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　　国土部、国家发改委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年本和2006年本增补本目录同时废止。那么，什么是容积率呢？商业用地容积率究竟要多少才算合适？

　　什么是容积率

　　容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率的计算公式是：容积率=总建筑面积÷总用地面积。举个简单的例子说明：一个项目如果总建筑面积为5万平方米，而总用地面积为4万平方米，50000÷40000=1.25，这里得出的答案1.25就是该项目的容积率。知道了这一点，读者在购房时，询问相关数据后就能轻松地计算出项目的容积率了。

　　“对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。”吉林省筑居房地产开发有限公司营销物管部部长尤冶告诉记者。

　　近日，国土资源部、国家发改委联合印发相关文件，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。业内人士认为，土地规划容积率小于1.0将不得入市，这条规定早在2010年就已提出，新规意味着相关部门从操作层面明确限制别墅类房地产项目的开发，一些打擦边球的行为有可能遭到禁止。比如现在某些开发商会控制整体的容积率，然后做差异化产品，例如在小区建数栋高层住宅的基础上，再额外建几栋别墅。这样，容积率就可以控制在1.0以上。

　　容积率多少才合适

　　住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定。容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。容积率0.3~0.5，一般的独栋别墅项目，环境还可以，但是给人感觉有点密了，如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅。容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。容积率1.2~1.5，正常的多层项目。容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。容积率2.5~3.0，小高层＋二类高层项目（18层以内）。容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。容积率6.0以上，摩天大楼项目。瑞鑫房地产开发有限公司营销总监周保钧提醒广大购房者：“可以从容积率上初步判定建筑物属于高层还是多层。当容积率大于2~3时，常常是多层与高层的混合。4~5常常是小高层与高层的混合。小于2，常常是多层与小高层的混合或多层。”

　　对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也就越高。一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。上海绿地集团吉林置业有限公司企划主管吴阳表示：“容积率过高或绿化率过低的小区，在居住安全性与舒适度方面大多会存在一些问题，一个具有良好居住环境的小区，多层住宅的容积率不应超过3，高层住宅的容积率不应超过5，而绿化率以不低于30%为好。”绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。