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　　农村改革是否成功的关键点，在于能否将农村建设用地与城市建设用地指标的稀缺性结合起来。其他的路径都是徒劳，农业现代化对广大农民没有大多实际意义，并不会让农民增收。

　　1、农村改革的核心被市场误读

　　农村大体是2个明显变化，一是农业现代化，一是城镇化。农业现代化要求规模化经营，土地通过流转而集中，但这并不能让农民增收。这块目前陷入了死胡同，租金高了，没人去承租，租金低了，农民不外租。已经承租的，不赚钱纷纷转租。以流转出去的地区为例，大部分农民只能收取微薄的地租，新闻宣传的给农场打工收入，并不适用广大老百姓，一个村500个劳动力，种2000亩地。规模化后，农场阶段性雇佣50人，这50人可以既有地租受益，又有打工收益（农忙时才有，非全年）。另外450人只有地租收益，通常这收益还低于他们分散种植的收入。这就是新闻里宣传的土地流转后的农民的双重收入。因此，规模化流转，对农民实际上没有太大意义，但目前主流媒体一直在宣传这块。

　　通过以上分析可以得知，指望土地规模化经营来推动城镇化，作用基本为零。农村改革真正对于农民有深远影响的，在于农村的还权赋能的土地产权改革。将农村土地处置权能和金融属性还给农民，完成上世纪80年代改了一半的农村改革。

　　现在的农村土地改革，已经十分明确，就是原来的承包经营权一分为二，分为承包权和经营权。经营权可以抵押，农村宅基地可以有条件的退出，农村经营性建设用地可以通过增减挂入市，实现同地同权，农房也要发证也可以抵押。

　　前段时间，中央已经允许各地试点农村城镇化改革路径。有的是宅基地换房产，宅基地换社保，有的是集体上楼，都被证明是不可持续的。

　　2016年年初，习大大出人意料的到是非之地重庆考察，意味深远。更出人意料的又让人惊喜的事，习大大对黄奇帆的地票制度大为赞赏。关于这个黄奇帆，农地圈多说几句，四任重庆市长的不倒翁黄奇帆，经常被农地圈成为落泪市长，说他悲催，是因为他基本打破了市长的最常期限，服务了四任书记而自己始终没有上走一步。但平心而论，黄奇帆绝对是建国后稍有的金融奇才，其他方面咱不谈，单单是去年黄奇帆越位对金融市场“隔空喊话”，指出金融市场三张牌出错顺序，并详述了原理，就已经超过了目前金融部门在位的绝大多数人。不过最近苦尽甘来，黄奇帆要调入中央，目前是出任国务院秘书长的最大热门。如果他能顺利履新，对中国经济，绝对是一大利好。

　　回到正题，习大大为什么要点穴"地票"制度呢？

　　让我们先翻翻重庆的地票制度到底是怎么回事！

　　先按时间捋顺：

　　2007年，国务院批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区。

　　2008年6月27日，国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》颁布。

　　2008年11月17日，重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。

　　2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌，该交易所以“地票”作为主要交易标的，中国的地票交易制度就此诞生。

　　2008年12月4日，重庆农村土地交易所进行第一场地票拍卖。

　　2009年2月，《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度，在确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高基础上，稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。

　　2009年12月3日，重庆农村土地交易所进行第六次地票拍卖，共有玉豪龙公司、腾翔公司、中渝公司、晋愉公司、东港公司、龙湖地产等6家民企曾经拿到过地票，截至2009年12月3日，重庆农村土地交易所总成交44总地票，共计8300亩用地指标，成交总金额7.38亿元。

　　再说其运行逻辑：

　　这套新设计的制度，叫“地票”。阐释一句，地票之“票”，是可交易资产的凭证。此定义当然不算独创，但奇帆的贡献是联想——既然可上市交易企业资产的凭证叫“股票”，那么可交易的土地资产之凭证，为什么不可以叫“地票”？“股票、地票”皆市场交易的权利凭证，联到一起，懂其一就懂其二，念起来又上口，师出有名可算达标。

　　“地票”的设计思路如下：“以耕地保护和实现农民土地财产价值为目标，建立市场化复垦激励机制，引导农民自愿将闲置、废弃的农村建设用地复垦为耕地，形成的指标在保障农村自身发展后，节余部分以地票方式在市场公开交易，可在全市城乡规划建设范围内使用。”

　　具体实施，有四个环节：

　　（1）复垦。前提是农民住有所居，并自愿申请，将闲置、废弃或利用不充分的农居房屋，复垦为耕地。至于单户申请，还是联户申请；是复垦后在本地另建新居或新村，还是到城镇购房——皆遵从申请人的意愿。市、区政府仅对复垦申请的批准和结果验收，负行政责任。验收时，以权证为建设用地的合法依据，以第二次国土调查的图斑控制复垦范围，以实测结果确认有效建设用地的面积，并严守复垦达标的技术标准（土壤层厚40公分，小于15度坡）。

　　（2）交易。复垦一旦经验收合格，就生成“地票”，即可以公开交易的土地资产之凭证。权利人——农户或农村集体——可持票进场，到“重庆农村土地交易所”挂牌出售。根据土交所章程，城乡法人、具有独立民事能力的自然人及其他组织，均可入场平等竞购地票。地票的成交价由市场决定，信息一律公开。

　　（3）落地。重庆市建立计划指标、地票、增减挂钩指标分类保障用地需求的制度。明确规定，主城区和区县城新增的经营性用地，必须使用地票。同时，也限定不得在城市规划建设范围之外使用地票，保证地票的落地纳入城市建设规划。另外，地票落地时仍遵守现行土地征收、转用、出让的有关规定。

　　（4）分配。地票的成交价款扣除复垦成本之后，全部收益归农民和农村集体所有。其中，宅基地收益由农户与集体按85：15分成，其中属于农户的，由土交所直接打入农户的银行账户；属于集体使用的建设用地，复垦交易后的地票收益归集体。重庆市还设立最低交易保护价，保障农户的地票收益不低于每亩12万元，集体的收益不低于每亩2.1万元。复垦形成的耕地，所有权归集体所有，原则上由原农户承包经营和管护。

　　公开竞购地票的胜出者，无论法人还是自然人，皆有权在城市建设规划范围内按照地票的面积，选择合适位置落地开发。开发的净收益归这些地票持有人，须依法缴纳的税费，则归政府。由是，当农村的建设用地被“移动”到城区时所带来的土地增值收益，就在农民、集体、开发主体与政府之间，按地票制度界定的权利各得其所。

　　不难明白，重庆地票制度脱胎于“城乡建设用地增减挂钩”，实现的经济功能也类似，就是把农村闲置、废弃、低效占用的建设用地，经由在农村复垦、在城区落地，“移动”到地价较高的位置来使用，从而释放土地升值的潜力。但是，“地票”再也不是用行政之手来实现以上目标，而是经由一个公开的土地市场，通过供求竞争的市场机制来完成。这个打通城乡壁垒的土地市场，基础就是制度化了的各方财产权利。

　　这就是重庆的地票制度，这是在目前土地用途管制，18亿母耕地红线保护的双重红线下，将农村建设用地低价、天量和城市建设用地指标稀缺性能够在市场化机制中，可行的唯一途径，这是一个制度创新（当然是从制度夹缝中挤出来的创新）。根据重庆最近几年的实践经验，平均每亩宅基地，可以卖20万元以上。其实按这种模式，大致一算，农民卖了宅基地，房子，出租了耕地，巴拉巴拉也有40来万的财产性收入，这才能支撑起农民的城镇化梦想，这才是农民进城的本钱！