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来源：第一财经日报

  在十八届三中全会之后，深圳首例原农村集体工业用地成功入市，成为探索三中全会提出的“保障农民公平分享土地增值收益”的首个实践。

  12月20日，深圳市方格精密器件有限公司(下称“方格精密”)以1.16亿元的起拍价竞得A217-0315宗地。

  这是深圳今年1月8日提出原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，并明确了相关交易方式和利益共享模式后，出让的首个交易地块。

  二次土改

  该地块位于宝安区福永街道凤凰社区，面积14568平方米，建筑面积69900平方米，规划用途为工业用地(新型产业用地)，土地使用年期30年，准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业，挂牌起始价为人民币1.16亿元。

  按照规定，土地出让的七成收益归政府，三成收益约3480万元归村集体，村集体还将无偿获得20%的商品房性质配套物业13980平方米。

  这一交易方式在一定程度上保证了原农村集体对土地的增值收益。

  凤凰社区股份合作公司董事文永昌对《第一财经日报》记者表示，社区股份合作公司打算将村集体所得收益入股方格精密，大约可获得9.5%的股权，以分享公司发展的后续收益。

  对土地改革以及城镇化问题一直广泛关注的北大教授周其仁也专程到现场见证。周其仁对本报记者说，深圳首块原农村集体工业用地的成交是在完成确权的基础上进行的，同时找到了让双方都能满意的利益平衡点。

  随着快速城市化的推进，深圳已经遇到土地资源紧缺带来的问题，用地供需矛盾突出。另一方面，虽然深圳已经实现全部土地收归国有，但原农村集体(尤其是特区外)实际占用大量土地，却因土地权益不明晰、缺乏相关政策支持而无法入市。因此，盘活原农村集体土地，既有利于缓解产业空间不足的问题，也有利于促进原农村社区发展转型、推动特区一体化发展。

  所以，今年1月8日深圳市政府以1号文的形式出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件(下称“1+6文件”)，其中提出农村合法工业用地流通用地，获得广泛关注，还被称为深圳的“二次土改”。

  根据社区集体工业用地入市意愿并经筛选，优先启动宝安区凤凰社区的试点项目。8月27日，深圳市常务副市长吕锐锋赴凤凰社区现场调研了“1+6文件”实施试点项目，现场办公指导项目推进。

  深圳市规土委土地利用处处长刘辉对本报表示，凤凰社区的合法工业用地出让推动了原农村集体建设用地入市。该宗土地并非法律意义上的集体建设用地，而是原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地，该类土地在城市化过程中，土地权益尚未充分厘清，通过“1+6文件”的政策创新得以入市交易，盘活利用，为实现不同权利主体土地的同价同权开辟了新路，对于建立全国城乡统一的建设用地市场具有借鉴意义。

  在拍卖会现场，只有方格精密一家企业对这宗用地有购买意向，所以基本属于定向出让。这块地将被用于建设公司研发基地和高管、专业人才的公寓。

  历史遗留用地纳入交易范围

  今年1月18日，深圳发布的《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》(下称《办法》)中提及，按照原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在厘清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权。

  这为深圳存在的大量“政府拿不走、社区用不好、市场难作为”的历史遗留用地找到了一种出路。

  深圳市规土委相关工作人员表示，除凤凰社区外，也有一些社区向规土委提出了出让申请，但本着“成熟一块，推出一块”的原则，目前仍不便透露更多详细情况。

  上述工作人员表示，一宗产业用地从提出入市诉求到挂牌成交的周期具有诸多不确定性。原因有很多，一是社区围绕其利益最大化会有很多个性化的入市诉求，可能涉及规划修编、用地权属完善、土地收益分成等；二是社区土地一般不在政府规划的产业园区内，其用地产业定位需要进行评估。以上两方面涉及多方利益主体，规划国土部门必须在政策范围内平衡社区和各利益相关方后，才能拟定用地出让方案报市政府审批。

  文永昌对本报说，这块土地闲置了很多年，一直被当做停车场使用，效率低下，以前曾想过很多出路，比如上盖物业，但无法解决违建的身份问题。这次出让，既获得收益，也促进了社区转型。村组以厂房出租经济为主，以风投方式入股方格精密后，也将推动社区集体股份制公司实现一定程度的转型。

  本报了解到，很多社区希望能够通过这一政策，按规定由自身提供土地，并取得合法的土地使用权，通过自主开发或合作经营，从而实现经济的可持续增长。

  刘辉表示，土地出让收益将按照相应比例由政府和原村集体共享，采取现金、物业等灵活多样的利益分成方式，实现社区股份公司、企业、政府等多方共赢。同时，拓展了产业发展空间。

  刘辉说，该地块依托近期启动的产业用地供需服务平台得以成功出让，充分发挥了市场配置作用，实现了有需求的企业与原农村集体建设用地的对接，将历史遗留用地纳入交易范围，增强了产业空间的供给能力。