土地流转专业平台

 来源：大河报

        建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

        赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

期待

农房、农地未来能抵押贷款

        居住在农村，贷个款真是难啊！在往银行跑了不知多少趟之后，昨日，家住周口鹿邑唐集乡的刘保林得出这样一个结论。

        刘保林与同乡人合伙干建筑，需要20万元左右的启动资金，但通过个人名义担保，他只凑了6万元，还差得多。“手中掌握大量的土地资源，却只能产出很小的效益，甚至有时还倒贴钱。”走南闯北的刘保林觉得，这实在无法理解。

        目前，他的家庭经营性收入近九成来源是打工获得，种地收益少得可怜。每亩地在风调雨顺的情况下，夏秋两季最多也就收入六七百元，家里总共四亩地，加起来也就是3000元左右。然而，他打工一年至少能挣三四万元，与种地收入相差10倍。

        这两年由于城市资本市场和房地产市场的发展，城市居民开始享受较多的财产性收入，而对于刘保林，家庭财产性收入几乎为零。

        如何让土地里刨食的农民，能凭借土地获得较多的收益？刘保林们的这种困惑何时解决？决定指明了方向，给出了答案。

        决定指出，未来，将赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。

        简单地理解，林权、土地承包经营权和宅基地使用权这“三权”将可以进行抵押融资。对于农民来说，“三权”是为数不多能够抵押的资产。

“三权”抵押融资面临法律障碍

        由于各种限制，农民的承包地、宅基地不能作为资本流动，很难带来财产性收入。但现实情况却是农村集体建设用地隐形市场活跃，违法用地屡禁不止。

        事实上，“三权”抵押先行先试已经展开。2008年的十七届三中全会通过决定，展开农村土地确权、登记、颁证工作，农村土地承包经营权和宅基地使用权流转市场也随之建立。会议决定允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。

        不过在现行法律中，“三权”抵押融资是存在障碍的。《土地管理法》规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，农民只是享用宅基地使用权，而不具备处置的权利。

        《担保法》中规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。包括《土地承包法》、《物权法》也规定，除通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地可以抵押外，通过家庭承包取得的土地承包经营权是不允许抵押的。

        对农民来说，林权、土地承包经营权和宅基地使用权是为数不多能够抵押的资产

行动

我省农村土地确权开始推进

        土地确权，是集体土地租赁、抵押的先决条件。据省国土资源厅相关部门负责人介绍，截至目前，我省农村集体土地所有权登记发证工作，已经基本完成，正在进一步完善成果。

        而从今年9月份开始，我省的农村宅基地和农村建设用地的土地确权也已经开始推进，目前，有部分县已经开始启动。截至今年年底，全省要完成30%左右的土地确权工作。

        确权有很多事情要做，首先要明确土地是谁的，还有土地占有权、经营权以及处置权等。地方一名国土资源部门人士指出，未来，农民与集体的产权关系的厘定，将会带来一系列更深刻的土地产权制度的变革。

        决定中提到“建立城乡统一的建设用地市场”，就是指不要搞成“二元结构”——农村土地征用时给农民的补偿，与城市的土地在征用时给的补偿往往是不一样的。

        “农村集体建设用地入市，是十八届三中全会决定的重要方面。”河南大学经济学院院长、教授耿明斋告诉大河报记者。

        他认为，目前农村和城市建设用地是分割的，农村不能自由买卖，要统一城乡用地市场，使市场在土地资源中起决定性作用，意味着要建立一个完整的市场体系。这样，未来城市居民也可以直接到农村买田置房，而不用只能从开发商或者政府手中购房。

        另外，统一市场的建立，使得城市的居民会大量拥入农村买地买房，会带动农村土地价格的升值，使得财富分配向农村地区倾斜。

建议

结合实际，先行先试

        不要小看了宅基地、责任田的抵押贷款，这将有助于人的城镇化。省社科院副院长谷建全告诉大河报记者，以往，农民土地经营权、宅基地权益没有市场化，没有变现。而农民进城要有成本，之所以负担不起，就是财产性收入太少，农民过去权益中的集体土地经营权、宅基地权益是虚置的，没有经济意义。

        谷建全认为，宅基地抵押，前提条件是进行土地确权，要弄清楚每个农民到底支配多少亩土地，另外还需要完善土地交易市场，并制定出较为具体的市场细则。

        与全国其他省份相比，在城镇化加速发展的进程中，河南的土地制约因素更为凸显。以前，人的城镇化之所以解决不了，是因为土地承包权、宅基地使用权无法变现，农民进不了城，即使进了城也没钱。而钱从哪里来？集体土地的抵押贷款无疑是重要来源方式。

        谷建全建议，河南应该深入研究，密切关注中央的这个政策。一旦突破，将会加快我省农村经济的发展，并将加速城镇化进程。在十八届三中全会的精神下，政府部门应根据河南实际，尽快拿出改革方案，行使好中央赋予中原经济区、郑州航空港经济综合实验区先行先试的权利。