土地流转专业平台

抵押，是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。那么当抵押的房屋遇上被征收，抵押权人的权益如何保障？

具体案例：

2011年5月9日，某机械矿业有限公司因扩大生产经营规模， 急缺资金周转，便与该市某商业银行借贷200万元，并签订贷款协议，其中有一条抵押条款约定该公司从某商业银行处借款200万元（到期日为2012年12月31日），并以其公司所有的厂房和仓库进行抵押。双方依法签订了抵押合同，并依法在相关部门办理了抵押登记。2011年12月，该市为了修建地铁，该公司的厂房及其仓库被依法征收，且该公司已经没有其他财产。接到征收消息的某商业银行，经过研究决定，告知该有限公司，虽然贷款还没有到期，但鉴于征收的事实，该公司应当提前偿还剩余全部贷款及其利息。对此，该有限公司予以拒绝，并称贷款合同并未到期，拒绝提前还贷。

在双方协商无果的情况下，某商业银行将该有限公司起诉至法院， 要求该有限公司提前偿还贷款本金及其利息。 

详细解答：

本案中，某商业银行不能直接要求该有限公司提前偿还贷款及其利息，如果有其他财物，可以通过其他财物重新设立抵押，但显然，该有限公司并没有其他财物，也不具备《合同法》第六十八条、 六十九条、一百零八条、二百零三条的情形，所以某商业银行可以选择按照如下步骤维护自己的合法权益： 

一、如果该有限公司选择货币安置补偿的，某商业银行就可以对该有限公司获得的征收补偿款享有物上代位权。 

二、如果该有限公司选择房屋产权调换的，某商业银行可与该有限公司进行协商，重新设立抵押，或者提供其他担保。 

相关法律：《合同法》 第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： 

（一）经营状况严重恶化： 

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； 

（三）丧失商业信誉； 

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 

第六十九条：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 

第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； 

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；t 

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目

的； 

（五）法律规定的其他情形。 

第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 

第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 

第二百零三条：借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。 

《物权法》第一百七十四条：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 

附：可以抵押与不可以抵押的财产

一、可以抵押的财产；

《担保法》第三十四条下列财产可以抵押：

(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；

(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

(六)依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

二、不可以抵押的财产；

《担保法》第三十七条下列财产不得抵押：

(一)土地所有权；

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；

(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；

(五)依法被查封、扣押、监管的财产；

(六)依法不得抵押的其他财产。