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　　金九银十的温度一直延续至今，近期多地地王频出，不断刷新土地出让金的最高纪录。甚至有个别优质地块在挂牌之时，其起始价就直逼地王纪录，这就是所谓的准地王，想不成地王都难。那么，在每一块土地在入市之初，其出让起始价是根据什么标准来制定的呢？

　　土地出让价格

　　土地价格的高低，要看土地开发成本和使用情况、生产经营盈利的情况而定。

　　土地价格的评估必须严格遵守国家的法规、政策。我国《宪法》规定：“城市土地属于国家所有”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条规定：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”因此，城镇国有土地使用权价格的评估，不包括土地的所有权和地下资源、埋藏物和市政公用设施。

　　2014年12月10日，国务院最新发布《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》规定，严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地。

　　制定土地出让价格的原则

　　1、开发原则

　　土地的使用权出让及其出让前的评估工作，必须在服从城市规划要求的前提下，有利于扩大土地开发、利用，提高土地开发、利用的合理性，以促进经济建设。一般来说，旧城区开发工程量大、投资多，因此出让使用权的价格也较高。

　　2、地段原则

　　土地使用权的出让价格，应按不同区域、城市土地经济价值和效用的大小进行评估。《国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定》中指出：“场地使用费的具体标准，应根据不同条件分等合理确定。原则上沿海地区应高于内地，大中城市应高于中小城镇，城市中心、繁华地段应高于其他区和郊区，在原有工业区设厂应高于新开辟的工业区，利用原有企业进行改造应高于新建工厂等。”这些规定也适用于土地使用权出让价格的评估。

　　为了合理确定土地的使用权的出让价格，在城市又划分若干等级地段，在市区的特级地段又根据繁华程度与经济效益，再划分成若干段。在确定了城市建筑地段的不同等级后，就可“按图划区”，分别评估各类地域的平均价格。

　　3、效益原则

　　由于用途不同而取得不同的经济效益，应在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或项目，来评估其出让价格。

　　在不同情况下采用不同的估价方法

　　在不同情况下，土地出让价格的估算适用于不同的估算方法。我国国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌三种出让方式，分别选用针对性、适应性强的估价方法，这是保证估价结果合法、合理的关键一步。

　　以拍卖方式出让国有建设用地使用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。市场法能够充分考虑在估价基准日近期市场上，类似宗地的交易行情和市场承受能力，其测算价格简单明了，容易被土地出让人和竞买者认同和接受；假设开发法则详细分析了拟出让土地在规划条件限制范围内，最有效的利用方式、建筑成本以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等因素。

　　此外，以挂牌方式出让国有建设用地使用权时，如果拟出让地块在缺乏交易案例，但存在潜在性收益的情况下，除可选取假设开发法等方法外，也可以侧重选取收益还原法。

　　事实上，土地的出让价格受多种因素的影响，并没有一个严格的公式来精确计算地价。因此在制定和评估土地出让价格时，应实事求是，充分考虑上自然因素、社会因素和经济因素等可能影响土地价格的因素，从而规范土地市场，保证房地产市场的平稳发展。