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来源：金融时报

        在当前房地产调控的关键时期，要从根本上调整或完善调控思路，当务之急是对地方政府依赖和推行的“土地财政”进行整治，最好的办法是加快顶层设计，中央政府将本该归国家所有的土地批租权从地方政府手中收回来，同时设计合理的允许地方政府征收的新税种，这样，中央政府将获得调控房地产市场更大的调控空间和主动权。

　　进入5月以来，全国各地加快了土地“招拍挂”节奏，各地产商进入拿地高峰期，多个一二线城市又相继出现了“地王”频现的现象。

　　5月6日，广州拍卖出让3宗土地中，同宝路8号地块刷新了该区域地价最高价，由佳兆业公司在经过近200轮的竞价后拍得，若扣除配建保障房面积，该地块折合楼面地价高达25597元/平方米。

　　5月15日，佳兆业旗下控股子公司以15.05亿元夺得上海浦东新区花木镇一办公楼地块，溢价率高达99.28%，楼面地价达到3.02万元/平方米，超过周边部分楼盘房价。

　　5月16日，为争夺广州番禺区南村镇万博商业区几个地块，在约120轮的竞价后，中铁建设最终拿下地块四，溢价率高达136.6%。该地块最终成交的楼面地价达到14194元/平方米，相比相邻地块去年4834元/平方米的拍卖价翻了近三倍，成为番禺商业“地王”。

　　“国五条”细则落地一个月后，各地大型房地产商圈地热情持续高涨。公开数据显示，今年4月，全国21个城市经营性用地出让成交楼面均价为2982元/平方米，环比上涨31%，同比上涨高达84%。据中原地产统计数据显示，北京前4个月土地出让金已经达到547.75亿元，同比涨幅高达306%。

　　仅仅从上述几例就能看到，“国五条”颁布及各地细则落地后，房地产商不但没受调控影响，拿地热情反而持续高涨，这表明目前国家的调控政策及各地细则针对性不强，效果也大打折扣。

　　多个一二线城市“地王”频现，分析其原因有三：一是房地产商不差钱，有敢于拿地的勇气；二是房地产价格未来上涨预期强烈，现在拿地有较大的利润空间；三是土地价格反复上涨将继续抬升未来房价上涨预期，从而形成地价和房价互相推升循环的局面。

　　“地王”频现，离不开“土地财政”这一幕后“推手”，或者说这两者是同一战线上的“盟友”。大型房企高价拿地和地方政府推行“土地财政”，就像一对艺人成功地演出了一幕又一幕令人惊叹的“双簧”，将“土地财政”狂潮步步推高。在国家屡屡强调从严调控房地产政策的同时，多地出现了房地产市场火爆带来的“繁荣”景象。这一“繁荣”景象与当前经济增速下行好像并不矛盾地并存着。

　　今年“地王”频现以及地方政府对“土地财政”的抢收，和去年相比又有了新的背景或内涵。今年是各地方政府换届后的第一年，各地政府有大干快上的热情和冲动，从政治周期吻合经济周期来看，新一届地方政府出于“短期政绩目标责任制”考虑，大都有寄望于推动房地产支柱产业的快速发展，以推高地方GDP规模与增速。新型城镇化战略的提出，又为大型房企和地方政府这些“机会主义者”带来“新机会”，大型房企通过迅速拿地和多拿地而抢占推动新型城镇化的“先机”，地方政府通过快速拍地卖地而抢得“土地财政”，尤其在当前财政收入增速不断下降的形势下获得宝贵的“热钱”。

　　殊不知，“地王”频现与“土地财政”的“双簧戏”，客观上造成两方面恶果：一方面，不断增加的“土地财政”抬高了房地产价格上涨预期，普通老百姓担忧将会更加买不起房。由于地价一般占到房价的30%至60%，现在开发商从地方政府购得的高价土地，肯定要将成本打到房价中去，未来房价不但难降，反而会有上涨得更高的预期。另一方面，不断增加的“土地财政”更加固化了地方政府对其依赖，地方经济更加懒惰地躺在房地产支柱这一经济发展模式上。更有甚者，这出“双簧戏”将可能催生越来越大的“中国版房地产泡沫”，使中国经济和金融体系可能陷入更大的系统性和区域性风险之中。

　　日前，国家统计局发布的4月份70个大中城市房价数据显示，70个大中城市中，环比上涨的城市有67个，其中一线城市涨幅尤其明显，北京新房房价连涨11个月。国家统计局统计师刘建伟表示：“房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。”

　　此间有业内专家指出，“国五条”及各地细则虽较以前更严格，加大了地方政府对房地产价格管理的职责，但它只针对了房价，并未针对土地价格，没有对构成房价约30%至60%部分的“土地财政”这一房价的基石进行调控，因此，其调控效果不会太明显，甚至可能会大打折扣。对此，需要认真反思。

　　在当前房地产调控的关键时期，要从根本上调整或完善调控思路，当务之急是对地方政府依赖和推行的“土地财政”进行整治，最好的办法是加快顶层设计，中央政府将本该归国家所有的土地批租权从地方政府手中收回来，同时设计合理的允许地方政府征收的新税种如房产税等。考虑到“土地财政”在目前房价成本中占到30%至60%的基本情况，可以说回收土地批租权，中央政府将获得调控房地产市场更大的调控空间和主动权。