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来源：新华网四川房产

     11月28日，成都土地市场迎来11月最后一拍，来自主城区高新清和片区和近郊龙泉地块成为主角。最终，5宗地块均溢价成交，金房抢下高新地块，华润挥金刷新大面楼面地价。这一天土拍的火热仿佛就是今年成都土地市场的写照，区域楼面地价屡创新高、溢价成交频现市场、品牌房企豪气拿地……

    据中原统计数据显示，截止11月30日，2013年1-11月，成都市土地总供应面积15135.4亩，与去年同期相比下降29.15%；1-11月土地总成交面积13231.43亩，与去年同期相比下降28.16%。而据目前成都市国土资源局发布公告显示，截止12月30日，12月成都范围将有57宗土地出让，累计出让面积2918.13亩，上演年末最后的“疯狂”。
而在过去的11个月里，成都土地市场也曾上演过“疯狂的土拍”，缔造数个“地王”现象。但就市场整体而言，业界分析人士可概括为“火热半年，终归理性”。年末逼近，在此我们不妨梳理一下在过去一年里成都土地市场上演的火热和理性。
前11月土地供应成交总量同比下降

    不同于2012年土地市场冷清的开局，2013年成都土地市场延续了去年末火热的局势。1月8日上演新年第一拍，众多品牌房企到场，保利最终抢驻大面，为全年的态势埋下伏笔。1月9日，主城区四宗土地出让，吸引逾20多家品牌开发商到场，最终蓝光勇夺青羊区两宗地块，5170元/平米的楼面地价缔造了2013年第一个区域“单价地王”。

    1月的土地市场开启了2013年成都楼市火热的一面，火热的背后反映的正是开发商对土地的极度渴求和市场供应的相对缺乏。据中原最新统计数据显示，2013年1-11月，成都市土地总供应面积15136.40亩，与去年同期相比下降29.15%；1-11月土地总成交面积13231.43亩，与去年同期相比下降28.16%。其中前11月主城区仅供应土地3459.25亩，与去年同期比较下降近三成；成交面积为3309.71亩，与去年同期相比下降22.97%。

    有了这样宏观的数据垫底，对于今年成都主城区土地市场上演的疯狂便不难理解。一方面僧多粥少的局面势必会造成争抢的局面，而另一方面追求销售额的国企和玩数字游戏的金融机构的加入又加剧了“战争”的激烈。因此，在主城区土地出让中，总能不时的传出疯狂的厮杀消息，“单价地王”一再易主，就算回锅肉也能卖个好价钱。

    12月成都土地市场将上演最后的“疯狂”

    总体说来，前11个月成都土地市场精彩有余而供量不足，而按照今年2月28日出台的“国五条”要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量，成都土地放量近三成的缺口只能集中在12月补上。一场疯狂的土地出让战在11月便已拉响，截止12月6日，成都市国土资源局网站发布通告显示，到12月30日为止，12月成都土地出让井喷，出让宗数高达57宗，面积近3000亩，均为本年度之最。

    12月3日，12月首场拍卖战打响，来自温江和大邑的五宗土地出让，共计面积157.3亩，最终均被同一家开发商新世界千福置业拿下。据相关人士介绍，新世界千福置业为云南一家房企在成都创立的新公司，这将是该企业首次进驻成都市场。首场拍卖告捷，预示着开发商年底抢粮补仓拉开序幕。

    就目前供应土地详情来看，12月土地出让将以郊县为主，双流、新津、崇州、大邑成为主力供应地。双流作为近郊主力供应地，将有东升街道、华阳街道地块出让，预计掀起抢夺大战。其中主城区仅有14宗，总面积513.12亩地块出让，武侯区二环路南一段一宗面积为119.94亩地块最有看点，不过是以挂牌方式出让，挂牌价6250元/平米，总价将高达11.21亿元。

    热门板块向外漂移 楼面地价屡创新高

    在总结2012年成都土地市场趋势时，中原地产曾这样概括“外扩加速，三环外渐成主战场”。显然，在2013年，这一趋势仍在持续，开发商的触角正越过三环向着更远处的绕城扩张。这一年风生水起的大面板块和华府板块正是一东一南的典型代表，虽然它们的火热要归功于2012年年底的这两个板块内土地出让。不过它们的出现证实了热门板块向外漂移的速度。

    10月28日，华润以溢价66.2%抢驻大面，964万元/亩的价格再树标杆，再度宣告了品牌房企出走绕城寻地的路径。6月14日，双流东升两宗连襟地块出让，去年入川的北大资源力压群雄，分别以795万元/亩，800万元/亩的价格抢下两宗地，将区域楼面地价抬升至4000元/平米，捅破郊县楼面地价天花板。在华府板块，这样熟悉的场景同样在7月12日上演，中铁八局以910万元/亩的价格加入华府，书写了不到一年时间同一区域地价翻三番的历史。

    在这样火热的态势之下无一不说明居住板块向外漂移已成事实，随着城市发展外扩加速，不仅三环成为房企开发主战场，在明年绕城高速变身四环的态势下，向外扩张将仍是发展主路径。而与热门板块外移一个相对的趋势便是，主城区地块日渐稀缺，平均楼面地价同样创下新高。

    从锦江区花果村到青羊区清波村、从高新区大源板块到武侯区簇桥街道、从红牌楼到三官堂……总会有“惊喜”不断上演。据锐理统计数据显示，今年前8月，成都楼面地价由去年同期1250元/平米涨至今年的1760元/平米，主城区楼面地价则超过3400元/平米。在高力国际发布的9月成都土地报告则显示，9月成都主城区平均楼面地价达7200元/平米，创下最近24个月新高。

    疯涨的“面粉”价格意味着膨胀的“面包”价格。因此，对于未来楼市表现预期，价格的上涨被排在首位，究竟这样的土地会带来什么样膨胀的“面包”呢，我们将拭目以待。
品牌房企高调抢地 中小房企夹缝中“抢食”

    作为土地市场的主角之一，开发商是绕不过的话题，要想继续地产行业的开发，拿地都是首要任务。2011年冷至冰点的市场曾一度让开发商远离土地市场，以低价卖房，回笼资金为主。而2013年，火热的市场氛围点燃了开发商拿地的雄心，“抢”成为开发商拿地面临的常态。

    纵观全年，品牌房企的身影都频频出现在土地市场，但最终有收获而归的开发商并不多。在上半年，仅有万科、保利、蓝光三巨头拿地。其中蓝光拿地最多，斥资27.37亿元拿下284.32亩地块。而据中原地产分析各大房企目前成都土地储备量发现，九龙仓、华润、中海、绿地和招商地产土地较少，其中以招商地产最为紧张。

    进入下半年以来，保利、华润和绿地均有拿地补仓，截止11月底九龙仓、中海、招商均颗粒未收。其中华润不仅抢下锦江区花果村地块，还跟随保利、万科进驻大面；而绿地则在10月11日挂牌拿下大丰255亩土地，在此修建新都大丰城市综合体项目，包括288米超高层甲级写字楼。

    此外，7月伊始旧未有动作的东原地产发力，斥资约20亿元抢下金牛区和青羊区两宗地；建发地产9月出手，拿下比邻建发•中央鹭洲地块，将大源楼面地价推升至8400元/平米；合能地产也以约7亿元首次进入大源板块……而今年的总价地王则数中铁建斥资21.4亿元拿下北湖地块。

    相比之下，中小房企心有余而力不足，只能去争夺一些非热门地区的小面积地块。中原地产分析人士指出中小房企拿地困难的情形在今年更为突出，在今年的主城区土地成交名单上甚少看见中小房企的身影。不过近日，在土地市场徘徊许久的金房地产高价抢下锦城湖板块土地，也算为中小房企扬眉一次。

    火热背后亦见理性 中心城区优质地块仍然是争夺焦点

    尽管土地市场“火热”被频频提起，但谈到对整体市场评价，分析人士则认为“理性”仍占主导。中原地产营销总监何涛指出，2013年成都土地价格溢价虽有，但仍是健康发展指数，上半年的火爆现场主要是由于整体放量较少，造成僧多粥少争抢的局面。

    事实上，除了优质地块外，即便是主城区地块也有人不买账，9月6日武侯区机投镇地块便因本身条件限制流拍。11月5日，郊县5宗共450.54亩地块流拍，甚至备受期待的郫县地块也难逃厄运。锐理总部品牌营销中心总经理郭洁指出，郊县土拍遇冷，是因为开发商开始回归主城区，成都郊区二三圈层竞争加剧，市场萎缩。

    据中原地产介绍，截止目前郊县区的土地共流拍26宗，占总体出让土地的13%左右，属于较为合理的范畴。但是过半土地以底价成交，高溢价地块较少，开发商对于郊县区土地的态度谨慎理性，只有出现优质地块才会争夺。

    在走过12月最后的井喷之后，明年成都土地市场又会有什么样的趋势呢？何涛认为，2014年土地供应结构有望发生变化，整个市场将会更加规范化，做高端的就做高端，做中端的就做中端各就其位。在放量上会有所改变和突破。他强调价格上不会出现楼王地王频出的现象，因供应结构所发生变化土地市场会显得平稳一点。

    在供应方面，中原地产分析认为如果按照之前的供地计划估计，明年在中心城区大概有5000-6000亩土地将走上招拍挂。成交方面，观近期的土地市场，各开发商的表现相当理性。明年或许仍以此为基调，但中心城区的优质地块仍然是争夺焦点。