抵押担保能够更加便利获得银行融资支持。力争至2017年末累计实现农村产权抵押融资15.5亿元。

三、试点任务

(一)推动金融机构建立农民住房财产权抵押贷款管理制度。推动银行业金融机构结合晋江农村宅基地用益物权属性与特点，制定以农民住房财产权为抵押的信贷管理制度和实施细则，明确贷款对象、期限、额度、用途、利率、还款方式和抵押物价值评估、处置等具体要求，配套推进相适应的金融产品，建立发展农民住房财产权抵押贷款的长效机制。

(二)积极创新融资模式。推动金融机构创新融资模式，最大限度发挥好农民住房财产权的抵押担保价值，释放改革红利。支持发展农民住房财产权与其他资产的组合担保、反担保模式，增加“三农”资金投入。

(三)合理确定贷款期限。探索合理的制度设计，加强创新利用年审制贷款业务、“无间贷”等方式，匹配农业生产周期确定农民住房财产权抵押贷款期限，发放以农民住房财产权为抵押的中长期贷款，切实满足农户和家庭农场、农民专业合作社、专业大户、农业产业化龙头企业等新型经营主体对金融服务的需求。

(四)促进降低融资成本。引导金融机构对农民住房财产权抵押贷款合理定价;引导担保公司为农民住房财产权抵押贷款提供增信，减免担保费等，促进降低融资成本。

(五)提升抵押贷款办理的服务质量。金融机构建立绿色通道，推行农民住房财产权抵押贷款“限时办结制”;鼓励金融机构扩大基层网点审批农民住房财产权抵押贷款权限;鼓励银行实行信贷员“包村包片服务”，建立储备客户和项目库，找准农房抵押贷款业务发展突破。

四、工作保障机制

(一)加快推动确权颁证。积极采取相应措施，加快农村宅基地和房屋确权登记。一是加快农村地籍和房屋调查，建立城乡一体的地籍数据库。二是出台《晋江市宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证方案》，按照“尊重历史、面对现实、有利于生产、生活和社会稳定”原则，加快宅基地使用权、房屋所有权确权登记颁证。三是建立不动产统一登记制度。按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，全面落实宅基地使用权以及农房等地上建筑物、构筑物确权登记发证工作，探索利用实景三维模型技术应用于开展不动产登记。四是探索有偿使用，制定《宅基地历史遗留问题处理办法》、《宅基地使用权确权登记若干规定》。将对一户多宅、少批多占、未批先占进行分类处置，实行有偿使用，加快解决历史遗留问题。

(二)健全农村资产评估体系。一是鼓励通过协商确定、中介机构评估等多种方式推进农民住房财产权价值评估。二是加强对评估机构的管理，发布具有农房价值评估资质的评估机构名录。探索制定农房价值评估基准价格供金融机构和评估机构参考，切实规范农民住房财产权评估机构业务。

(三)优化抵押登记服务。实行不动产登记后，完成9大类52小类登记业务的定制，对农民住房抵押登记业务推行标准化管理，进一步梳理流程，压缩时限，落实“马上就办”，提升审批服务效能。

(四)建立健全抵押物流转处置机制。一是结合不动产登记，建设"一中心一平台”，即农村产权交易中心和产权交易系统，让宅基地、承包地、集体林地和集体资产等权益流转、抵押集中进行，加强监管。二是在防范风险、遵守有关法律法规和农村宅基地制度改革等政策基础上，探索农村房屋收储试点机制，通过村集体收购或长期租赁，盘活农村存量资产，实现在村集体内部处置流转机制，提高农房资源使用效率。

(五)完善风险分担补偿机制。农业部门负责建立抵押贷款风险防范机制，对农村房屋抵押贷款等所产生的贷款损失列入农业贷款风险补偿专项资金补偿范围，用于化解抵押贷款风险。按照风险共担的原则，借款人贷款按五级分类已确定为损失类，且贷款银行履行了债权人催收义务的，风险金和受偿银行按5:5比例分别对贷款本金承担风险补偿，按损失类贷款余额的30%给予补偿，单户补偿额最高不超过30万元。同时，建立风险金叫停机制，当各涉农金融机构贷款平均不良率超过3%或农业贷款风险补偿专项资金使用超过70%等情况发生时，市农业局会同金融局、财政局召开会议研究，并上报市政府叫停风险补偿业务。

(六)建立金融机构参与试点的正向激励措施。人民银行加大货币政策扶持，支持金融机构积极稳妥参与试点，对符合条件的农村金融机构加大支农再贷款支持力度。银监办加大监管政策支持，落实差异化监管政策，合理确定资本充足率、贷款分类及提高不良贷款容忍等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展农民住房财产权抵押贷款业务。财政局加大财政策激励，协同农业局设立风险补偿基金，落实对风险贷款进行一定比例的补偿。

五、保障措施

(一)加强组织领导。为确保我市晋江市农民住房财产权抵押贷款试点工作的顺利开展，根据福建省农村“两权”抵押贷款试点工作小组办公室要求，市政府成立由市分管领导为组长，人行、国土局、金融局为副组长，人行、国土局、农业局、财政局、银监办、金融局、各镇(街道)以及银行业金融机构为成员单位的“晋江市农民住房财产权抵押贷款试点工作推进小组”(以下简称“试点工作推进小组”)，形成“政府负总责、人民银行牵头推动、政府各部门配合、金融机构为主推进抵押创新”的工作机制。试点工作推进小组下设办公室，设在人民银行晋江市支行，负责领导小组日常工作。试点工作推进小组及其成员工作职责：

1.试点工作推进小组及办公室：试点工作推进小组负责统筹安排农民住房财产权抵押贷款试点工作总体工作;负责制定抵押贷款试点实施方案;及时协调解决抵押贷款操作中出现的困难和问题;督促和检查每个阶段抵押贷款工作情况和有关制度措施的落实情况。试点工作推进小组办公室负责组织落实试点工作推进小组部署的各项工作任务;督促指导地方法人金融机构制定和完善抵押贷款管理办法及风险防范和处置预案制度，改善金融服务水平;协调建立抵押贷款风险共担机制;协调处理试点中存在的重点难点问题，并做好专项统计、跟踪指导、评估总结等相关工作。

2.人民银行晋江市支行：负责落实试点工作推进小组办公室的各项职责，全力推动农民住房财产权抵押贷款试点工作;进一步加大农村信用体系建设，为抵押贷款提供准确、完整、便捷的信用信息服务;通过窗口指导和信贷政策工具的运用，积极引导金融机构根据实际加大对我市抵押贷款信贷投放力度;进一步运用支农再贷款支持“三农”发展，满足“三农”的信贷资金需求。

3.市国土局：负责全市农村宅基地及房屋的确权、登记、变更、注销等日常工作;建立和完善产权交易管理制度体系，为抵押物处置实现提供平台。

4.农业局：负责风险金使用、管理等相关工作;协调处置风险金运作过程的困难问题;完善风险补偿基金制度，会同金融局落实对风险贷款进行一定比例的补偿。积极创造条件，牵头会同金融局探索设立农业担保公司，整合担保资源，为农村住房等农村产权抵押融资提供担保服务。

5.财政局：负责抵押贷款风险金的筹集和使用监督。

6.银监办：指导金融机构在风险可控的前提下，有效增加农业生产的中长期信贷投入，适当提高抵押率，增加贷款额度，降低贷款利率，切实满足农业经营主体的融资需求，做好大额抵押贷款的风险评估工作。

7.金融局：负责全市银行农业贷款风险损失补偿的收集、汇总和统计工作。推动保险公司创新涉农保险产品，大力推进农业保险和农民住房保险工作，扩大保险覆盖范围，充分发挥保险的风险保障作用。配合农业局做好农业担保公司设立、转报、审批工作。

8.金融机构：制定和完善农民住房财产权抵押贷款管理办法和相关内控制度;根据农村宅基地改革试点工作情况，积极了解抵押贷款对象的资金需求和其他金融服务需求，提供快捷的信贷审批和便捷的金融服务。结合信用镇、信用村、信用户评定工作，建立农户信用档案，不断优化农村信用环境，提高农村经济主体信用意识。

(二)加强监测考核。一是建立工作联席会议制度。试点工作推进小组原则上每半年召开一次全体会议，由组长主持。可根据工作需要，临时召开会议。成员单位根据工作需要可以提出召开会议的建议。研究具体工作事项时，可视情况召集部分成员单位参加会议，也可邀请其他部门参加会议。试点工作推进小组以纪要形式明确议定事项，印发有关部门实施。试点工作推进小组办公室可视情况不定期召开成员会议，对试点有关事项进行研究，重大事项及时向试点工作推进小组报告。二是人行晋江市支行建立农民住房财产权抵押贷款试点专项统计报告制度，会同试点工作推进小组其他成员单位对试点工作进行跟踪、监督和指导，开展年度评估，形成我市试点工作报告上报福建省农村“两权”抵押贷款试点工作小组办公室。银行业金融机构应在试点启动后按季度向试点工作推进小组报告工作进展情况及政策建议。三是将农民住房财产权抵押贷款试点工作纳入相关单位考核体系。由金融局将农民住房财产权抵押贷款纳入金融创新奖励评定体系，鼓励银行业机构积极推进抵押贷款试点工作;人行晋江市支行把抵押贷款工作纳入金融机构综合考评;银监办按照涉农贷款监管政策的相关规定，对抵押贷款实行有区别的信贷管理和考核政策。

(三)加大政策宣传。一是各镇(街道)、各相关部门和金融机构要加大宣传力度，统一宣传口径，通过当地电视、报纸、网络、手机短信、银行网点电子显示屏等多种渠道，广泛宣传农民住房财产权抵押贷款试点的目的、意义和典型事例等，营造良好氛围，确保工作深入开展;二是金融机构以“银村共建”形式开展深度合作，通过召开座谈会、发放宣传手册等形式，将抵押贷款的有关条件、申报材料、贷款额度、贷款程序等内容宣传到每家每户，普及相关知识，为农房抵押贷款业务的推进夯实基础。

市有关单位：法院、检察院、财政局、国土资源局、农业局、金融工作局、人行、银监办。

抄送：国家农村“两权”抵押贷款试点指导小组办公室，福建省农村

“两权”抵押贷款试点工作小组办公室，泉州市农村“两权”抵押贷款试点工作小组办公室，晋江市市委办、人大办、政协办，银行业金融机构、涉农财产保险公司，市有关领导。

                                                              晋江市人民政府办公室

                                                              2016年4月22日印发