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居民住宅用地的容积率如何控制才合理？怎么计算住宅小区建筑容积率?法律里面对住宅小区建筑容积率有明确的规定，我们摘引相关法规，来教你对居住用地的容积率有一定的认识及了解。

什么是住宅容积率？

房屋容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

据悉，容积率是表述地块开发强度的一项重要指标，是指一个建设项目的总建筑面积与用地面积的比率。例如，某地块面积10000平方米，允许修建的总建筑面积为20000平方米，则该地块容积率为：20000÷10000=2。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高。

住宅容积率怎么计算？

(一)净容积率的计算

1、已有经批准的控制性详细规划的建设项目，应按控制性详细规划核定的净容积率执行。

2、尚无经批准的控制详细规划，且小于等于3万平方米的建筑基地，在核定净容积率时，首先应根据本规定所述建筑基地划分的规定，细分建筑基地;再根据《技术规定》表二规定的指标，经按《技术规定》表三的折减率折减后，核定净容积率。

(二)核定建筑面积的计算

核定建筑面积计算公式为：

核定建筑面积=建筑基地面积×净容积率。

(三)可建建筑面积的计算

1、可建建筑面积计算公式为：

可建建筑面积=核定建筑面积+奖励建筑面积+不计入容积率计算的其它建筑面积。

2、奖励建筑面积按以下规则计算：

(1)实施绿地奖励面积：由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，该公共绿地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施绿地奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。

(2)实施道路奖励面积：中心城范围内，由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，该段道路用地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施道路奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。

(3)同时实施绿地和道路的，奖励面积的二项累计总和不得超过核定建筑面积的20%。

3、建筑基地内的以下建筑面积，不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：

(1)高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层，可不计核定建筑面积;对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。

(2)地下室的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。

半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式折算建筑面积：A’=KA式中：A’―折算的建筑面积，K―半地下室地面以上的高度与其层高之比，A―半地下室建筑面积。

(3)屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的部分可不计入核定建筑面积。

(4)高、多层住宅建筑底层设架空层用作通道、停车、绿化布置、或居民休闲设施等公共用途的，可不计入建筑面积。

(5)市政设施用地选址确有困难的，可在建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积;单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。

4、已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的核定建筑面积允许不变。