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2016年中央一号文件首提“供给侧结构性改革”，着力提高供给体系质量和效率。对于土地政策而言，过去几年着力于保障经济发展用地和民生用地，结果导致去库存压力很大，但是新兴产业用地、医疗、养老、旅游以及中小企业用地等需求满足度不高。也就是说，土地供应也急需优化。

特别是2016年一号文件发布以来，给土地改革也带来前所未有的机遇。

清理闲置土地，盘活存量土地

在当前稳增长的大环境下，大量的闲置土地释放，一方面可以有效增加土地的供应，保障用地需求，另一方面也可以改变依靠新增的传统用地模式，促进经济发展方式转变。

存量土地从粗放低效向紧凑高效转变，允许改变用地性质，提高土地开发强度和使用效率，实现功能提升、布局优化和环境改善，是土地供给侧改革的大方向所在。

投资机会：

对利用城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房进行改建和利用的，可以设立5年过渡期，5年内可继续按原用途和土地权利类型使用土地，不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不变更，以促进产业结构转型平稳过渡。

房地产去库存，土地供应思路转向解决“需求”

2015年3月，国土资源部与住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，已有相关政策思路。

投资机会：

1、允许房地产用地改变用途。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可将未开发房地产用地转换用途，引导其用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

2、促进土地开发。国土资源主管部门要根据市场实际情况，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。要进一步采取措施，灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。

3、满足更多的市场主体用地需求。鼓励市场主体参与到建设中，释放改革红利，如铁路综合开发。2014年国务院办公厅印发了《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，提出实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策，支持铁路建设，促进新型城镇化发展。

土地制度改革会释放集体建设用地的潜力，增加农民财产性收入

中央决定从2015-2017年起，在全国33个县开展土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度三项改革，在试点县暂停土地管理法、房地产管理法相关条款的执行，依法改革。

从试点地方情况看，集体经营性建设用地入市市场反应良好，湄潭、德清、郫县都是经过多轮举牌竞拍远高于底价成交，盘活了农村集体建设用地，增加了农民的财产性收入。建议在宅基地管理中，政府的作用应缩小弱化，给予自己管理更大的空间，增加社会的弹性。

投资机会：

2015年7月10日，发改委、财政部、国土部、银监会、国家铁路局联合发布《关于进一步鼓励和扩大社会资本投资建设铁路的实施意见》（以下简称《意见》），提出了通过推动实施土地综合开发和积极做好征地拆迁等工作来吸引社会资本投资铁路建设。

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