土地流转专业平台

　　从改革全局看，农村土地改革事关9亿人的福祉，改革收益固然要看，但是防范风险是首位，“坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”是三大改革红线;从技术上说，农村承包土地的经营权和农民住房财产权进入市场交易，有确权登记颁证、土地产权交易平台、健全农村信用体系等三大门槛。无论哪一个门槛，非一时一地能建成。因此，农村土地需要交易自由，但是急不得。

　　“哇，农村小产权房可能合法啦?”得知国务院发布农村“两权”抵押贷款相关文件，在北京担任大学老师的张恒喜出望外，跟《国际金融报》记者算了笔账，“如果自己在北京的农村买小产权房，比在郊外的六环买商品房至少便宜百多万元。”

　　8月末，《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(下称《意见》)正式公布，赋予试点地区“两权”(农村承包土地的经营权、农民住房财产权)抵押融资功能，全部试点工作于2017年底前完成。

　　根据《意见》，“对于土地经营权做抵押来贷款，根据农村承包地‘三权分置’(所有权、承包权、经营权)原则，流转的是从承包权分离出来的经营权，而非农村土地集体所有权和农民的土地承包权。对于农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。”

　　根据央行解释，抵押贷款的申请主体是按“经营”主体确定，这可能意味着，目前美国黑石集团等外资、民营投资公司以农民合作社形式成立的经营主体，也可与农民享受同样政策。

　　力度VS进度

　　新一轮土地改革，从摸索、试点、出顶层指导意见、出行业发展细则，已历时数载，在前期摸索工作比较充分的基础上，2015年改革进程明显加快，自1月以来，已出台数个改革指导意见和细则，相关法律法规的修改也在同时进行

　　让土地成为资本市场上可交易的生产要素，是此轮土地改革的大方向。

　　十八届三中全会明确提出：“建立城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”;“鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转”;“赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权”;同时强调“稳定农村土地承包关系并保持长久不变”。

　　有方向也有底线：坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，三条底线一再被中央强调。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文认为，底线原则一再被强调，主要是担心一旦建立开放竞争的建设用地市场，农民会盲目卖地建房，因而冲击耕地红线，威胁粮食安全，损害农业发展。

　　上限和下限确定，改革进程加快。2015年，中央密集批准了系列改革文件。

　　1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，明确提出“要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能”。

　　“这是第一步，明确改革方向。”在中国国际经济交流中心区域研究部副研究员马庆斌看来，此轮土地改革有“三步曲”：定原则、33个试点、全国铺开。

　　7月，国土资源部宣布33个试点县(市、区)行政区域的三项改革全面启动：农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。

　　由于《物权法》、《担保法》等明确规定农村土地使用权不得用于抵押担保，因此，为配合此次土地改革，现有相关法律条款需要修改。全国人大常委会审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域，调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这为33个试点地区开辟了法律通道。

　　具体来说，33个试点地区改变之处是：允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价;明确使用存量建设用地的，下放至乡(镇)人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。

　　“这是第二步。”马庆斌说，如果在2017年年底完成试点，未来就会在全国全面铺开，完成土地改革的第三步。