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　　2015年土地政策解读之农用地转用和土地征收政策：

　　1、土地管理制度与土地分类（按用途）

　　根据《中华人名共和国土地管理法》（2004年修订），我国实行土地用途管制制度：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途（将土地分为农用地、建设用地和未利用地），严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

　　2、建设占用农用地

　　根据《土地管理法》，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　3、农用地转用需满足的条件

　　根据《土地管理法实施条例》，农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。

　　4、土地年度利用计划

　　根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》，我国各级政府应当加强土地利用年度计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。

　　根据《土地利用年度计划管理办法》（2006年修订），土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量（包括建设占用农用地和未利用地）、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。土地利用年度计划指标包括：

　　（1）新增建设用地计划指标。包括新增建设用地总量和新增建设占用农用地及耕地指标。分为城镇村建设用地指标和能源、交通、水利、矿山、军事设施等独立选址的重点建设项目用地指标。没有新增建设用地计划指标擅自批准用地的，或者没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用的，按非法批准用地追究法律责任。

　　（2）土地开发整理计划指标。包括土地开发补充耕地指标和土地整理复垦补充耕地指标。

　　（3）耕地保有量计划指标。

　　5、农用地转用审批权限

　　根据《土地管理法》：（1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。（2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。（3）其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　6、土地利用总体规划审批权限

　　根据《土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》：土地利用总体规划审批权限如下：（1）省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。（2）省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。（3）前述规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

　　7、土地征收审批权限

　　根据《土地管理法》，征收下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

　　征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

　　8、土地转用、征收审批时效

　　根据2004年国土部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，批准文件自动失效；两年内未提供给具体用地单位的，按未供应土地面积扣减该市、县下一年度的农用地转用计划指标。

　　9、集体农用地转用、征收

　　根据《土地管理法》，（1）建设项目占用农用地，需办理农用地转用审批；（2）农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，建设项目占用集体农用地，需先办理转用、征收手续，将集体农用地变更为国有建设用地后才可以办理出让手续。

　　10、具体建设项目用地

　　根据《土地管理法》，具体建设项目使用存量建设用地和已批准农用地转用、土地征用范围内的土地的，由所在地设区的市、县人民政府批准，并报省人民政府土地行政主管部门备案。