土地流转专业平台

很多农户在农村有自己承包的一块土地，用来耕作或者建房。随着土地的利用率越来越高，农村土地的使用权也是被原农户转让出去。那么，你知道在土地流转中，农村土地使用权永久转让合同书怎么写？农村土地可以永久性转让吗？

一、农村土地使用权永久转让合同书怎么写？

1、双方当事人的姓名、电话和住所

2、流转土地的四至、坐落方位、面积大小和质量等级等

3、流转土地的期限和起止日期

4、流转土地的方式

5、流转土地的用途

6、双方当事人各自的权利与义务

7、流转土地的价款以及支付的方式

8、流转土地合同到期后地上附着物及有关设施的处理工作

9、相关的违约责任

二、农村土地可以永久性转让吗？

不可以。根据《农村土地承包法》的有关规定，农村土地的承包经营权允许采取出租、转包、互换和转让等方式流转。但是，土地的流转期限不得超过该土地承包期的剩余年限。

三、土地转让的注意事项

1、关于转让合同的形式。

国有土地的使用权转让要签订土地转让书面合同，必须明确双方各自的权利与义务。土地使用权在转让时，土地使用权的出让合同和登记的相关文件中所载明的权利和义务都要随之转移。

2、关于国有土地的权属调查和资信能力的调查。

在转让合同签订前，对转让那方的转让主体资格要进行查证核实。转让方必须得是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为集体或者国有单位的，应当提交有资产处分权机构出具的同意转让的相关证明。同时，受让方要接受转让方审查其资信能力。这里的资信能力包括银行资金的证明、有没有重大债务的纠纷等，防治造成土地使用权转让之后资金不得收回的后果。

3、关于转让价格评估的事宜

土地在转让之前，应对土地转让的价格进行评估。若土地的使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府可以有优先购买的权利。土地使用权转让的市场价格出现不合理的上涨时，市、县人民政府可以采取相关必要的措施进行管控。尤其是转让那一方为国有单位时，国有土地及相关资产必须要经过法定的估价机构估价，最后要经过国土部门加以确认。

4、关于国有土地使用权转让的担保。

转让的国有土地的使用权是否具有瑕疵方面的问题，是受让方必须要关注的一个重点。在转让合同签订前，必须要去国土相关部门和房地产主管部门进行调查，查验核实有无抵押和被采取的司法限制规定。鉴于有无土地的权属及相关争议不易进行调查，加上受让方关于履约的能力不能立刻判断，应当明确双方要相互提供担保。

5、有关税费。

在转让合同签订时，双方要对有关应缴纳的税费项目、税费标准及税费的数额进行相关咨询，并且要对税费负担的问题进行确定。根据相关的法律条例规定，税费的计算依据一般来说是土地的成交价，如果成交的价格很明显在正常市场价之下的，则以该土地的评估价作为计算依据。

6、关于土地的用途及相关用地条件的变更。

国有土地的转让一般都会涉及土地用途变更的问题。尤其是划拨土地使用权转让的问题最突出。土地用途与相关的条件是否变更，变更的程序和费用负担都要在转让合同中约定清楚。转让之前的土地大部分是工业、办公用地等，转让之后多为商业用地或住宅开发用地。不仅要经过规划部门变更土地的用途，补缴土地的出让金，并且必须得缴纳相关配套设施的费用。有的虽然不改变土地的用途，却需要改变出让合同限定的建筑房屋密度、容积率和绿化率等用地的条件。

7、关于土地使用权转让时地上的建筑物和其他附着物所有权的归属问题。

地上的建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，都将享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者在转让地上建筑物和其他附着物的所有权时，其在使用范围内的土地使用权也随之转让出去。需要注意的是，地上建筑物和其他附着物作为动产要转让的除外。国有土地的使用权转让的效力及于地上建筑物没有约定的，推定为包含关系。国有出让的土地若没有达到规定的开发程度统一不得转让，划拨国有土地没有地上建筑物不能转让。土地使用权和土地上的建筑物、其他附着物所有权转让，都应依照规定来办理过户登记手续。土地使用权和土地上的建筑物、其他附着物所有权要进行分割转让的，应经过市、县人民政府的土地管理部门和房产管理部门批准同意，并按规定要求来办理过户登记手续。

8、关于权属变更程序与支付转让价款的问题。

由于国有土地使用权的转让必须经过合同签订、相关国土部门的审批、相关手续补办和登记办证等多个环节，有时候还会涉及抵押权解除等程序的问题，所以土地转让费的支付要采用分期付款的这种方式。即根据转让程序来设定付款的期限与金额数目，体现出双方相互制约、相互督促的作用，进而降低双方的交易风险。

9、关于国有土地使用权设定抵押后的转让问题。

国有土地使用权在设定抵押之后，并不是不能够转让的。而是可以通过和抵押权人协商，以其他担保的方式置换或者转让费用于支付借款的方式来解除抵押等方式，最终实现转让的目的。

如果是正有意向转让土地，但不知如何写合同的，可以根据上述的材料来进行。