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来源： 山西晚报

    今年下半年以来，包括太原在内的全国不少城市土地市场持续“高温”，开发商拿地热情高涨，高溢价率成交现象时有发生。由于城市土地的稀缺性和高价值性，土地成交量开始呈现明显上升态势。业内预计，今年年末或持续到明年，太原城市土地价格整体上行态势依旧延续……

    A　太原频现高价地块

    9月，可谓全国地王的“井喷”月，地王集中涌现引发社会各界对楼市调控及走势的新一轮热议。

    9月4日，北京农展馆北路地块楼面价高达7.3万元/平方米，成为北京乃至全国当之无愧的单价“地王”。5日，沪杭苏三地一日再现三个地王，三块土地总成交价超过400亿。在一线城市地王“井喷”的同时，作为二三线城市的太原不甘示弱，土地成交频现高价地块。

    9月6日，太原市国土局公示最新一期的土地出让结果，华润置地以17.9亿元成功竞得迎泽西大街一宗88.28亩的地块，每亩价格达到2034万元。该地块刷新了太原最高单价的纪录。紧随其后，9月9日保利集团发布公告称，保利地产通过合作方式，在太原小店区嘉节村取得了12.6万平方米土地，土地用途为住宅用地，保利地产以总价8.5亿元获取该项目70%权益。

    事实上，太原土地价格走高早在上半年就已露出端倪。今年上半年，太原掀起城建提质升级的热潮，多条主干道新建拓宽，大批旧城棚户区及违建被拆除。来自太原市统计局的最新消息显示，1—8月，太原基础建设共投资96.7亿元，同比去年增长65.8%。

    如何解决不断投入的巨额城建投资？太原市政府盘活土地、经营城市的思路如今已显露无余。今年7月，太原市政府公开面向省内外开发商推荐34个城中村、旧城改造项目。8月9日，华润地产以20.125亿元拿下位于滨河西路总面积5.9万平方米的一宗商业住宅用地。

    也就是说，华润、保利先后竞得的三块高价地，总价累计达46亿余元，约为今年1—8月城市基建投资额的一半。

    B　土地市场已颇有温度

    随着今年以来全国土地价格整体呈现上行态势，太原市的土地价格也节节攀升，住宅用地价格和商业用地价格都一路飘红，呈现出整体上涨的态势。

    据搜房网数据监控中心统计，8月份太原土地出让金收入293645万元，环比上月增长100.61%，其中8月商业用地均价比7月份增长99.42%。8月份，太原共成交土地11宗，其中商业用地5宗，住宅用地4宗，工业用地2宗。其中，住宅用地收入为49470万元，平均价格为1390.73元/平方米，与7月份相比上涨16.73%；商业用地土地出让金收入244175万元，平均价格为1710.57元/平方米，与7月份相比上涨99.42%。

    记者查阅了今年前8个月的机构调研数据发现，从6月份开始，太原土地市场就开始有了回暖迹象——今年6月，太原土地市场供应面积44.0729万平方米，环比上涨62.5%，同比上涨29.96%；7月太原土地成交面积为32.72982万平方米，成交均价为3972.68元/平方米，环比涨幅较大，商住用地楼面价为1154.2元/平方米，住宅楼面价为1191.37元/平方米，创前7个月土地成交均价新高。

    而分析认为，后半年太原土地市场开始逐步回暖，原因在于太原市城市道路规划，商铺的大量拆除及大宗商业用地的成交，推高了商业用地价格。

    C　后市地价上涨或不可避免

    连月攀升的住宅成交量如同一剂强心针，注入了房地产开发市场。在经历了自2011年6月以来的持续下滑后，全国房地产开发景气指数终于触底反弹，8月环比增幅0.07个百分点。而太原市场也不遑多让，得益于8月份“热火”的楼市，在政府逐步加大工地力度的同时加大开发投资力度，掀起房产置地的热潮。

    在沉寂了近大半年后，太原开发商的拿地热情终于有所升温，三季度土地市场的这一情况或许将真正成为土地市场升温的大好转机。“楼市越火，地方政府的推地热情越高，不断上涨的土地价格又进一步助涨了房价。”一位房地产开发商相关负责人认为。

    另一位接近国土部门的知情人士表示：“现在太原多条主次干道都在改造阶段，改造完成后新路周边交通便利也会带动地价上涨，所以今年后半年或明年上半年，这部分道路周边相对成熟后，将会有一批新增建设用地走上土地市场，地价还将上涨。”

    而从长期看来，只要中国土地制度与分税制及经济结构等财政体制未全面彻底改革，地方政府土地生财机制难停止，未来地价肯定会持续上涨。

    一边是调控房价的压力巨大，另一边是地方债务到期，地方债务与“新地王”将成为未来地方政府卖地的“恶性循环”。“新地王”最大程度上补充了财政收入，使政府有更多资金还地方债务。但“新地王”不断冲击地产调控政策，使得房价上涨失控。

    D　本土房企再显劣势

    近期成交的土地之所以价高，缘于地段优越。同时，“三通一平（路通、水通、电通和平整）”的净地比例增多，给开发商增加了未来项目利润可观的信心。但开发商对太原市土地的争夺也呈现出两种态势。业界人士介绍，外来房企有着雄厚的资金实力拿地热情高涨，而本土房企实力稍显不足体现出其劣势。

    太原知名房产网的监控数据显示：8月、9月，太原本地房企共取得五宗土地，但在土地面积、区位、出让金总额等方面与外来品牌房企相比都难以望其项背。山西房企拿地的特征为面积小、总价低、单价高。

    以山西焦煤集团滨河西路地块为例，地块面积约3.3万平方米（约49余亩），总价4亿元。但该项目的楼面地价却高达近3000元/平方米，比华润地产迎西地块高出1000元。这意味着，山西焦煤集团滨河西路地块每平方米的开发成本要远比华润迎西地块高，再加上品牌影响力和吸引力逊色，山焦地块所承受的销售压力和开发风险比华润更明显。

    据知情人士透露，出于城市整体规划和城建形象的考虑，太原市在未来出让土地时，对土地出让的整体性和规模度更加明显。只有资金实力足够强大的房企，才能够抢到质量上乘的“面粉”，这对于本地房企来说，无疑是极大的挑战。而由此将带来太原楼市的份额继续向名企集中。

    9月5日，国内业界老大万科集团公布了8月业绩快报，今年1至8月，万科销售金额达到1129.3亿元，同比增长34%。在太原，太原万科用不足三年的时间，在长风街绝版区域拿到5　个大规模地块，并且有一个项目清盘。这种扩张速度和操盘能力，对于太原及山西本土房企来说，简直是个神话。

    链接

    今年太原成交重点地块信息

    8月9日

    华润置地（成都）有限公司以总价20.125亿元，拍下太原市长风商务区的三块商业用地，面积合计167587.44平房米。三块商业用地分布在东至规划路，南至道路用地，西至西干渠，北至规划路之内。

    9月6日

    华润置地以总价17.9亿元竞得太原一宗商业住宅用地。这是华润置地继上个月以来在太原第二次拿地。据土地公开信息披露，该地块位于滨河西路以西、后王街以南、晋祠路以东、纺织街以北，出让面积5.89万平方米，为商业住宅用地。

    9月9日

    保利官网贴出公告，公告中予以了证实：公司通过合作方式取得太原市小店区嘉节村地块(宗地编号：CG-1301)，项目用地面积约为126000平方米，规划容积率面积约为441000平方米。土地用途为住宅用地。公司以总价85000万元获取该项目70%权益。记者　戎紫冰　张磊