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　　一、关于本次基准地价更新与平衡的说明

　　本次基准地价更新与平衡是根据省政府要求，在吉林市2006年公布实施的基准地价基础上，通过近几年土地市场运行变化情况样点调查，依据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)、《国土资源部关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006]307号)和《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发[2009]56号)精神,以城镇土地开发利用现状资料为基础,采用多因素综合评价法对城镇土地级别进行综合评定,重新划分或部分调整了市城区和乡(镇)的土地级 (等)别。市城区为分类定级、乡(镇)为综合分等。在土地定级分等成果的基础上，充分利用土地市场交易资料、土地收益资料，结合各部门专家论证，应用土地信息系统技术，选用科学的评估方法，建立更新后的城市基准地价体系。为保证调整更新后的基准地价体系得到切实应用，特作如下说明：

　　(一)地价定义及内涵

　　1、土地使用权价格是指在正常的土地市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。

　　2、吉林市基准地价是指在吉林市土地利用总体规划确定的城市市区、乡(镇)建设用地范围内的所有土地，对现状(规划)利用条件下不同用途不同级(等)别，以2008年9月1日为估价基准日，评估确定法定最高年期平均容积率条件下出让土地使用权区域平均价格。本次公布的基准地价包括土地取得费、开发费和土地出让纯收益(不包含城市基础设施配套费)。

　　其中，土地开发程度统一界定为“五通一平”;土地还原利率统一界定为：商业7.93%，住宅7.37%，工业6.87%;平均容积率统一界定为：市城区商业2.5、住宅2.0、工业0.7，乡(镇)商业2.0、住宅1.5、工业0.7;出让最高年期为商业40年、住宅70年、工业50年。

　　3、土地使用权出让金价格(即土地出让纯收益)是指土地所有者在国有土地上取得的纯收益，即在国有土地上已完成或部分完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格(包括新增建设用地有偿使用费)。

　　4、土地使用权年租金价格是指最高年期的土地使用权出让金贴现到一年期的地租标准。

　　5、工业用地最低价标准是指国家根据城市等别和区域土地利用政策确定的工业用地出让最低价控制标准。

　　6、商业用地区段路线价主要是为了体现商业用地优地优用、优地优价的原则。路线价主要分布在商业用地较为集中的街路两侧，依据用地效益按区段划分。土地使用权出让金和年租金执行同一区段相应标准。

　　(二)地价更新的范围

　　本次基准地价更新的范围为吉林市城区规划区和乡(镇)规划区内的国有土地。包括船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区、吉林高新技术产业开发区、吉林经济技术开发区、船营经济开发区、龙潭经济开发区、丰满经济开发区、石井沟街道、丰满街道、靠山街道、双吉街道以及不包括在市城区范围内14个乡(镇)所辖区域。更新调整的商业用地区段路线价街路有：河南街、珲春街、重庆路、长沙路、光华路、天津街、解放中路、上海路、遵义路、湘潭街、厦门街等11条街路的部分路段。

　　(三)土地级(等)别的确定

　　本次基准地价更新对市城区和乡(镇)的土地级(等)别进行了适当的调整，原市城区商业用地六个级别、工业用地五个级别保持不变，住宅用地由原七个级别调整为六个级别。乡(镇)由原来的定等分级改为统一分等，将14个乡(镇)分为三个等别。

　　确定宗地的土地级别、商业用地路线区段和等别应以市城区土地级别图和乡(镇)等别图为准。

　　商业用地以道路为级别界线的，高级别向低级别延伸一个宗地。商业用地同一宗地临两条或两条以上区段路线价时，执行最高价区段路线价。市城区土地级别图范围以外的国有土地使用权价格，参照区域末级执行。

　　(四)土地用途的确定

　　本次基准地价更新维持原商业、住宅、工业三种基本用途不变。根据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)，商业用地包括批发零售用地、住宿餐饮娱乐用地、商务金融用地、其他商服用地等;住宅用地指城镇用于居住的各类房屋用地及其附属设施用地;工业用地包括为工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地、采矿用地、仓储用地等。凡是不符合《划拨用地目录》的公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通用地、水域及水利设施用地等用地参照工业用地确定土地价格。车库用地按照规划部门批准的主体建筑物性质确定土地用途和土地价格。

　　二、关于调整更新后的基准地价等土地价格应用说明

　　(一)国有土地使用权出让价格的确定

　　协议出让国有土地使用权出让价格，由吉林市国土资源局委托具有土地评估资质的中介机构进行评估(净地出让按基准地价评估，毛地出让按土地使用权出让金价格评估)，在评估结果基础上，由吉林市国土资源局集体研究确定。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权出让价格，由吉林市国土资源局委托具有土地评估资质的中介机构进行评估(净地出让按基准地价评估，毛地出让按土地使用权出让金价格评估)，在评估结果基础上，由吉林市土地收购储备招标拍卖挂牌出让委员会集体研究确定出让底价后，以竞价结果确定成交价格。

　　(二)关于工业用地出让最低价的应用

　　对于符合《国土资源部关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006]307号)和《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发[2009]56号)号文件规定的工业用地项目，可以执行工业用地出让最低价标准。

　　(三)关于国有土地使用权年租金的应用

　　国有土地使用权租赁是国有土地使用权有偿使用的一种形式，是土地一级市场行为。国有土地使用权年租金价格是确定土地使用权人缴纳土地租金的依据。其适用范围主要是指原以划拨方式取得的国有土地使用权，现已不符合《划拨用地目录》规定应当依法有偿使用的土地。土地使用权人应依法缴纳国有土地使用权年租金。经营性房地产开发用地不适用国有土地租赁。

　　(四)关于地下空间土地使用权土地价格的确定

　　根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，单独设立地下空间土地使用权，用地面积按规划部门批准的地下建筑物的最大垂直投影面积计算。为鼓励开发利用地下空间，地下空间土地使用权基准地价、土地出让金价格按所在级别同类土地用途价格的一定比例执行。具体比例为：地下一层按同级别土地用途价格的20%执行，地下二层按同级别土地用途价格的10%执行，地下三层(含三层)以下按同级别土地用途价格的5%执行。

　　(五)关于建设用地审批后改变容积率补缴地价问题

　　国有建设用地使用权成交后，用地单位应当按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的规划条件进行开发建设，不得擅自改变。经营性用地招拍挂成交后，用地单位确需调整容积率或规划用地结构的，应经规划部门同意后报市政府批准。经批准同意调整容积率或规划用地结构的，用地单位应当持批准文件即时到市国土部门申报，签订土地出让合同补充协议，并按批准改变容积率或规划用地结构时的宗地市场价格评估确定楼面地价，计算应补缴的土地出让价款。如计算确定的土地出让价款低于成交土地出让价款的不退差。

　　用地单位申请竣工验收时，建筑面积变化幅度在国家允许范围幅度内的，不再增收土地出让价款。已出让工业用地增加容积率的，不再增收土地出让价款。

　　规划用地条件发生重大改变的，应收回土地使用权，重新实施招标拍卖挂牌出让。